深圳今年的中考时间，定在7月下旬，预计最早8月底及9月上旬，市面上就会开始流传各学校中考的喜报成绩。
届时，学位房又将迎来阶段性的走牛行情。
想买学位房的家长们，现在就需要开始着手准备，提前布局总是能占得先机。
怎么该提前布局呢？
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如图：
南山一线名校，依然是南二外海德初中部领衔，南外系、南实系和育才系紧随其后。
从名气上看，这四所名校依旧是深圳家长们热点追逐的对象。
它们分别是：
南二外海德初中部，南外高新中学、南外文华中学以及南山实验麒麟初中。(下面把这四所学校简称“四大名校”)
想在南山买学位房，无管是自用还是投资，这四大名校一定会是首选。
今天，咱们以2020年6月28日乐有家的数据为依据（以实时最新数据为准），根据目前这四大名校的市场放盘量和价格情况来判断，是否有新的市场买入机会？
1 四大名校房源情况
目前，南山四大名校学位房，总供应量在215套左右。
其中，南二外海德初中学位房67套，学区内无1房户型，2房14套，3房34套，4房及以上19套。
南外高新中学学位房77套，有1房户型但业主放盘，2房12套，3房20套，4房及以上40套。
南外文华中学学位房20套，1房1套，2房4套，3房7套，4房及以上8套。
南山实验麒麟初中学位房51套，1房2套，2房14套，3房34套，4房12套。
根据供应量排序，我们可以得出：
南外高新中学＞南二外海德＞南山实验麒麟＞南外文华初中；
1房：极度稀缺。南二外海德学区内，所有楼盘都没有1房户型挂盘
2房：南山实验麒麟＞南二外海德＞南外高新＞南外文华
3房：南外高新中学=南二外海德初中部＞南山实验麒麟＞南外文华
4房：南外高新中学＞南外海德初中＞南山实验麒麟初中＞南外文华初中
数据一摆，结论应该相当清楚，四大名校的学位房里：
1房房源，极度稀缺，2房供应，相对1房看似比较“宽裕”可选；3房供应，还是有的挑；4房供应，情况与3房相近。
总体来讲，四大名校学区内楼盘户数能达到上万套以上，但整体对外供应的学位房，总量还是偏少。
这也是导致名校学位房价格高不可攀的重要原因之一，需求大，供应少，供需矛盾长期突出。
2 起步价及建议
整体来说，南山四大名校学位房的起步价其实并不低。
由于目前南外高新中学学位房，暂无1房房源供应，所以起步价格直接跳到了1250万，即海怡东方花园74.55㎡，单价16.76万/㎡的2房；
南二外海德初中部学位房，起步价975万，即瑞铧苑56.64㎡、单价17.21万/㎡的2房；
南外文华初中学位房，起步价602万，即博客公寓31.1㎡、单价19.23万/㎡的1房；
南山实验麒麟初中学位房，起步价600万，即麒麟花园三期39㎡、单价15.38万/㎡的1房。
这四套起步价的学位房，该不该入，我简单给大家几个简单建议：
1、对应南外高新中学学位房的这套海怡东方花园74.55㎡的2房，建议先别急着碰，可以等等后续学区内，是否会有1房户型房源放出来。
比如滨福世纪广场的1房或2房户型，如果不急，可以看有没有新的房源放出来，预计会比海怡东方这套低个100-200万差价。
因为如果你买来不是长期居住，只是在报名阶段为了应付“实际居住”核验，会住一段时间的话，那么对小区居住的环境档次要求，就没必要那么高了。
所以，选海怡东方，还不如优先考虑选滨福世纪广场，这种性价比的目标楼盘，自用学位及投资价值会更实际一些。
2、同样是600万，选南外文华初中部的31.3㎡的博客公寓，还是南山实验麒麟初中部麒麟花园3期、39.01㎡的1房。
我认为后者会更优，毕竟从安全性上，会更靠谱。楼龄更新、费用预计更低，更重要的是是住宅。
而至于博客公寓用地性质和房屋用途是不是住宅，如何排查学位房的潜在的风险，欢迎大家找我们核验。
3、南二外海德中学这套瑞铧苑的学位房2房，还是具备一定性价比的，基本可以列为买入的标的了，具体理由为什么，在这里就不详细展开。
当然，是否有议价空间，业主具体卖房或者产权情况如何，这个需要具体判断，找我们咨询后，我们可以给到您更专业的参考和建议。
3 改善置业建议
从改善居家环境的角度来看，无疑南外高新中学以及南二外海德初中的学位房，应该排在第一的选择序列当中。
它们整体的楼龄更新、区位更好、热度更强，综合改善维度比之南山实验麒麟初中的学位房，更优；最末位的，便是南外文华初中部。
所以，从住家自住、自用学位房的的家庭，我们一般优先推荐南外高新中学以及南二外海德初中的学位房3房。
但就以上表格里的房源来看，还需要有所侧重地去挑选。
我们的建议是，性价比选择目标可以优先放在南外高新中学的阳光带海滨城二期、恒立听海花园以及海怡东方花园身上。
而南二外海德初中3房，优质居家热点楼盘，主要就是指观海台、漾日湾畔以及滨海之窗，不过3房的放盘量较少。
现在要从这里找性价比房源，难度要比南外高新中学学区难度要大。
从我们日常跟业主电话沟通的情况来看，这里的业主心态比较高，诚心放卖的业主凤毛麟角，所以目前这三个小区的3房，可以缓一缓再做选择或者不选。
南山实验麒麟初中的学位房3房，总体性价比要比南外文华初中部的学位房要高，可以作为南外高新中学及南二外海德初中学位房的备选。
而南外文华初中部学位房，对应能拿出来PK其他学区的宜居小区，也仅仅是科苑学里，但是它目前房源可选对比的数量太少，你选房挑房就很难受了，遇到性价比的房源概率会比较低。
综合以上的分析及陈述，我们可以得出以下结论：
1、南山四大名校，房源供应量规模太小，仅仅215套房源的供应量，比较容易错过好的房子；能挑到合适的房源，就可以果断入手了。
原因很简单，供需矛盾总体一直比较紧张，僧多肉少，好的户型、好的楼层、好的朝向、好采光的房源，一旦价格到位哪怕总价看似较高，一般会比较迅速被市场消化。
2、作为上车门槛的1房户型，极度稀缺。
从历史的维度来看，这类户型价格的调整，易涨难跌。再加上结构性极度稀缺的供应量，买入更加是宜早不宜迟，但需要注意规避入学积分及其他的风险。
3、以上房源如何对比，如何筛出真金白银，一篇文章是讲不完的，后续我们会重点展开。
原创深圳熊大 深圳学位房攻略
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