存量商住的政策执行口径基本确定，虽然和很多散步人的要求老房老办法并不一样。但政策的确体现了枪口抬高一寸，更人性化的特点：
（伟哥写商住已经很多，之前的判断就是，这一轮调控政策非常严格。
但小业主手里的问题不大，但交易价值会有所降低，好位置的问题依然不大，毕竟住宅增量不大，作为必要补充的居住物业，五环内或者地铁沿线的商住是有价值的，影响最大的是增量。）
内容很简单：其实整理一下就是：
１：以326网签为节点，之前的可以保留居住功能。
２：已购买商住，可租可售，但必须符合326政策。
3：中介可以代理，但不允许宣传居住。
那么问题来了，到底影响如何？中介后面如何代理？小业主如何卖自己手里的二手商住？这些物业还有价值吗？
伟哥仔细的分析了文件觉得还是有2个利好的：
首先：之前中介为什么关店，不代理商办？
原因很简单，其实主要原因就是宣传了居住功能，那么后续这些公司还敢继续代理吗？
北京市住建委执法部门在3月的执法检查中发现，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途，因而被责令停业整顿，接受进一步调查处理。
伟哥觉得，从短期看，这些项目代理的难度还是很大，但逐渐观望后，预计还是有中介公司会介入代理，毕竟从市场交易看，商住二手房，占过去全北京市场的成交接近10%。
(刚好，前几天整理的数据还有用处：)
以北京最大的商办项目北京像素为例：目前待签约商住合计149套，其中链家有89套，另外北京海盛房地产经纪有限公司有36套，其他部分中介也有几十套待签约。
所以整体看，对于北京商住来说，以前参与的中介公司也并不多。
北京有78个项目已经在二手房市场可流通的套数超过1000套，其中超过2000套的有19个项目，最多的商住项目有9500套。
这是一个巨大的市场，只要政策有所缓和，这个市场还是有需求的。特别是相比住宅的价差明显。
其次：如何不宣传居住功能？
未来二手商住不会取缔居住功能，虽然交易价值有一定的降低，但注意了，只要不宣传居住功能是可以自由交易的，而且购买对象是可以是个人。
（未来下图这种宣传是违法的）
这样，未来只要不发布商办的照片即可，也就是只发布简单的框架户型图，这种情况下，是可以做推广的：
第三：占购房资格吗？
很多人只看了商住也类限购，必须符合北京购房资格。
但相比住宅是以家庭为单位，二手房商办的限购条件相对较宽：
个人购买二手房商办应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
也就是说，如果一个家庭夫妻两人，其中一个人有2套住宅署名，另外一人，只要名下无住宅，就可以再买一套商办。
小业主要求的基本是维持现状和有一定的流动性。
在过去的几年发展中，的确是北京商品房住宅的补充，解决了很多刚需的居住难题，而且事实上，也是纠正了部分土地出让规划的不合理。
但调控也是必须的，从人口疏解和产业发展角度，杜绝新增是为了市场继续稳定健康发展。
所以新口径在维持商住调控重磅压力的同时，基本保护了已经收房自住小业主的权益。
其次：这几点内容其实之前基本符合调控政策，但需要注意的是，开发商未交付的物业中，在买卖合同上并无上下水等内容。而且买卖合同中基本都有不可以居住的约定。
政策原则文件：
严格清理直管公房转租、转借及改变用途行为。研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。
加强对朝阳区、海淀区、丰台区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区等重点区“商改住”项目的集中治理。
第三：未来调控的重点依然是企业手中存量商住，这部分大约有几万套，未签约。整体看，市场未来新增量将受到的影响最大。
部分项目的在售商住库存有几百套，而且潜在供应量也很大，预计将受到的影响最大。
政策持续严格，企业被顶格处罚：
对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。
因存在无证售房行为，涉嫌违规宣传“商改住”，将面临资质降级、暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信的重罚。
北京市住建委处以该项目开发商173万元罚款，对开发商开发资质进行降级，并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。
近期，北京市区两级住建部门将持续保持对房地产市场违法违规行为的高压打击态势，对于未取得预售许可证擅自销售商品房等违法违规行为，发现一起，查处一起，绝不姑息。
目前开发商手里的土地市值过万亿：
北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。
也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。
而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。
再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。
按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。
伟哥认为：最后看：从调控方向看，这一轮的原则依然是人口疏解与去投资化，所以不会出现有些人分析的说商住成为稀缺的可能性
但只要不是投资的，其实只要有维持一个变现的渠道和可能，到底单价是4万还是5万，其实影响不大，毕竟商住以前也都是过渡居住产品。所以对于非投资者来说，这算是好消息。
