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在老海曙的现有商圈中，最让人扼腕的就是南站北广场商圈。
其实我很想把它称为南站-月湖商圈，然而很可惜，月湖，这个天一广场之前，老海曙最强的IP，宁波极度稀缺的城市5*级A**景区，从未被考虑在北广场商圈内。
甚至我也怀疑，在星悦中心出现之前，北广场商圈是否曾被视为一座商圈，因为毫无疑问，北广场曾拥有惊人的流量价值。
在南站被改造之前，北广场曾是宁波最重要的交通枢纽，集中了铁路和公路两大客运功能，其客流之旺，仅2000年后的天一可与之媲美。
而宁波的千年地标——月湖，就在北广场外，直线距离仅约200米。
这一距离其实可以忽略不计，因为南站和月湖之间的护城河，完全可以作为两者之间的景观过度。
如对月湖景区进行系统化改造，融入更多文旅和商业化元素，再通过北广场引导客流，本可为宁波打造一片超级商圈。
但现实是，月湖的归月湖，南站的归南站，虽朝夕相伴，却从未同气连枝。
而如今的月湖，由于仅定位为城市公园，其周边城市空间未被综合打包成一个统一的景观和文旅组团，致使多段一线湖景资源未被有效开发，它们或只是老旧的小区，或只是稀稀落落的商务楼，或是一座学校。
由于缺乏聚集人气的空间，本可以成为老海曙定海神针的月湖，如今反而成了天一和南站之间的人气空白。
当然，这是一个历史遗留问题。月湖开发过早，其时理念尚未更新，再要开发，回旋空间已非常有限。
历史没有如果，要判断北广场商圈的商业价值，只能依据现有资源。
到2022年，北广场商圈的价值终于有所改观。
一则，对标东鼓道的南站里已悄然启动；二则，营业面积约11万方的复悦城终于开业在即。虽然比预期的开业晚了多时，但总算要修成正果了。
我们先来诊断一下商圈当前的成色。
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目前北广场商圈拥有两大流量来源，分别是北广场自身，以及斜对面的妇儿医院。两大流量支点由南站里和复悦城无缝连接，正在形成北广场-南站里-复悦城-妇儿医院商业主轴。
月湖银座及邻近两座酒店筑成商圈的东南边界。到三支街，因中间有隔离栏，又无地下通道连通对面社区，阻挡了商圈外溢。
护城河则成了商圈的东北方向自然边界。
平心而论，北广场的流量已不复当年，尤其是地面流量。其原因有三。
一是客流主要出口南移，包括汽车南站，以及多条公交线路，都转移到了南广场。
二，自然是疫情，尤其是上海疫情爆发后，所有通往上海的班次停顿，造成当前南站客流锐减。
三是地铁因素，让旅客在地下就能完成换乘，无需过度到地面。
所以仅从地面看，你无法想象这里居然是宁波举足轻重的交通枢纽。
但南站里及相关隧道的存在，或许将对这一片区实现不动声色地改变。
南站里的主力空间在尚未开放的西区，通过现有地下通道，西区可以直接连通复悦城和妇儿医院组团。其东区，因月湖景区资源未被激活，其商业价值有待观察。
从热力图可以观察，虽然主要客流出口已南移，但北广场的人气依然在线，这和地面的观察结果大相径庭。
其原因，一方面是发达的地下通道，另一重要因素，显然是北广场直接面向老海曙，是多数客流的主要目的地。
而南广场则面向次级城区，其目前最大功能仅在于交通出入和换乘，未来如何，则要看三市未来社区的发展前景，它关系到南广场和南塘老街商圈能否最终连成一片。
而北广场西北侧曾是南站最繁华的商业街区。从富邦大酒店直至柳汀街，一路鳞次栉比的旺铺，集结了快餐、旅馆、便利店、小零售等各色业态。
虽因客流减少，当年盛况不复再现，但相对其他街区，价值依然可观。
以下内容是我在实地调查了几十家商铺，并采访了一些商铺业主后获得的信心，干货满满。
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一家位于车站社区的商铺，原先是一家快餐店，虽然空着，但房东信心十足，非品牌不合作。
另一家小吃店正在转租，其转让费高达12万。
当前最引人注目的自然是复悦城。年初时传言，大约会在5月开业，而如今，据部分商户透露，可能要延期至6月。至于具体时间点，目前笔者在官方层面，只能得到一个初略的回复：“一切顺利”。
目前复悦城主体被围挡包围，开放的仅有其外围街区，其中部分正对着南站的商铺已在营业，虽然地面客流看似一般，但笔者在其中一家便利店得到如下答复：
“不要看表面客流，实际的营业额还算可观。”
图片由某商铺业主提供
