越秀区 | 中山立交
老邝教买房的第一批种子用户，是846个妈妈读者，当时我以日更的频率，将东风东、培正、小北路等越秀区的名校学位房都写了一遍。后来我停更了这个系列，但是在2020年疫情影响下，我发现学位房没有受太多影响，小孩的入读不会因为疫情而停摆，所以我开始反思自己的买房观。
市场上极少内容创作者关注学位房，尤其是东山、天河北的二手房，大多数房产媒体专注写新盘（容易收广告费），而这些传统名校区极少新盘供应，自然不符合他们的利益诉求。老邝虽不是教育领域人士，但本人为30年东山土著，持有东风东的学位房，所以这个市场没有人比我更适合分析学位房。
上面这段话不是我写的，是上周一位妈妈客户的原话，她的这番话打动了我。当老邝的受众数量不断上涨时，我们应该承担一部分市场责任，各大开发商都在宣传的名校我不去评论，但我希望多聊聊这些老城区的知名学校，增加它们的曝光量，让选择老城区学位房的家长们有个可以参考的体系。
本文将分析市场关注度最高的东风东路小学，挑选的也是该小学的TOP 1楼盘——君汇世家，其实锦城南苑也可与之一战，但后者体量太小，只是锦城花园的一小部分，所以我依然把这个TOP 1给到君汇世家。老邝也知道这个楼盘注定只能少数人拥有，但我希望各位小伙伴能从我的文章了解分析角度，有助你以后的选房。
1、学位政策
聊学位房，离不开的依然是要讨论政策，越秀区的公办入读其实一直没有变化，无非就是2015年增加了面积30㎡以下唯一住宅才可入读。但是天河区的政策变化、民办招生的政策变化都会影响家长们的选择，老邝觉得最大的一条影响就是2020年开始民办学校100%摇号，这里的民办学校包含小学+初中。
关于民办100%摇号这事，老邝觉得各有利弊。利好是在入口端，也就是很多想选*民择**办的家长因为不确定性，直接买入公办学位房，让小孩读公办，因此东风东作为公办NO.1，自然是利好辐射第一层。利空是在出口端，大家都知道东风东的小升初派位在越秀就是一个灾难的表现，约50%概率进东环、五羊这种初中，家长们也不太在意，都会选择让毕业生考民办，但是2020年开始民办没得这种“掐尖”招生，你是东风东的牛蛙又如何，公办民办你都要摇号。
总体来说，民办100%摇号这事，老邝觉得对于东风东来说是弊大于利，因为以往幼升小、小升初这两个节点上，越秀的家长们其实是有两次选择，但现在小升初基本不可控了，所以大家只剩“幼升小”这个节点可以选择。我相信会有更多的家长看中小学+初中的连贯性，因此像九年一贯制、教育集团内部名额直升、天河区的直升模式会更受青睐。
另外，说到天河不得不提2026年取消直升模式，这篇文章我不想展开分析，我只说结论：影响很小。一方面，天河内部正在将高中部“腾转挪移”至东北部，从而将市区的空间让给初中阶段，未来会释放更多初中名额。另一方面，天河区教育局的官方表述是：“若公办初中无法完全接受对口小学毕业生，将采用多校划片、电脑派位”，因此很可能A年需要摇号，但B年不需要，反正二胎这事也就2016-2017年高峰，随之就沉静下来。所以老邝依然看好天河区的学位房，尤其是民校100%摇号政策，赐予了天河一举追上和超过越秀的千载良机。
2、适合群体
即使老邝未来看好天河的学位房＞越秀，但我依然会让两个小孩入读东风东。因为东风东的特点是这么的明显——优质的小学教育+渣样的派位概率，我一直认为是东风东小学挑家长，而不是家长挑东风东小学。倘若你依然想让孩子读东风东，我的一些观点是比较有代表性的。
若你和老邝一样，是二胎家庭，那么读东风东的优势还是很明显的，让两个小孩锁定6年的优质教育，无论怎么看都是很划算的事情。在日常的咨询案例中，只要是二胎家庭，有能力买入东风东学位房自住的，我都会鼓励他们别买天河，直接一步到位选择东风东。当然我这里是针对能“自住”的购买力，买入学票房做通道，然后在学校附近租房子的不太适合这种方案。
其次，老邝的教育理念是“培养良好的学习习惯”，分数不是最重要的，学习习惯的重要性是我的第一权重。这里面有个人成长经历，我不是传统意义的尖子生，只要小孩养成良好的学习习惯，初中读哪儿我不介意，换个角度思考，若小孩本身不爱学习，就算Ta初中摇号去了牛校，我觉得大概率也是无法“鸡变凤凰”。东风东=6年优质小学教育，对我来说就足够了，孩子12岁以后的事情，我们控制不了太多，尽可能把握现在是我的观点。
我曾提出教育的组成是“50%家庭+25%校内+25%课外”，学校你是选择公办/民办？越秀/天河？其实只是一方面。课外辅导上，东山口和天河北不相伯仲，都有素质教育类辅导（金融、马术、私塾、理财等），应试教育类也分补习班（60分提高到80分）、培优班（90分提高到98分）。从校内+课外的角度去衡量，这两个区会比黄埔、番禺更多元化，但我以为这两个因素加起来都不如家长的作用。
