十多年前我还在财大上学的时候太原南站还在规划和建设阶段，当时觉得财大周边真是荒啊，平时去的比较多的地方也就北张和许西。
那会儿北张有个商贸城，学生们老去那边买衣服，许西因为连着山大更是火爆，人多的时候连个落脚的地方都没有。
至于往南和往东的地方，都是荒得一批，就说往东的北营吧，上学期间和同学一起去过几次，印象最深的就是一下雨就泥泞不堪的路面。
现在十多年过去了，我还住在南站附近，也是亲眼目睹了南站板块十年间的楼市变化，所以今天就来聊一聊。
在这里要声明一下，我之所以写板块分析，是为了让大家更好的了解一个板块的过去现在和未来，顺便自己也做一个复盘。
首先，这个工作量很大，需要查阅一些资料，调研一些项目，文章的逻辑和语言组织也很费功夫，不是有些人在评论里说的随便写写；
其次，文章只是我自己的观点，和其他任何机构无关，有不同观点可以探讨，而且文中会提到一些项目，就是很客观的分析项目，优劣势都会提到，不是为谁做广告，也不是为了让谁买房。
说回正题，开始板块分析之前照例先划定板块范围：北到学府街，南到龙城大街，西到太榆路及周边、东到绕城高速。
南站板块大致范围
上图为了美观，直接在太榆路做了切割，实际上还有极少太榆路以西的项目，比如学府逸居，再比如万科的悦都荟，也就是我文字描述里面说的太榆路及其周边。
太原南站是在2008年开始正式动工，2014年正式运营通车的，这期间的南站板块可以说是籍籍无名，在售的新房都是本土项目，比如金东中环城、长风上院、怡海花苑等，这几个盘2013年的时候毛坯售价都在5字头。
真正拉开发展大幕是在2014年万科签约北营城改之后，此后南站板块便成为了万科的主战场之一。
万科在南站开发的首个项目是万科城，时间横跨2015-2018年，正好赶上太原楼市蓬勃发展的4年，精装售价从一期的9000元/㎡涨到五期收尾时的13000元/㎡，是太原万科这些年唯一以年度35亿＋上榜销冠的项目，也是万科进入太原以来业绩最好的项目之一。
不过单从地理位置上看，这个项目真不算特别宜居，一侧挨着太榆路，一侧挨着铁道，当然这也是南站板块所有项目都会面临的问题。
非要从位置上挑一些优势的话，那就是整体靠西靠北，距离南站还有一些距离，一期二期靠近许坦东街，到对面的“许西CBD”以及山西大学包括长风街都比较近。
产品层面是有一定的超前优势的，在2015年那个年份，万科城做了99平和105平的小三居，基本算是太原市场功能性小三居的开创者。
小学签约的太师三附小分校，除了社区底商，也做了V盟荟这样的集中商业，基础配套比较完备，其他方面就是普通刚需盘的标准。
比如跟审美豪不沾边的外立面，中规中矩的园林和低标的精装，交付过程中也经历了业主维权，除了精装品质差、楼道大白墙这些，二期及之后的楼栋也开创了太原楼市“门打门设计”的先河。
不过总归是有万科物业的加持，现在来看也算是市场上综合素质比较好的刚需大盘，在二手房市场竞争力很强。
到万科都荟的时候各方面条件就没有那么好了。
除了市场下行的因素之外，这个项目本身也有一定的问题，首先是地理位置，新都荟和悦都荟分列太榆路两侧，都逃不过噪音影响。
新都荟在南站南侧，太榆路东侧，周边除了高铁站、快速路就是荒地，总体地段价值较万科城是弱的。
悦都荟会好一些，最西侧其实靠近保利茉莉公馆了，北侧距离印象城也近，地段价值较新都荟好一些。
不过整个项目的产品做的很一般，可能也是因为高低配的缘故，高层还做了一部分东西向的户型，这个标准层看起来就很奇葩。
所以整个楼盘的价格跨度也比较大，临太榆路的以及东西向的户型，还包括一些一二层的毛坯户型价格压得很低，正常楼栋精装均价一直保持在13000元/㎡左右。
去年国庆的时候做过一波特价，最低的特到了8字头，乍一看很便宜，但是怎么说呢，你哪能算计得过开发商呢。
除了东西向户型，大量两开间的105㎡的小三房放在中间连廊户，这个在太原市场也是少见的，这个看户型看不出，交付之后居住体验感会比较差，尤其是北面的功能间。
洋房倒是不错，尤其是靠西侧的洋房，但是一个字：贵。
老实讲，都荟项目万科其实没有太多值得讲的东西，反倒是万科在南站板块的第三个项目万科翡翠东第有了一些昔日万科的影子。
