2017下半年的高新区预计会很热闹：让购房者等的心焦的金科城2期8月12日样板间亮相，西四环外的荣盛花语水岸本周六营销中心开放，保利文化广场预计本月入会认筹，碧桂园西湖也摩拳擦掌……众多可圈可点的新项目扎堆入市，再算上万科城、恒大城、正弘高新数码港等在售楼盘，“新旧”大战一触即发，势必将高新区推向楼市的风口浪尖之上，这里越来越热闹了！
（本文详列楼盘一览）
既然说到高新区，我们就多聊几句。高新区作为郑州规划最早的新区，早在1988年就开始建设，但发展十分缓慢，且因铁路阻隔，长期只依靠北三环彩虹桥与市区连接，成为“隔绝在外，独立生长”的典型代表。不过区域汇集了郑州大学、解放军信息工程大学、郑州轻工业学院、河南工业大学等高校，又有各类产业园吸引超3000家企业汇聚，可以提供更多的就业机会，优势明显。且近几年随着地铁、农业路高架等道路的修建运行，区域交通得到很大的改善。在2016年8月之前，高新区房价相对较低，且区域内教育资源丰富，很多买不起金水区、中原区学区房的刚需人群将目光投向这里。
但自去年“疯狂”楼市之后，高新区的房价也涨势惊人，目前住宅均价13000元/㎡左右，甚至一些项目高层价格已经飙升到18000元/㎡，超过了三环内的二七、管城甚至中原区。当“价格洼地”的标签被摘下，且商业配套匮乏，只依靠“教育+地铁”的单一卖点，不知道高新区是否还能延续之前的“热卖辉煌”。
（高新区房价走势图）
整个高新区楼盘众多，在售的项目就有二三十个，目前已经集结了恒大、万科、保利、金科、碧桂园、荣盛、正弘等多家品牌房企。今天主要挑出下半年预计开售的一些新项目，并结合其直接竞品进行讲述，希望为大家置业提供有效的帮助。
PART1：贴身肉搏，孰强孰弱？
【金科城】
项目概况：
金科城位于科学大道与瑞达路交汇处东南角，占地面积258000平方米，建筑面积1080000平方米，容积率3.11，绿化率：30.10%，停车位7845个，比例为1:1.2，规划有25栋楼，总户数7030户。目前一期部分楼栋已封顶，二期规划有高层、洋房，高层规划有建筑面积约为88-126平米房源，本周末（8月12日）样板间开放，具体开盘时间待定。
项目评价：
1、金科作为全国10强地产品牌，实力值得肯定。作为其入驻郑州首个项目，金科城一期售价合理，市场口碑不错；二期价格未定，但周边房价涨的太快，就看开盘价格几何了。
2、项目紧邻高新区的门户大道——科学大道，且距离西三环较近，周边有丹尼斯、万达（在建）等商业配套，生活氛围浓厚；不过距离地铁1号线较远，较近的有后期8号线。
3、1期与2期之间间隔时间太长，可是熬苦了一批等待的购房者。不过既然熬到现在，就多对比看看，找到更适合自己的。
【钱隆城】
项目概况：
钱隆城位于西三环科学大道向西200米（解放军信息工程大学东），占地面积791563平方米，建筑面积4414110平方米。项目容积率4.5，绿化率30.01%，停车位比：1:1.1，规划有21栋楼，23437户。在7月15日推出1、2号楼，房源为建面约88-140平米三房四房，目前均价13200元/平，具体以售楼部为准。
项目评价：
1、临近西三环科学大道，算是同区域内距离市区较近的项目，周边商业配套有丹尼斯、万达（签约），学校也引进了华师附中和附小，距离地铁8号线、9号线都不算远，配套成熟完善。
2、价格在区域内相对较低，整体定位偏刚需。
3、小区容积率高，居住舒适度会受影响。且开发商属于闽系，后期物业等不敢保障，要知道，距离不远的升龙又一城简直就是“标杆”，让购房者迟疑啊。
【保利文化广场】
项目概况：
