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问答150期
每周五，房哥会统一回复大家一周的购房问题；文章篇幅有限，更多买房疑问可加入房哥问房圈！
问：能否重新定义下刚需？
答：一直以来，很多人心里的刚需定位都是第一套房，即无房户；但现在市场行情在变，价格在变，房哥定义的刚需是这样的，即你目前已又或要买的房子，可以满足家庭5至10年的生活，工作，上学需求；
这里面就要求到面积，比如三口之家90㎡的小三室，甚至四口之家的110㎡的小四室；很多人名下有的这种大开间或一室一厅，但还是属于刚需。
问：改善住房，考虑学位，绿地世纪城城和海珀香庭选谁？
答：学位上两个小区是相同的，即小学都是高新四小，初中是高新逸翠园中学，公共配套也相似，共享锦业路地铁六号线，背靠陕西大会堂，海珀香庭东侧紧邻都市之门和永阳公园，小区规模上，海珀香庭只有四栋楼，私密性好一些，但小区景观不多，世纪城多达43栋楼，户数较多；
二手房价格上海珀香庭均价两万三左右，世纪城两万上下，前者面积最小150㎡，最大300㎡，电梯入户，定位较高，后者最小面积85㎡，最大185㎡，小区档次上海珀香庭确实更高一些。
剩下就是预算和户型的差异了，二手房看得见摸得着，自己对比喜好。
问：科为瑞府和荣华北经城二选一，好纠结？
答：北经城作为荣华在北郊的老盘，位置的优势自然无法比了，四号线，二号线双地铁，熙地港，大融城巨型商业，周边小区林立，生活交通一应俱全，小区环境还算不错；
二手房报价，不算税费，中介费基本在一万五左右，和当时最早的售价比，几乎翻了三倍，当然小区还是当年5000块的小区配置；
科为为纯新盘，定位高，小区规划，户型，装修更好，但周边环境确实不咋地，四周基本都被老小区家属院包围，南侧是大量的彩钢板厂房，建材市场；
此位置虽说是徐家湾改造核心片区，但这么大面积老城区改造，没有十年基本看不出大的变化，可以说很长时间会生活在大工地里，目前新房价格13000块左右；
如果能看上荣华的户型，环境，价格还有谈的空间，13年的小区至今，房龄还可以。
问：改善早点买吗，大平层未来十年看好的请推荐？
答：常说刚需早点买，是因为其预算有限，抵御价格波动的风险差，所以建议早点落袋为安，有住的地方，改善虽然可以等，但也同样面临价格上涨的问题，早点买不单单是购房成本低，同时选择空间也更大；
大平层在西安今年开始盛行，主要还是因为主城区土地有限，地价太高，做大面积高层既能平衡容积率和户数，同时开发商也会有更好的溢价，但因为还是高层的缘故，居住舒适度比同价位的别墅洋房要低；
目前市场的大平层包括西郊的保亿公园印，长安的中海长安府，金茂府，东郊的融创壹号院，南郊的华润悦府，北郊的龙湖景粼天序（毛坯），价格从一万六到两万多不等，各自占据着所在区域核心位置，户型，装标都比较高；
个人更看好华润悦府，因为这里定位西安CBD，后期除了高档住宅外，还有综合体，商业等规划，相比单纯的住宅项目，更加保值。
问：孩子在西安读研，想投资自住，沣东还是沣西好？
答：投资兼自住，基本理解就是自住了，沣东紧挨城西主城区，高新，目前高层均价一万三，后期如果在高新工作，通勤时间还能接受，有地利优势，可以看的包括绿地兰庭公馆，碧桂园国湖，保利和光尘樾，中南上悦城，但沣东限购；
沣西一来价格一万出头，不限购，但更多卖的还是区域内产业园的人，比如西部云谷，交大创新港的，都属于很强的地缘性客户，如果在这两个园区长期工作，住在沣西是可以的，产业落地后发展很快，地铁5号线开通后，到西安也方便，目前可选包括紫薇万科大都会，蓝光雍锦湾；