这家便利店的日租金非常惊人，粗算下来，已超9元/平/天。原因或许主要来自两点：第一是地下通道引来的客流，二是在这类交通枢纽，客流的有效性极高。
当然，也可能因为它是商圈内马园路以西的唯一便利店。
比较之下，再往内街去，租金就便宜了不少，且房东们对前景各有说法。
一家建面仅约35平的商铺，其店主仅开出40000的年租金，核算下来日租金仅3块左右。店主认为当前消费不振，不能对前景过于乐观，“能租出去不错了”。
复悦城商业街
而另两间由某上海投资客持有的商铺，其开出的日租金约达3.7~4.3元，虽未高出甚多，但该投资客对复星的操盘实力则更有信心。同时觉得复悦城属于“海曙区重点建设项目”，前景值得看好。
两种说法都非常具有代表性，但我更愿意从商圈自有的价值进行判断。至于政府重点工程，当年江北贝家巷也有类似的光环，而如今的现状已不必赘述。
依据动线的连贯性，可以把南站里和复悦城视为一个整体。从南站出站，不出地面，可以直接从南站里步行至复悦城。
南站里原本去年便可正式营业，但受复悦城延期开业影响，南站里只能处于苦苦守候状态。而复悦城开业之时，也将是南站里彻底翻身之日。
同时，也正因为这一动线特征，复悦城负一层的租金被给予很高的期望，部分小铺的租金已超20元。
如果说负一层的流量很大程度取决于铁路客流的恢复情况，那么复悦城1~5楼及室外商业街的前景，则更需依赖复悦城的整体操盘。
按目前的公开说法，复悦城主要面向20-35岁的Z世代、年轻家庭、精致女性三大客群，招商情况尚可。2、4两条地铁线，让商场一举成为现有宁波广场中，极罕见的双地铁广场，这为未来广场的引流提供了无限遐想空间。
复悦城外景，原图由某商铺业主提供
个人倒是很期待复星的展秀资源。2020年复星在其上海BFC金融中心，曾举办过一场红极一时的Difiney展，凭借其复古与时尚完美融合的氛围营造，即时到最后一周，客流仍排起长龙。
不过鉴于资料的缺乏，我无法对复悦城的前景做更清晰的预估，一切只能等待6月这个最新的节点。
写到这里，我的想象力又开始蠢蠢欲动了，北广场商圈的未来仅限于当前的这些资源吗？我希望不是，因为我始终难忘于月湖这个超级IP。
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如果月湖也加入这一商圈，会是怎样一幅画面？
我们通过下面这张图，来开个脑洞。
当北广场终于实现了和月湖的无缝衔接，那么直至柳汀街以南的南月湖板块，都应该被包容进这一商圈。其占地面积可达60万㎡！
其实梅园新村作为一线湖景小区也应该被包容进，还能直接连通月湖盛园。但考虑到*迁拆**难度及改造实在太大，只能暂不入列。
这一商圈中还藏着一个宝藏地块，即桂井巷历史街区。
其占地面积约相当于月湖盛园，同时还可以联动南侧的月湖大酒店、青少年宫，实现片区的整体性改造。
但这一片区与北广场商圈之间，还存在着一道决定性的空间障碍，即第二中学。
横档在南站和桂井巷街区的第二中学，既阻隔了人气，也阻隔了商圈动线，而且算上湖心校区，占地约达4万方。
从土地价值最大化角度来说，将月湖一线湖景位置出让给公共配套设施，并不是理想的选择。作为一座没有学区限制的高中，其实选址可以更灵活。
如这座中学能进行适度的功能分解和改造，使其融入一定的文旅和商业价值，和周围景观及商业资源形成良好的互补和互动，那么北广场-月湖商圈，就将满盘皆活。
商圈还有一个方向，在月湖银座一侧。
同为月湖一线，月湖花园写字楼的租金近乎问鼎全宁波，而月湖银座仅只1块多一平。其商业价值更弱。上下两层190平的临街商铺，年租金才120000，算下来日租金才不到2块，只相当于一般写字楼。
换个角度看，也说明这一片的提升空间也很大。
其实个人觉得月湖银座开个酒店更合适，结合一定的休闲娱乐，依托距离和景观优势，比规划成普通商务楼价值更大。
月湖银座东侧还有一座露天停车场，如能和附近的酒店、老旧小区同步改造，通盘规划，再打通与龙湾新村之间的步行动线，未尝不能焕发新的价值。
城市开发的核心要旨，就是在“满足人们对美好生活向往”的基础上，实现城市土地价值的最大化。
一座城市的理想规划状态，就是以上述两大目标为导向，进行针对性的开发，并充分借鉴专业人士的意见，包括城市运营、商业地产、文旅及社会学方面的专家学者。多方合力，共同挖掘城市应有的价值。
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