保利文化广场位于郑州高新区银屏路、雪松路、枫杨街及科学大道合围地块，住宅、公寓、写字楼、商业街区，占地286亩。项目的商业以公寓为主，余量做底商，包含保利旗下的多个文化品牌，如保利拍卖、影院、书城、艺术展览中心以及保利总部大厦等，未来以自持为主。一期占地90亩，容积率4.5，规划有6栋住宅和5栋公寓，成品住宅预计推出79-145㎡户型，涵盖两房、三房、四房。预计本月入会认筹，开盘时间待定，具体详情以售楼部为准。
项目评价：
1、项目地块一直被圈着有两三年了，今年才尘埃落定，开始对外宣传，比较火爆的就是地铁上关于读书的广告，引爆了大家的朋友圈。保利属于国企品牌开发商，实力还是值得肯定的，该项目又是其首次尝试精装，值得期待。
2、项目占据高新区科学大道沿线的核心位置，距离地铁1号线、8号线都不远，周边大学、社区林立，配套设施完善。
3、项目规划汇集住宅、公寓、商业、写字楼为一体，开发建成之后定位为高新区标志性商业综合体，政府对其也极为重视。
4、周边直接竞品项目较多，如金科城、正弘高薪数码港等，尤其是金科城，两者推出时间节点有重合，又同样是装修房，就看怎么PK了。
小结：西三环与西四环科学大道沿线，是高新区开发最早，相对最成熟的区域，当然也是价格最高的区域。从2010年的美景菩提到2012年的升龙又一城，之后2013年的正弘高新数码港，2016年金科城，如今钱隆城、保利文化广场也杀入团战，再算上周边大大小小的项目，累计数十个之多，如此强度下的贴身肉搏，孰强孰弱？有待验证。
PART2：新旧PK，哪个能胜？
【荣盛祝福花语水岸】
项目概况：
荣盛祝福花语水岸位于高新区农业西路与西四环交会处北500米处，总占地约180亩，总建面积近30万方，容积率3.5，绿化率30%，建筑密度25%。规划12栋32、33层，2T4的高层产品，带装修交付，小区配套有幼儿园、公立小学、2栋四层的商业。本周末售楼部开放，预计本月入会认筹，具体开盘时间待定。
项目评价：
1、荣盛在郑州的另一个项目是北龙湖的荣盛华府，属于荣盛“府邸”系列，而花语水岸则是其“花语”系列，走的装修高层路线；依托外围规划中的须水河景观带，整体居住环境适宜。
2、项目位于西四环以西，位置比较偏，目前周边的生活配套不完善。
3、目前证件不全，具体开盘时间待定，购房者需要做好等待的准备。
【大正鲲府】
项目概况：
大正鲲府位于科学大道和须水河东路交叉口向南200米，总占地863亩，总建筑面积150万方。一期占地面积132亩，建筑面积42.5万方，规划有8栋洋房，10栋高层，高层76㎡两房，94-117㎡三房，洋房122-158㎡四房。目前前期咨询中，具体开盘时间待定。
项目评价：
1、开发商是郑州容大房地产开发有限公司，股东是许昌河南正大房地产开发有限公司。作为其进入郑州的标杆项目，在产品设计上比较上心，但作为首次入郑的地市开发商，资金实力是一个大考验。
2、项目体量不小，一期位于万科城对面，周边有地铁1号线、8号线（规划中）等，交通便捷；商业配套主要依托万科城商业街。
3、定位刚需、刚改；具体推出时间不定，购房者需要做好等待的准备。如果想在该区域入手，建议多对比多看，有合适的就下手，该放弃就放弃，不要死磕某一个项目。
【万科城】
项目概况：
万科城位于科学大道与西四环交汇处西北角，占地面积1054000平方米，建筑面积越3200000平方米，容积率2.80 ，绿化率30%，停车位共2783个，规划楼栋总数：92栋。目前平层公寓均价9500元/平米，LOFT均价11800元/平米，另项目五期住宅在售，均价13800元/平米，建面约77-108平米，具体情况以售楼部为准。
项目评价：
1、实力品牌房企，虽然之前因万科紫台“围墙”维权事件，其品牌形象有一定的影响，但万科实力依旧不容小觑。