家庭教育的重要性无需多言，东风东路小学非常适合“锦上添花”型家长，也就是说家长本身就是高知识分子、又或者有充足的陪伴时间。若家长本身非常繁忙，单程接送都要60分钟以上，从而寄望于学校和老师“雪中送炭”帮你管小孩，那我觉得这是一种甩锅的心态，还不如直接入读家附近的学校来的实际。
3、产品力分析
东风东路小学分为4个校区，1-3年级分别入读锦城花园校区、东风广场校区，然后4-6年级时锦城的升入本部、东风的升入天伦。君汇世家是东风广场+天伦校区的配置，楼龄为2008年，可以说它和锦城南苑（2007楼龄）分别是两个校区的顶配，户型上后者更纯粹一点全是豪宅。君汇世家的小区门口就是天伦校区，家门口就是学校。
君汇世家处于越秀、天河交界处，准确地址为越秀区天河路45号，地铁L5-动物园站上盖，3个站到珠江新城。这个版块的商业配套既有老城区的烟火味，又有步行20分钟到天河城的商业体，三甲空军医院和广州动物园都在步行1公里范围，医疗+休闲娱乐上表现不错。
楼盘的缺点毫无例外，依然是越秀区的通病——停车位不足、花园太小，80w的停车位售价或2500元的租金，老邝更倾向于直接购买，因为越秀区的电梯小区车位，属于极度稀缺的资产，有能力的自住客一定要配置。5.0的容积率也是一个硬伤，但好在六栋楼呈错落布局，楼间距还可以，所以采光问题不大。
4、购买力分析
有别于以往老邝朋友圈发布的楼盘打分，本文是一篇深度评测，自然要将它置于版块内的同品质竞品间对比，那么学位房是最好做这种横向对比的，因为只要将最重要的学位因素固定下来，其同品质竞品自然就浮现出来。
首先，君汇世家的2房产品，面积在100㎡左右，业主报价在890-930w之间。老邝觉得这种产品是毫无竞争力，户型上100㎡做两房是脱离这个时代的设计。价格上我想不到有哪个群体会买这种产品？高收入丁克族又不用学位，三口之家在这个价位可以挑锦城花园的11层小高层两房（花园环境大大提升），二胎家庭则可以挑东风广场的91㎡2+1房（多间房优势大）。
其次，君汇世家200㎡以上的豪宅，总价要达到2000w+，老邝觉得这个圈层的购买力是不允许孩子的教育出现不可控因素，公办教育这种越来越“大锅饭”的分配机制不是他们追求的，这些家庭会直接选择国际学校，高昂的学费本身也是一种圈层筛选。扎心点说一句：这种富豪阶层很少考虑学位房，通过既有人脉他们就能锁定优质教育资源，比如写纸条啥的就不展开说了，学位房也就是我们这种普通人在那焦虑“摇号”v.s“直升”。所以这个圈层的家庭对于房子要么是住的爽，要么是珠城、云山珠水这种身份象征。
去掉100㎡两房产品、200㎡+豪宅产品，其实君汇世家比较有竞争力的是130-200㎡的3-4房，两个卫生间是标配，这个面积段也是成交的主力户型。不用缴纳豪宅税的三房单价要10w+，总价要1300w+，这种产品因为无需有过*款贷**记录买家承担七成首付，流动性比较高，保值角度更好。但是老邝会推荐选择超过豪宅线的产品，因为150㎡以上的产品，能做3+1房或标准四房，单价在8-9w之间，算上豪宅税也比较划算，更何况有能力买这个价位的买家，要么是置换有底仓的，要么是强现金流群体，七成首付甚至全款都有能力，所以从住的更爽和单价更低的角度分析，老邝建议大家应当关注君汇世家150㎡以上的产品。
在2020.06这个时间点，老邝发现君汇世家有一套198㎡的4+1房报价1590w，单价仅8w，以东风东电梯楼来说性价比很高。非顶楼高层西南向，户型上4房3卫+保姆套间，唯一的缺点就是不太方正且厅没有南北对流。我能想到这个产品的竞品只剩锦城南苑的190㎡大四房，但缺少保姆间以及主人房北向都是它的硬伤，报价在1700w左右，所以在这个总价范围我依然会推荐君汇世家。
总结
大家在买房的时候，楼盘的优缺点其实每个人都能聊两句，但是有这种购买力的群体，他们是什么购房心态？他们在看房的时候会对比哪些竞品？这些竞品的优缺点又是什么？我们都要付出足够的时间和精力去落实，以往老邝都会建议大家多踩目标楼盘，现在我希望大家懂点心理学，要充分揣测接盘侠的心态。
说回学位房，政策的影响依然是最大的，但我们无法预测未来，只能照着现行政策买入符合家庭教育观的房子。参考北京的教育改革，“平均化”依然是趋势，四大一线看北京，越秀有没有可能学位变学区？也不是没可能的，所以各位家长与其把希望都寄托在学校，不如努力提高家庭教育+课外辅导，我相信未来的人才必定是多元化的，唯分数论的应试教育迟早会转型到全面素质教育。