继续楼盘分析，今天来聊聊最近准备开盘的大东海中央府，楼盘最近安置房部分已经开始选房，对比南二环的国贸融创两个安置房，*迁拆**户更加喜欢大东海，下面来分析看看。

大东海中央府：备案名（瑞景园），地处：仓山区南二环路与则徐大道交汇处

楼盘规划

项目占地近200亩，分为ABCDEF，6个地块。其中ACDE规划安置房，F地块规划幼儿园，B地块规划12栋小高层soho。

分析：虽然是高配比的安商房，不过借助地块够大，而且有马路分割，开发商很聪明地独立了一个纯商地块做建设，奈何只能配建soho并非住宅。可以说对于开发商而言，90%安置房保障了资金回笼，剩余的房源虽然也是混合安商房但是总的来说压力尚可。

土拍情况

2019年7月31日，大东海以25.26亿拿下宗地2019-40号，楼面地价7688元/㎡。地块面积约195.57亩，容积率2.52，限高50米，安置型商品房建设比例90%，按照14800元/平方米回购。

分析：在19年下半年开发商拿地欲望不高的行情下，作为长乐钢铁侠的大东海异军突起，疯狂拿地，由于自身资金雄厚，对于大东海而言，拿下高比例的安商房，即不怕资金压力，又能保障后续的资金回笼，可以说是相当合算。

地块作为南二环边的200亩超级大盘，90%的安置房，基本已经保障了后续的利润，可以说大东海已经是给政府做包工头了。

虽然很多看到楼面价7688觉得异常低，但是楼盘是高配比安商房，所以剩余10%的可售楼面价也不低，不过楼盘面积过大，对于开发商的资金压力较大，正好被不缺钱的大东海拿下。

户型情况

90平米：三房两厅两卫，市面主流的户型设计，三开间朝南，主要问题就是北面隐私问题。

90平米：三房两厅两卫，双开间朝南，纵深较大，空间利用率高，不过存在动静不分离的影响。两种90户型各有千秋，看大家自己喜欢。

111平米：三房两厅两卫，三开间朝南，户型布局也是比较少见，主卧衣帽间狭长，儿童房保留了较大空间做书桌，存在问题：客卫对着餐厅，仅仅只有一个小的生活阳台，客卫是暗卫。总体来说在111做三房，保留了居住的舒适，并没有像现在部分新盘追求极致四房。

130平米：四房两厅两卫，双开间朝南，纵深较大，横厅设计，存在客卫是暗卫的问题，阳台依然较小。130做这种设计，感觉比较一般。

区位情况

楼盘位于南二环南侧，靠近则徐大道，距离地铁1号线葫芦阵站440米，交通有一定帮助。楼盘临近二环路，有一定的噪音影响，项目周边依然比较荒芜，居住配套还不成形。楼盘C地块传言以前有墓地以及水塘，对于后续要是有安商房规划于此要小心购买。周边目前规划有SM广场，白湖亭万达，对以后居住有一定加成，总体来说区位普通。

周边对比

由于楼盘目前还未开盘，不清楚实际的备案价，通过对比周边的新盘来比较看看。

1.融创福州府：40%的安置房，楼面价14282，备案价29000

2.国贸凤凰原：30%的安置房，楼面价14203，备案价29000

分析：目前周边开盘的两个项目就是目前去化艰难的融创和国贸，两个楼盘区位对比大东海，虽然都在一个区域，不过大东海的区位更靠近主干道地铁，相对而言会更佳。安置房配比来看，国贸没有纯商地块，可惜了30%的配建，融创规划了一块纯商，大东海90%，规划了一块可惜是soho。

从开发商的压力来说，大东海是最舒服的，融创和国贸由于安置房配比不高，对于去化要求更高，所以在遇冷之后，它们就疯狂做优惠，还找中介做分销。对于大东海而言，虽然商品房只有10%不过数量也不少，最好是在有一定优势情况下，结合周边情况，尽量让利做到高去化，没必要拉长战线，后面还有隔壁融信也要开盘，后面南二环的竞争非常巨大。

楼盘总结

楼盘位于目前去化艰难的南二环板块，周边配套依然不足，存在较多民房。楼盘借助靠近地铁和主干道优势，会相对周边两个安商房有一定优势。但是周边一直在大力度优惠，对于大东海而言需要评估自身的竞争力。当然对于购房者而言，大东海也是新进的开发商，品质也是一大疑问，加上周边选择较多，不要过于急着下手。

题外话

最近关于大东海16888起的消息刷屏购房圈，后来联系得知12栋纯商地块，全部是商业性质40年产权，难怪价格这么低。置业说剩余10%的商品房是与安置房混合地块，对比最近隔壁国贸一楼做特价房到6折，不知道大东海要开什么样的价格才能吸引人。大家觉得大东海价格多少才值得入手？