背景
2020年3月22日，中央纪委国家监委官网公布《*共中**国家电网有限公司*党**组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》，该通报提及，国家电网以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。
本文总共分为3块内容：
- 国家电网为什么要退出房地产？
- 除了国家电网还有哪些央企？为什么他们还留着？
- 国家电网退出房地产后有什么影响？
国家电网
我相信看到国家电网退出房地产，绝大多数的网友看到都会产生一个疑问：“国家电网竟然还做房地产？”。
是的，事实上国家电网的房地产业务一直都由一个地产商进行运作，大家都一定不陌生——鲁能集团，尤其对于山东、海南、北京、重庆、苏州等地的消费者来说，大家熟知的鲁能山海天、鲁能泰山7号、鲁能美丽乡村、鲁能公馆、领秀城等均为鲁能开发。
鲁能集团
鲁能集团是国家电网的全资子公司，核心业务为地产、能源两大块，是我国最早从事房地产开发的企业之一，早在上世纪90年代已有涉足，截止2017年鲁能地产销售额超800亿，但近些年都在逐步淡化地产业务，自17年后公司就再未披露过房地产销售数据。
国家电网为什么要退出房地产？
2010年3月18日，为规范央企大规模进军房地产业的现象，国务院国资委就曾召开新闻发布会宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业即「退房令」，仅保留16家央企的房地产主业资质，次年，又有5家央企获准保留这一资质，鲁能集团就在此列。
相似的是，在2015年7月3日至9月2日期间，中央第三巡视组对航天科工（78家央企之一）开展了专项巡视，特别指出“还有9家三级企业从事房地产开发，有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位清理整顿房地产业务，并于今年9月30日前完成其余企业退出或转型。
意见中还通报了多家单位对房地产调控政策置若罔闻的现象。据公开资料显示，78家央企中仅有不足20家央企在”退房令“出台后履约退出，以南京为例，尽管地方要求33家市属国企必须在13年底全部退出房地产开发，但甚至到2016年仍有如达来地产、南京中北、三金地产等国企现身土拍，角逐高价地。
为什么”退房令“迟迟没能如数奏效？
根据《中国经济周刊》的发表，主要有以下几点结构性原因存在：
- 实际操作需要时间。各方面牵扯太多处理的细节，例如正在开发的土地如何处理？如果不处理，那又等到什么时候处理？结束后怎么收场？如何安置员工？如何对资产定价以防止国有资产的流失？类似的有太多的问题无法集中处理，更何况不同央企情况不一，形势更为复杂。
- 国资委的相关文件缺乏强有效的法律效力，即“法理”的不足。国资委是各大央企的”大股东“，相关行政手段的出台仅相当于企业意志的行使，效果上要弱于法律的规定，况且法律法规的出台还需要经过相关的立法程序以及规范的程序执行才能落实，作用大打折扣。
- 国资委本身是央企做大地产业的相关者。房地产业务是不少央企国企的重要利润来源之一，“退房令”的强力推行势必导致央企国企业绩受损，尤其在新的发展动能还未成型时造成青黄不接的局面。在市场的作用下，逐利行为存在合理性，因而该命令的推行存在内部阻力。
由于一些历史原因，“退房"的进展十分缓慢，客观来说，业绩和政绩的相互兼顾是一个复杂的问题，阵痛型的行政干预容易在短时间内催生出大量的矛盾，因此监管机构内生性地无法在短期逼迫非房地产主业的央企尽数退出。但显而易见的是国家没有放弃，不断地迎难而上继续推进国企改革的深化。
央企作为市场经济的主体，代表国家意志，执行国家战略，国家电网作为中国企业500强榜首，更是如此，其不仅承载着宏观经济的命脉，更是应在把企业做大做强的同时在公共事业领域造福于民。
这也是本次巡视组意见的核心，国家电网接受敦促，深耕主业领域，压降非主业投资，积极解决巡视组指出的电网技术“卡脖子“风险，成立电网安全防御专项工作组，意在为攻克关键核心技术等七个专项问题建立长效机制，加快核心技术自主化。
这次行为再一次显现了国家推行新政改革的决心，其执着地推进国资国企改革、电力改革、内部改革，将国家电网的身位重新回到电力业务之上。
为什么鲁能”不进反退“，反之跻身21家地产央企之中？
「退房令」下发之前，鲁能集团的主营业务为煤电和矿业，旗下的上市公司有主营房地产的广宇发展和主营火电的金马集团。
但在「退房令」发布之后，鲁能开始加速剥离非房地产业务，先后在2010年将煤电业务转让给金马集团，2011年将铝业资产转给中电投，并于2012年将其持有的金马集团78.97%的股权无偿转让给同属国家电网旗下的国网能源。
脱离开了能源业务，鲁能集团将旗下子公司的地产业务上收直接管理，自此主营业务彻底变为房地产业务。
国际金融报新闻2013年报道：