2、位于西四环以西，目前生活配套、交通等都不完善，不过万科“造城”的功力着实很强，这只是时间问题。且项目签约了华中师大附小，周边也有立才实验学校、郑州中学第二附属小学、郑州大学实验小学等教育配套，又紧邻郑州大学、郑州轻工业学院等高校，教育资源丰富。
3、临近须水河（该段已改造完成）、天健湖公园（在建中），生活环境舒适宜居。
4、大牌房企对区域价格的拉升能力实在强悍，万科城的价格对比其区位来看，品牌溢价很足，已经透支未来房子部分的价值了。
小结：西四环外比较荒凉，但依托万科“造城”的实力，周边又有郑州大学、郑州轻工业学院等高校，区域发展还算可以。自万科进驻以来，凭借强大优势可谓一枝独秀，而近两年随着城市不断外扩，不少项目也纷纷落地，这一片也开始热闹起来。新旧PK战一触即发，就是不知道谁能胜出了。
PART3：一南一北，虎踞龙蟠！
【碧桂园西湖】
项目概况：
碧桂园·西湖目前属于郑州四环以内最大的住宅项目，总占地6000余亩，横跨高新区和中原区两大区域。一期分6个地块开发，整体位于西三环与农业路，雕塑公园对面，一期容积率在3.0-3.5之间，产品有建面约88-135㎡高层、140-200㎡洋房以及300㎡大平层；依照地块分别定位改善和刚需，在面积上有区分。预计开盘在今年第四季度，或将毛坯交付，具体以售楼部信息为准。
项目评价：
1、该项目属于合村并城改造项目，产品规划包含商业、酒店、学校、住宅（高层、小高层及多层），未来生活配套全面，且紧邻西流湖生态公园，环境舒适宜居。
2、整体定位偏改善，但也有八九十平米偏刚需的小三房，人群划分不明显。据称或将放弃精装，改毛坯交房，这算不算大环境下的妥协？
3、周边有地铁1号线、8号线（规划建设中）以及9号线（规划建设中），但一期距离地铁站点都有一段距离，需要换乘，这就有点尴尬了。
4、目前前期咨询中，预计要到第四季度才能开盘，需要等待。
【恒大城】
项目概况：
恒大城位于莲花街与银杏路交叉口北500米，占地面积40000平方米，建筑面积140000平方米，容积率3.50 ，绿化率38%，地上28个停车位，地下1200多个停车位，7栋楼，总户数1250户。目前在售房源建面约为82-143平米，带装修，房价17200-18000元/平米之间，具体一房一价，以售楼处为准。
项目评价：
1、项目涵盖范围较大，包括有商品房和安置房，规划有小学、中学，配套规划完善。
2、距离沉砂池较近，大环境有保障，再者恒大对小区绿化造景有一套，舒适宜居。
3、作为知名品牌房企，很多地方还是值得信赖的。前期项目恒大翡翠华庭预计今年年底前交房，可作为一个直观的比较参考。
4、所处区域在高新区东北部，并不算是区域核心位置。且在当前大环境下，对标同区域的其他项目，价格太高，也因此在上个月底开盘去化并不理想。相对而言，其性价比就有待考量了。
小结：恒大和碧桂园强大的品牌实力不容小觑，两者在高新区的布局都不属于核心区域，一北一南，虎踞龙蟠。碧桂园尚未入市，价格还不明确；但恒大城的价格真心超出大家目前对高新区房价的心理预期，成为区域房价的“领头羊”。先不说未来房价如何，就目前而言，外地大牌房企对郑州区域房价的拉升太明显，这一点着实让人HOLD不住啊。
结语：
其实整理这篇文章的时候，心情很复杂，看着高新区均价从七八千涨到一万三，这个区域的大门已经开始逐渐对刚需族关闭了。一年时间，每平米差价四千！唏嘘感叹也好，骂骂咧咧也罢，你不接受也得接受，这就是现实。
往者不可谏，来者犹可追。
面对大调控背景下，来之不易的理性选择阶段，无论是刚改还是刚需，既然无法逃避买房，就请珍惜机会，好好挑选吧。但最好别过度迟疑和彷徨，因为郑州的发展只会更高、更快、更强！
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