经常有人咨询问哪里哪里的公寓值不值得入手，或者买了公寓以后咨询问以后公寓的行情如何。

今天就来讲讲公寓值不值得买？

答案是： 不值得 。公寓和住宅相比，从投资方案上和这类产品自身的社会属性来说，综合考虑下我们通常不主张买公寓。

公寓和住宅投资收益比较

投资肯定是要讲究投资收益的，拿住宅和公寓进行比较。

之前做过大略估算同一位置的公寓和住宅相比，投资回报可能极差7~10倍（当然这是个是模糊的估算）。

为什么差别会这么大？从两点说明

一、两者首付或者*款贷**的比例产生的杠杆收益的差别。

买住宅首房首贷30%的比例，买公寓50%的首付。

这里面一个用到了 3又1/3 的杠杆，另一个则是 两倍 的杠杆，他们中间就存在了差异。

也因此正常情况下，公寓的价格涨幅必须达到住宅涨幅的1.67倍，才能有同样的投资收益，而实际情况是同地段下公寓产品是不 可能找到超住宅的1.67倍收益 。

二、两者*款贷**期限的差别。

买住宅*款贷**最长可达30年，买公寓*款贷**最长可达10年。

一笔资金用10年时间还和用30年时间还，它所创造的价值差别是巨大的。

这中间的差距不单单是3倍的关系，再加上之前收益率的1.67倍，两重因素相互叠加在一起后，它们中间的差距差了将近5倍

我们用30年和用10年还*款贷**产生的价值是不一样的，30年状态之下，每年还1/30，而在10年状态之下，每年还1/10。

同样的信贷资金滞留在一个项目上的时间以及继续滚动创造的价值是不一样的。

在考虑这种影响下，两者之间回报差别估计能达到7到10倍。

这就是从投资方案方面结合常规的和金融政策相串联后得出的住宅和公寓的差异。

公寓本身的属性问题

商业水电持有成本高

公寓区别于住宅，它的用水、用电、物业费都高于住宅，这几方面会影响到财务的回报。

有人可能会说自己买的公寓，是民用水电，这样就不会有高用水、用电问题了吧。

我们要从本质出发，去找到为什么会有民用水电公寓的原因。

民用水电的公寓产品其实是非常规的，这类项目它本身都属违规。

简单来说就是开发商在建造之初通过一些渠道私下里进行了某些操作，让上头给它更换成民用水电。

但不合规的事情毕竟是不合规的事情，如果上头较起真来什么时候真要把这些改回来，说它是违规的。

那后期是一定要改过来的，这种事情发生的太多了，不要说什么以前批复是民用水电之类的话，统统没用，上头要整改就一定会给你改回来，何况本身就存在问题，这样的不确定性实在是太大了。

未来土地出让金的问题

公寓土地使用权限40年和住宅70年相比，少了快一半的时间，虽然从眼下是不牵扯到土地出让金的问题，将来会是什么情况谁都说不好。

公寓无法入学籍

公寓不能入学籍这是众所周知的事情，虽然有些城市为了买房可能会允许公寓入户口，但未必能让小孩子入学籍读书。

这样的原因会导致在转让的时候这类产品受众少难出售。

居住环境差

很多公寓项目都是孤零零的一栋楼或者两栋楼，基本没有院子没有小区环境。

室内虽然精装修的非常好，但家里住总是会出来活动的吧，没有这些配置公寓会非常的不安全，开放式的区域，人车分流也无法实现，如果小朋友在下边玩或者老人在楼下散步就不会变的非常的不安全。

再加上很多公寓不单单是有人住在这里，也有人在这里办公，整体环境会搞得比较乱等等

所以不建议买公寓，有能力还是加把劲买住宅吧！