根据不完全统计，鲁能2012年仅仅在天津、海口、三亚的拿地总金额就达到55.7亿元，而当年度的鲁能销售金额不过86.11亿元，购地金额占到了销售额的60%以上。行业龙头企业如万科、保利等，当年购买的土地总金额也仅占销售额三成左右。媒体报道称，鲁能2013年~2015年住宅及商业地产总投资将超过730亿元。
特别是在国资委内部明确表态，要求央企“一律不当地王”的2012年底，鲁能依然于当年12月24日，经过192轮激烈争夺，力压融创以46.2亿元将天津天塔道地块收入囊中，楼面地价为15000元/平方米，溢价率24.53%。该地块也成为了当年天津新的“双料地王”。
究竟是什么使鲁能能在「退房令」出台后”不进反退“，并最终获批成为了5家增补的主营业务房地产企业之一？
2013年，国务院国资委规划局局长王晓齐曾做出解释，“鲁能集团在被国家电网收购之前，就在做房地产，而且规模已经很大。”
除此以外，另外四家中”中航工业是以开发自有土地为主。神华和中煤，主要是开发工矿区的土地，外界不好介入，而且开发工矿区的土地时，他们更熟悉如何开发。新兴集团，原本就是一个建筑企业。“，“这5家规模比较大，而且做得比较规范，这5家企业允许从事房地产开发是有条件限制的，集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发。”
从历史事实表明，鲁能之所以能被增补为5家地产央企之一是因为：
- 其原本就从事房地产业务，且主业、集团高管也是地产出身；
- 做的规模大且比较规范。
然而事实上，鲁能一直都不是一家在房地产领域有着强大竞争优势的企业。
国际金融报新闻2013年报道：
根据克而瑞的统计，上述地产公司2012年的销售额不过86亿元，和退房令后被中远“退房”的远洋地产相比，无论是资产规模还是净资产收益率都有着明显的差距。
因此，不难了解到，无论是鲁能自「退房令」之后继续存在还是目前的离场，都有着相对的历史原因，无论是市场的转变、力量之间的相互博弈还是政策「房住不炒」的强调，都是逐步促成变化的其中一环。
除了国家电网还有谁？为什么是它们？
国资委公布的统计数据显示，自2003年国资委成立以来，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业（见附文），国资委要求78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务，并要求这78家央企在15个工作日内制定有序退出的方案，但绝大多数央企的退出方式为完成在建项目后不再参建新项目，而并非股权转让。
当时主要提出了3种方案：
央企退出房地产方案，来源：网易财经
方案A：MBO（管理层收购），去国企化
为代表的是中远集团，由远洋地产的高层用所融资本进行信托代持，实现国有资产的退出。
方案B：转让给16家“持证”央企
78家央企把资产和业务转让给16家有资质的央企，实现红利的共享。为代表的是中国航天科工集团公司旗下北京金冠信邦置业有限公司出让所持有的北京金中都置业有限公司80%股权，中国核工业集团公司旗下核工业第二研究设计院出让所持有的北京新润房地产开发有限公司8%股权。
方案C：趁机剥离不良资产
主要是经营不善的企业能被更优质的企业收购从而进行资源最大化的利用。为代表的是中国石化集团北京燕山石油化工有限公司旗下的珠海市华瑞物业建设有限公司被挂牌转让。
近年来央企重组整合的脚步一直没有停歇，例如我前段时间写的中海地产实际上就是中国建筑的大部分房地产业务剥离出来之后的主体，诸如此类的还有收受中航地产业务的保利，此外还有像五矿中冶合并相关地产业务等。
除了鲁能以外，还有一众央企国企进入房地产，原因为何？
利润是其中最重要的一个原因。相比民企开发商，
- 国企央企有着非常优质的背景，因而在市场上具有强大的融资优势；
- 国企央企有天然的政府资源，政策更易倾向；
- 国企央企在上述资源的作用下进而获得丰厚的土地储备资源，更拉开了与民营开发商的差距。
一系列超国民待遇促使房地产业成为了国企央企开发商眼中的优质产业。
据商务部研究院研究员梅新育曾经表示：”央企承担着国有资产最大程度保值增值的任务，每年考核压力很大，而参与正处于繁荣期的房地产市场则是不少企业重要的利润来源之一。“，因而，欣欣向荣的房地产市场就更成为了不可忽视的领域。
以中国建筑为例，房地产开发业务只占营业收入比重不足10%，但该业务利润占比却接近40%。细观毛利率水平，房屋建设、基础设施建设业务等主营业务收入的毛利率水平在8%-10%，而房地产业务的毛利率要超过44%。
中国中铁、中国铁建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程类主营业务毛利率不足10%，但房地产业务的毛利率却超过30%，毛利率水平的抬升有很大部分归功于房地产业务，因此更显得房地产业务的举足轻重。
不过我们需要注意的是，之所以是进入的是房地产业而不是其他产业，一切的表现只是历史的选择，是所有时代因素作用下的结果，是宏观经济发展的必然，并非单个要素所能造就的。历史轨迹的变化离不开社会思潮的变化、大众信心情绪的变化以及政策的变化。