所以选沣东还是沣西，还是要看孩子研究生毕业后工作取向，个人觉得沣东更好。
问：在航天城买了红星紫御半山，这个版块怎么样？
答：紫御半山最火的时候就是洋房和高层基本无差价的时候，一万出头极具性价比，外加小区地势高视野好，户型都还不错；
地块虽说是属于航天，但生活上更加靠近长安区，下了坡向东，地铁，商业，生活设施一应俱全，周边也基本没有高楼遮挡，后期还有大概率划到航天三小的学区，属于买了不亏的盘；
但具体到板块上，这里非航天城核心，也非长安区核心，周边也没有大的地块可以做新的规划，红星自这个项目之后，也迟迟不见新的动静，没有拿地消息，没有新盘规划。
问：名京九合院没有竣工验收，什么时候能办房本？
答：小区验收没过，房产证是办不下来的，*证办**的几个条件包括，销售时五证齐全，交房时消防，竣工验收都过，有两书一表，同时小区无违建，这是基本前提；
此后缴纳清楚各项费用，由开发商将办理产权登记的资料报送房地产主管部门，并进行初始登记，这叫办大证，第二个就是办“小证”，即转移登记，业主提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，另根据规定缴纳契税和维修基金等相关税费；
西安市不动产登记局回复，开发商至今未申请办理不动产首次登记，建议业主集体起诉。
问：公园上城区域怎么样，看了105平洋房，求点评？
答：印象中讲了很多回了，小区本身主打6层洋房，密度很低，整个户型和装修都还不错，外加规划有盒子商业，可以解决生活所需，但开发商
开发商品牌太弱，知名度一般，一万五的均价很多人还是愿意买曲江二期；
同属于三环边，但公园上城一侧是归浐灞管的，配套上的区别不大，植物园，雁鸣湖，不远处的地铁，创意谷这些卖点都是共享的，但长鸣路一路之隔的曲江人气还是好很多；
目前最大的问题还是在浐灞没有大的规划落地，附近有村子，没有太好学校，和恒大御龙湾面临同样的问题；
如果能接受区域的现状，单就小区而言，100多平的洋房在西安绝无仅有，大部分小区洋房都是140平起步，入手门槛低也是优势。
问：海亮德文郡商住公寓如何，投资可行吗？
答：公寓的通病包括商业性质，40年产权，买的时候*款贷**时间短，首付要求一半，水电物业费用翻倍；同时在二次交易时，还面临远超住宅基本的税费，所以很好转手，很容易成为接盘侠；
德文郡目前在售平层公寓，面积约38-43㎡，4梯19户，毛坯交付，价格9000-9500/㎡，马上新推的loft，建面约47-49㎡，价格11000-13000元/㎡，2梯8户，毛坯交付，对于手头预算实在有限，想买个小面积过渡的可以看看，此前8500块的均价，还是有性价比的，转眼就涨了1000块；
如果奔着挣租金的目的，不妨先跑跑周边中介，看以目前的租金水平20年能不能把购房成本挣回来，那么剩下的20年才是赚的空间。
问：保利天悦这个位置后期还有楼盘吗，考虑小孩上学？
答：万科和保利好卖很大一部分原因在于目前高新基本没有新增住宅用地供应，尤其丈八北路沿线，除了绿城接手鸿基新城项目外，看不到一个新盘面世；
目前高新可供应的土地基本到了软件新城和鱼化寨*迁拆**后腾出的住宅用地，考虑到*迁拆**安置成本和软件新城前阵子的13000块的楼面价的地王，日后区域内住宅价格只高不低；
如果这样比，不考虑二手房，目前保利天悦反倒成性价比最高的了，高新上学不用担心，建公办学校速度西安第一，根据此前消息，高新区规划中新建中小学达到32所。
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