最近我们又去了一趟金沙洲，看了看板块里面为数不多的新盘之一，越秀天悦金沙。
先简单看一下户型，项目规划了33栋住宅，其中为4栋超高层和29栋小高层，容积率是2.88，小高层全部采用纯板式设计，目前在售的产品面积段为96-160m²的湖景三/四房，约60%的户型望湖，1:1的楼距设计。
近期楼盘也有推出一部分底叠，约150-200方，总价在700-1000万左右。所谓底叠，就是地下室+地上1层+地上2层为一户，再往上就是正常的平层。位于小区中间部分楼栋，总货量不多，现场有开放200方样板房，有意向可以参观。
建面约96m²三房户型客厅、主卧、次卧三开间朝南，户型比较方正，中规中矩，有AB两个户型，一个横厅设计（没拍户型图），一个竖厅设计大家可以看看下方户型图：
125m²四房户型除了三开间朝南之外，还搭配了一个6.85米阔景阳台，此外，该户型还采用了LDKG布局，将客厅、餐厅、厨房、阳台四大公共空间融为一体。
另外125m²还有一个户型是跟141m²差不多的设计，也是270度观景阳台。个人看完板房后感觉这个户型非常实用，整体方正，浪费面积少，还可以兼顾到景观。
约141m²的四房户型，是270度的观景阳台，景观视野更好，主卧超大带衣帽间，不过这个户型只有超高层有，比较偏向于景观，和传统发的方正户型相比，显得有点“长”。
大家可以参考看看我拍的样板房：
一般来说，普遍的开发商在做产品的时候，会把大户型安置在小高层，而小户型则设计在高层或超高层，但天悦金沙是反其道而行之，主力的大户型被安排在高层和超高层。
像上面这个141m²的改善户型，只有高层可选，估计项目当时的安排初衷是想保证主力户型最大程度的景观面，可以看到浔峰山的美景吧。项目是三梯六户设计，踩盘的时候我问销售，47层那么高早晚高峰期等电梯会不会比较久，销售解释说他们的电梯是高速电梯，不过我猜如果入住率高的话，早晚高峰电梯还是要等一等。
优势一：坐拥名校资源金广附
天悦金沙的配套小学位于金沙洲浔峰山生态公园旁边，已经被纳入为白云广附教育集团，由白云区金广实验学校具体管理。天悦金沙小学已于今年4分月进行了封顶仪式。
白云区金广实验学校2022年已经连续五年蝉联广州第一，它的中考实力，在整个广州都是响当当的，说白一点，白云区金广实验学校含金量是够的。
另外，金沙洲此前的一些教育资源也在不断升级，比如广大附中实验中学星汇金沙校区将化身为北校区，而原金沙中学校则化身为广大附中南校区，未来白云广附教育集团的总部还会设在金沙洲广大附中实验中学北校区。
优势二：景观资源丰富，商业配套齐全
天悦金沙位于浔峰山东路和康园路的交汇处，毗邻浔峰山公园，生态资源丰富，项目大部分户型都能看到湖景或山景，依山傍水，对比到处都是高楼大厦，容积率普遍大于5的市区，天悦金沙的环境是很宜居的。
而且项目周边的休闲去处还是挺多的，3公里范围内除了浔峰山生态公园之外，还有金沙洲艺术馆、城西公园、鳌峰公园等，对于住在周边的居民来说，不失为休闲的好去处。
在配套方面，项目对面就是永旺梦乐城商圈，1.5公里内还有金铂天地和万达广场，周边还有星悦广场、沙田中心、永润广场、国昌广场等商圈加持。
医疗配套方面，项目3公里内有广州中医药大学金沙洲医院、南方医科大学泰成逸园分院等三甲医院。总的来说，天悦金沙这样的配套完善度，还是可以的。
劣势一：传说中的堵城，距离市区近，但到市区并不快
金沙洲的交通是出了名的拥堵，无论是走金沙洲大桥还是走环城高速，早晚高峰期没有半小时以上都不用指望可以出岛。如果你是那种朝九晚五需要需要按时打卡的上班族，那么你住在金沙洲的话，出行体验可能会不太好。
因为除了自驾拥堵之外，天悦金沙的公共交通配套也不是很好。项目距离最近的地铁站浔峰岗2.5km，乘坐地铁需要公交接驳，在交通配套上，天悦金沙是非常不方便的。
未来项目周边交通的改善只能寄望于后续广佛大桥（预计2024年通车）和沉香岛大桥（预计2025年通车）的开通。
除了6号线浔峰岗站之外，项目周边还有地铁12号线，目前已经累计完成70%，预计2024年建成后未来从金沙洲可直达白云山和二沙岛等，不过地铁站跟项目也有一定的距离，12号线的开通对天悦金沙的公共交通配套起到的改善意义并不是很大。
劣势二：没有核心产业，房价难涨
金沙洲是几乎没有什么核心产业的，定位就是居住为主，开发已近9成，未来在产业引进方面也没什么预期。虽然没有工业用地对整个板块内的环境来说不是一件坏事，但没有足够的产业支撑，房价也很难有很大的上涨空间。
但，强大的产业会带动高额税收和人口红利，前者促进公共配套完善，后者直接带动住房需求以及价格上涨。没有强劲的产业支持，也是金沙洲房价涨幅不大的关键原因。
天悦金沙适合什么人购买？
在13-16年期间，金沙洲在市场上的热度是比较高的，价格不算贵，又有地铁6号线通车，不论是属于广州的比如御金沙，又或者属于佛山的金名都、中海金沙里等楼盘，看房、成交量都比较理想。
不过金沙洲终究是广州的“西伯利亚”，随着整个板块开发接近尾声，各方面配套逐步兑现，关注度倒是大不如前了。统计了一下近两年咨询关注金沙洲新房、二手的读者，主要是地缘性客户，比如部分越秀、白云、荔湾上班族或者做生意的小老板，以及金沙洲自身置换人群。
总的来说，天悦金沙的产品设计中规中矩，没有什么太特别的亮点，属于一个优劣势特别分明的项目。
天悦金沙配套的教育含金量高，宜居性也强，商业和医疗等等该有的都有，遗憾的是交通比较差强人意，处于堵城的天悦金沙由于距离地铁站远，不管是选择自驾出行还是坐地铁，都是比较尴尬的。
加上金沙洲的产业不行，和佛山只有一路之隔，属于涨幅比较慢的板块，对于发展预期比较高的购房者来说就不适合了。
小编认为，这个盘比较适合一些以自住为主，注重教育配套和居住环境的刚需买家，如果很依赖地铁通勤的，可以看看周边的二手。
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