但正是意识到了资源的错配，民营企业生存的困境，所以国企改革势在必行，国家也在为此做出不懈地努力。
国家电网退出房地产后有什么影响？
曾经央企一度在市场上频频高价拿地，造就“地王”，
中原地产研究部统计数据显示，2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%，也就是说超过一半的高价土地都是被国企买走的。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出了15幅地王。
地王示意图，来源：瑞致选房
"地王"的背后是房地产政策的宽松、市场资金的充沛，
据华夏时报2014年依照央企年报数据计算，
据记者按年报数据计算，仅2013年一年，中海地产、华润置地、保利地产、中粮地产、中航地产、华侨城等业务板块主要为房地产领域的主业央企净利润就高达562亿元。此外，中国中铁、中国铁建、中国中冶、葛洲坝、五矿集团等的房地产业务比重也在日益增加。
“四万亿”刺激计划出台后，2009年至2013年间，房地产主业央企涉房部分的净利润至少为2000亿元，其中上述几家业务板块主要为房地产的主业央企5年净利润累计超过1800亿元。
在群体情绪高涨的市场中，带动了一二线城市房价的持续攀升，同步也带动了土地市场行情的火爆，亦导致了高溢价率的地价。所有人都身处漩涡之中，市场力量的宣泄会产生极大地惯性，对经济影响深远。
针对一二线城市房价过快上涨、土地市场“高烧不退”的现象，国家再三强调「房住不炒」，在本月的7日，海南省已经出台「现房销售政策」，加码调控海南房地产市场（详见同名gz号现房销售制度）。
本次国家电网退出房地产业也是在这样的背景下完成，国家的意志体现在方方面面。
鲁能集团退出房地产业之后，可能会将该部分资产继续进行优化，从而使得：
- 市场更加规范。响应国家的精神，中央的号召，监管进一步放宽竞争性行业，减弱央企对市场的影响。
- 资源配置更加合理，由更具备能力的企业进行资源的协调和集中管理，提高利用效率。
- 鲁能现有资产得到释放，解决债务与资产之间的问题。例如西安鲁能在浐灞一路上的价值4亿的百亩土地已经闲置10年，在此举将会使得国有资产得到更合理地处置，免受空置流失。
中国国企存在的意义在于——对于一些具有天然垄断特征的行业，需要由国家代表人民的利益在一些重要、敏感的行业以所有者的姿态介入，保障国家的安全。
但也恰恰因为这种垄断特征和敏感性，一定程度上压制了其它经济体的活力、降低了整个经济资源的配置效率，所以国企介入的领域必须要慎重且不越界，并同时在规定的范围内保护具有生命力的企业成长、在合理的时间内顺势地退出，履行国家的使命，践行社会的意志。
附：国资委圈定地产主业16家央企
中国建筑总公司
中国房地产开发集团公司
中国保利集团公司
华侨城集团公司
中国铁路工程总公司
中国铁道建筑总公司
中国中化集团公司
中粮集团有限公司
中国冶金科工集团有限公司
中国五矿集团公司
中国水利水电建设集团公司
中国葛洲坝集团公司
中国港中旅集团公司
招商局集团有限公司
华润（集团）有限公司
南光（集团）有限公司
参考文献：
[1]21世纪经济报道.国家电网宣布退出房地产 “巨无霸”房企鲁能将成历史？[J/OL].凤凰网房产,2020.https://changsha.ihouse.ifeng.com/news/2020_03_24-52654494_0.shtml.
[2]曹萍.国资委：78家央企已有96%退出地产[J/OL].观点地产网,2011.http://www.guandian.cn/article/20110217/105754.html.
[3]国际金融报.鲁能3年完成蜕变 跻身21家房地产央企[J/OL].东方财富网,2013.http://finance.eastmoney.com/news/1354,20130410284437219.html.
[4]新浪财经.78家央企将退出房地产业务[J/OL].新浪网,2013.http://finance.sina.com.cn/focus/yqtcfdc/index.shtml.
[5]澎湃新闻.鲁能集团子公司百余亩土地闲置十年未开发，4亿国资悬空多年[J/OL].网易号,2018.http://dy.163.com/v2/article/detail/DTLQPSN40514R9P4.html.
[6]网易财经.央企退出房地产操作指南[J/OL].网易,2010.http://money.163.com/special/00254999/yangqi_esc.html.
[7]中国经济周刊.国资委“退房令”沦为空文：推出近7年多数央企未执行[J/OL].新华网,2017.http://www.xinhuanet.com//fortune/2017-02/07/c_1120420598.htm.