单从地段来看，翡翠东第那就是个首置首改的位置，不过万科却把它做成了改善，可能也是被高地价逼的。
讲真，那个地方，4200＋的楼面价真的很要命。
这个项目的最大亮点主要在示范区上，本身项目容积率也低，而且东侧正处在地铁一号线的范围，不晓得是不是因为退距的原因，干脆做了一个私属公园。
最重要的是实景展示，这个在太原还是很少见的，从归家大堂到私属公园规格都很高，完全跟周边的环境区隔开了。
当然，因为规划和产品的升级，价格也存在一定的梯度，西区相对低一些，东区尤其是临公园的楼栋价格飚的很高。
除了万科之外，南站板块也有一些本土项目，比如东润的国际新城和禧悦城，晋建迎曦园、香颂/棠悦、锦东如意城等。
晋建迎曦园就在万科城北面，也是一面挨着路，一面挨着铁道，2019年开盘的时候万科城已经卖完了，后面售价一直在毛坯12500元/㎡，是真心不低，至少跟交付品质难以匹配。
东润的两个项目都在东中环外，国际新城比较早了，2015年初开盘的时候毛坯售价在6000元/㎡出头，后来一直受到万科城的*压打**，卖的比较慢，不过售价也不算低，2017年收尾的时候毛坯售价将近10000元/㎡，都快赶上万科城了。
禧悦城是东润去年新开的项目，不晓得为啥非跟富力撞名，禧悦悦禧的一不留神就叫错了，这个项目体量不小，但是周边很荒，签了小学和中学，目前毛坯销售均价在10500元/㎡左右。
其实这样梳理一下就会发现，南站板块的楼盘其实并不多，基本就是万科＋本土，从2015年之后价格相较其他板块也还算稳定，没有大起大落，其实也不是因为板块价值有多么牢固，纯粹是因为万科比较稳。
从板块的后续土地供应来看，核心片区的地已经很少了，东中环外倒是有地但是因为价格上不去也不好算账，未来可能会有其他房企进入，但是现在不得而知。
最后还想探讨一个问题：高铁站对于一个板块的楼市发展是好是坏？
其实南站就是典型的城市陌生区域靠高铁站进行拉动的模式，而经过这些年的发展，我们很容易发现这种模式的优点和弊端：初期对板块楼市会有很大的拉动作用，但是后期则会对楼市形成制约。
很明显的，万科城入市的时候就做了太原新中心的推广，那时候南站的炒作空间比较大，但是到了万科翡翠东第的时候，虽然万科使出了浑身解数来做一个改善盘，但是地段仍旧广为诟病。
横向板块对比一下也很明显，比如在2016年的时候，首开国风上观、保利香槟国际和万科城的价格差别不大，但是万科城卖的最好，说明在南站板块和龙城大街板块之中，很多人毫不犹豫的选择了南站板块。
但是到了2022年，如果要在龙城大街板块和南站板块选一个改善盘，南站板块的竞争性就变弱了，你很难想像一个单价1.7万＋的高端改善盘会出现在南站板块。
至于配套价值，很多人误将高铁站作为配套，其实实用性并不大，除非你需要隔三差五的坐高铁出差，否则离得再近也没用。
其实其他城市也有基于高铁发展起来的高铁新城之类的片区，但是这些主要依靠配套的落地，这个需要时间，还需要空间。
而大家也能看到，近些年南站板块的配套落地主要集中在交通和商业层面。
交通配套上比如客运东南站、地铁一号线等，商业配套就是印象城。
印象城开业之后其实客流量还行，服务周边片区没有问题，但是毕竟商场体量小，而且定位较低，跟万象城、茂业这一类商场比起来总是没啥底气。
教育层面基本都是靠开发商自己签学校，公园这一类的基本没有，主要也没有那个空间，所以万科翡翠东第才能靠私属公园溢价。
医疗方面，据报道省第二人民医院新院会在郑村建，但是其实医疗没有那么重要，从南站到山西大医院和省人民医院又能有多远呢。
最后是购房建议：
1、南站板块价值差于相邻龙城大街/南中环板块，如同等品牌同等价位优先选择后者；
2、想要宜居的不要选南站板块，这原本就不是一个宜居的板块，品质感主要靠项目营造；
3、具体到项目要选好楼栋，比如临主干道和火车道的要充分评估自己对噪声的承受力，能不选的尽量不选，再比如东西向户型不要被割韭菜；
4、万科翡翠东第适配人群：坚定选择南站板块而且对品质和景观需求度比较高的人群，其他不建议高价购买；
-完-
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