首发于微信公众号：天津买房情报
前两天，去津南办事儿的时候途经天津大道，手机里刷到一条国展中心全面复工新闻的时候，抬头正好看见国展那片的建筑主体，不禁哇了下这个进度可真够快的。
国展中心新鲜实景
其实从区位来看，国展中心可以算在辛庄范围内，并紧邻海教园，但我总感觉随着更多新地块的入市，以后这里可能会独立发展成一个新的楼市板块，类似于西青南站之于张家窝，武清南湖之于下朱庄。
那么问题来了：一度命途多舛的国家会展中心，能够带动周边楼市起势吗？
站在疫情阴影尚未过去的当下，我整体保持“谨慎乐观”态度——谨慎是出于周全，乐观才是核心。
具体咱们可以从土地规划、配套力度、市场需求三个方面说起……
1、开发条件好，打造低密滨水住区
这段时间，伴随着疫情的不同发展阶段，房地产行业政策层出不穷，前几天的土地新政想必很多人都知道了。
3月12日，国务院发文改革土地管理制度，进一步深化“放管服”，赋予省级人民政府更大用地自主权。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
这一政策被媒体形容为“解除封印”之举，将影响未来十年中国城市、楼市和房价格局。
我觉得这个话有点夸大，不过天津作为首批试点之一，确实影响后续的发展思路。表面看似乎是可以放开手脚继续大把卖地了，实际更大的压力背上身了，那就是如何更合理地规划空间布局、调配城市资源。
换句话说，地要卖，板块也得真正做起来！配套先行，规划落地，土地的价值才能真正被激活。
这一点上，以往反面例子不少，但随着天津的转型调整，正面例子也在显现，比如今天要详细解读的国展中心板块，就是个“新时代好苗子”。
看这张空间利用规划图，海河沿线会展中心两侧（明黄色部分），是环城为数不多的大面积一般耕地。
津南区空间利用规划图
本身区位质素就优于辛庄其他片区，先天发展条件好，后续规划也非常重视。
今年3月，天津规划和自然资源局公示《天津市津南区土地利用总体规划（2015-2020年）》，重点指出天津国展中心周边配套项目内的部分用地性质与《规划》不符、需进行修改，相关修改方案听证会将于4月17日举行。
据了解，天津国展中心周边配套设施等项目分别位于辛庄镇、咸水沽镇、双桥河镇、八里台镇，共涉及9个项目。总面积共计120.81公顷，其中需要规划修改的有34.92公顷。
对比规划统计表可以看到，调整之后的国展中心配套项目，土地用途将更为纯粹，9块新增城镇用地均为允许建设区。
结合其他规划信息推测，未来片区临天津大道一侧将以高层住宅为主，而临海河方向主要规划为低层、多层建筑，整体打造为低密的滨水居住区。
而通过串联咸水沽、辛庄、双港、双桥河、葛沽五个镇和津南开发区等节点，对接海河教育园、西青开发区，高标准建设天津大道北侧国家会展经济区、高端居住区、高端商业区、森林生态休闲区，一个“以国家会展中心为主题的海河中游南岸高端服务业发展带”初步成型。
2、配套落实快，地铁学校都是王炸
规划给力只是前提，更关键的是，受国展中心建设的带动，板块配套落实相对较快，符合“配套先行”预期。
事实上，最近一年来，围绕国展中心的重磅利好很多，涉及教育、商业、地铁等等，关注天津新闻的应该没少瞄到，如地铁1号线延长线已基本通车，尤其是教育引进，凝聚成天津又一学区板块只是时间问题，也将分流一部分海教园目标客群。
①1号线延长线已开通至国展中心
海河中游南岸，距离中心城区约10公里处，就是正在建设的天津国家会展中心所在地，这也是中国北方最大的国家级会展中心。
项目东至规划国展路，南至天津大道，西至宁静高速公路，北至规划海河南道，总建筑面积134万平米，32座展厅总展览面积约56万平米，总投资175亿元。周边规划有23项配套设施，预计全部与项目同期建成。
2019年3月，国家会展中心（天津）项目正式开工，预计2021年完成一期场馆及综合配套区建设。此外，由海沽道东侧贯穿整个会展中心板块的地铁1号线延长线，内部设有北洋村、国展路、东沽路三处站点。
目前国家会展中心已经全面复工，且据官微透露，竣工节点不会变，并将于明年6月迎来首展！地铁1号线延长线也开通至东沽路站，其他各站都已竣工，全线通车指日可待，将与宁静高速、天津大道、海沽道等道路形成一个“四通八达”的交通网络。
这个进度，在天津真的很难得了。
②引进河西教育资源，这只是开始！
作为商务部重点工程，天津国家会展中心建设项目周边规划设计完全中学1所，其中高中30个班，初中24个班；小学2所，各24个班；幼儿园4所，各9个班。
去年津南区政府就与天津市教委签署合作办学框架协议，拟在国展中心周边引入南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等市直属优质学校，打造集优质教育、便利交通、高端商业于一体的高端会展教育服务区。
今年3月，河西区与津南区达成教育全面战略合作，其中先期安排师大二附小、河西一幼以及天津实验中学签约落地国展周边。
其中，师大二附小是河西排名第2、全市排名第11的河西重点公立小学；河西一幼更是市区幼儿园中的佼佼者。
河西区小学排名
河西幼儿园排名
实验中学就更不用说了，是天津市最早一批市教委直属重点高中，传说中的“市五所”之一、公认的好学校。
天津市实验中学
此外，还将在咸水沽镇内再选一所国办初中学校与河西一所优质中学建立合作办学关系，满足会展中心周边居民子女就近接受优质中小学教育及学前教育的需求，携手推动教育优质均衡化发展。
3、市场需求足，就看房价能不能稳住
以地铁1号线延长线为轴，国展中心板块有两大开发组团，目前整体规划均已亮相。
其中国家会展中心东区组团，东至卫津河，南至天津大道，西至宁静高速，北至海河，即平衡地一二期所在位置。以居住用地和商业用地为主，其中居住用地53.2万㎡，规划建面101万㎡，参考容积率1.5-2.2。内部规划有1所小学、1所中学和2所托幼园。
另一个国家会展中心西区组团，东至机场大道，南至天津大道，西至洪泥河，北至海河。以居住用地和商业用地为主，其中居住用地79.21万㎡，规划建面134万㎡，参考容积率1.5-2.0，另规划有1所中学。
说起来，整个辛庄双港片区新房市场此前沉寂已久，多年积累的需求旺盛，随着新地块的引动，楼市价值潜力被普遍看好。
2019年以来，随着辛庄土地市场开启新一轮出让周期，截至目前已挂牌、成交4宗宅地，其中2宗地就位于会展中心西区组团内，由美的和津城置地买入，另外2宗地处天津大道南侧，也在国展中心板块辐射范围内，分别被首创和城投摘得。
去年成交的4宗宅地，整体楼面价基本在1万上下浮动：首创地块11841元/㎡；天津城投地块8933元/㎡；美的地块9556元/㎡；津城置地地块10747元/㎡。比高峰期时的咸水沽和海教园情况好一些，但也不算便宜。
新房价格方面，紧邻西区组团、目前唯一在售的首创禧悦翠庭项目，整体规划为27栋住宅共1682户，由7栋洋房+8栋小高+12栋高层组成（分别为7/11/18层到顶），容积率2.0，主力户型为79㎡、83㎡两室和89、109㎡三室，7栋精装共540套、20栋毛坯共1142套，均价19500-21500元/㎡。
首创禧悦翠庭项目鸟瞰图
另外就是位于西区组团的天津美的云熙府，也是国展中心板块首个亮相的项目，占地面积3.83万㎡，建筑面积9.96万㎡，容积率为2.0，共规划17栋楼，目前外展已开放，预计5-6月售楼处开放，具体开盘时间和价格待定。
美的云熙府项目沙盘实拍
二手房方面，辛庄周边主要都是2014年开发的次新小区，首创城、金地艺境、华远波士顿等二手房价格在1万7-1万8。
业内消息，国展中心板块2020年预计新出让多宗宅地，虽然受疫情影响稍微延迟了一下，但后续仍将按计划有序释出，节奏会比很多板块快，挂牌价应该也很有诚意。
综合以上信息来看，国展中心板块的未来前景值得期待。相较于某些路网未通就地价高企、某些高大上商业喊了几年也见不着影儿、某些地铁规划专供忽悠买房人的板块，国展周边的开发节奏目前已进入快车道。
2020年是各种意义上“重构”的一年，人们的价值观念都在随着时代的剧变而经历一番动荡。
房地产行业也在调控、疫情影响下迎来新的命运。翻译成大白话就是：全中国都知道房地产要开始走下坡路了。
胳膊拧不过大腿，人不能逆着形势来。
但这也并不意味着就一棒子打死了、不能买房了。而是说出手要更谨慎了、更考验判断力了。
城市、区域、板块，每个选择都可能差之毫厘失之千里。选对了，你依然可以在艰难的大环境里做到保值增值。
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