在本文正式开始之前，请先看来自市场一线的几条信息：
这是某些项目以“工抵房”的名义推出的特价房，我都现场求证过是真实存在。
但同时，你又会看到——
这就是目前的市场，有两个特点：
1、热销和特价两种截然不同的市场现象同时出现，异常混乱。
2、数据虚假，各家水分不同，都是为了粉饰市场热度。
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关于数据，需要说明一点。
目前的开盘数据只能作为趋势的参考。
大家知道我们每周有固定的开盘数据信息，细心的人会发现，我们已经不统计去化率了，这就是我们目前对开盘数据的态度，是多少已经不重要了。
主要是通告都谁开盘了，呈现市场对项目的反映状态，对价格的认可度。
有人会问这不是你们统计的吗？
是的，但架不住开发商采取各种手段不让你知道真相。
所以，它只是一个参考数据，仅此而已。
但无论什么样的数据，总还是要以事实为依据。
比如本次开盘整体去化50%，放大到80%是可能的；比如整体去化30%，放大到60%也是可能的；但，整体去化20%，放到到80%还是比较有难度的，毕竟众目睽睽，掺水也不能无限掺。
好，说完数据，我们再来看市场现象就好理解了。
热销的背后要么是“低于市场预期开盘”，要么就是掺水的数据。
低于市场预期开盘的热销的典型项目有恒大林溪郡、康桥玖熙园，康桥香麓湾等，其它的项目的数据就不一一说了。
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讲到这里，如果你稍微关注一下楼市你就会有一个疑问或者感概——
郑州的市场为什么会这么冷静，连个像样的土拍都没有？
你放眼全国，5月以来，深圳、杭州、南京、成都、苏州、东莞、宁波等城市都出现了近乎疯狂的打新，”万人摇“重现楼市。
可是你再看郑州，无论是新房还是二手房，都频现降价风波，楼市热的有气无力。
就连省内的洛阳和南阳，火爆的抢房现场、地王频出的土拍，一度疯狂打脸说地市房价不行的人。
为什么会这样？难道真的是郑州这个城市不行？
当然不是。
作为一千万人口的省会单核国家中心城市，GDP万亿俱乐部成员之一，郑州的量级一定是行的。
造成如今局面，是有三点历史原因：
1、政策严格。
很多人都说长沙对炒房客绝情，其实郑州也不逊色。郑州是国内最早一批“五”限一步到位的城市。
三年限售、新房限价这些政策单个拿出来，没有一个有致命*伤杀**力，但五限组合起来，郑州的严调控在全国范围都位居前列。
2、20%差额税。
郑州是全国除了北京之外，唯一一个二手房交易有20%差额税的城市。
在郑州，买卖2015年1月之后缴契税的房子，都要面对20%差额税。
很多二手房买家面对十几二十万差额税，都会禁不住说一句，郑州和北京学什么不好呢？郑州何德何能敢和北京一样？
尽管江湖上有各种合理额避税方式，但最好的避税方式是满五，那么从2015年1月开始，截止到2020年8月，这个政策也仅仅刚满五8个月而已。
因此，目前你在二手房市场看的二手房中，至少有50%是不满五的，所以20%的差额税很大程度上影响了郑州二手市场的流动性和成交量。
在楼市里有一个基本逻辑是，量升价涨。如果成交不活跃，价格是不会涨的。
3、新房特价促销。
新房和二手房市场虽然是两个市场，但二者是相互作用的。
郑州的二手房市场从2017年5月之后，一直处在阴跌状态。
——图片来源于乐居河南
二手房市场没有动力，导致新房市场观望情绪蔓延。新房市场没有热点行情，就反馈到二手房市场。
特别是7月开始，降价急售成为郑州二手市场的关键词。
比如我最近看的四套房源，分别是：
一套老破大
一套金水区三环内次新
一套高铁片区次新
一套白沙次新
他们的价格相比5月报价均有1000元/㎡的降幅，最高的降幅达到25万。
在目前的郑州二手房市场上，降价并不是个别现象。目前买家议价空间大，主动权在买家手中。
有三个数据值得大家关注：
7月郑州的二手房价为14647元 /㎡，房价同比去年每平再降622元。
据统计第31周，6632套调价房源中有5928套下调房价。
7月二手房成交周期相比6月份，从268天成交周期又延长了25天。
因此，接下来对郑州二手房市场会是一个巨大的挑战。
不仅仅如此，新房也一样面对挑战。
上半年发生了两件有意思的事：
1、年中各区契税减免政策的比拼；
2、截止到8月，郑州连一块像样的“地王”都没有拍出来；
你把这两件结合到一起，你会看到两点：
1、新房高开低走不断冲击区域 底价 。
2、各种打折优惠层出不穷，不断冲击市场信心。
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郑州市场接下来会怎么走？
这是目前每一个郑州买房人关心的问题。要回答这个问题，我们需要分两个层次来看：
1、从全国市场看郑州
2、从郑州市场基本面看
关注楼市的人，一定会察觉到，进入7月以来，对房价的严打可谓不留余地。
1、深圳，迎来史上最严苛调控新政。
2、东莞，20天内三次加码。
3、杭州、宁波、南京、海口，均出台加码政策。
4、“3年落户+3年社保”严格限购、打击“假离婚”；后有各地陆续跟进，限购、限售全都用上。
4、中央喊10城开会，事无巨细安排了下半年房地产市场工作部署。
5、7月31日政治局会议，高频词“房住不炒”再亮相，“内循环”成经济关键词。
6、同一天，上海表态，召开市政府常务会议，全面贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。
以上一系列动作主要目的有两个：
1、明确态度。压制房价。
2、打击炒房。调控趋紧，热点城市逐一被敲打，哪个城市敢在房价上露头，必遭调控重击。
因此，从全国层面来看，接下来楼市降温是不可避免的。
8月会有一个我们俗称的政策缓冲期。
伴随着一系列调控政策的出台，楼市会迅速做出了反应。越来越多的人失去了购房资格。
新盘开始冷清，二手开始低迷。
那么市场逆转会从9月开始，不出意外2020年金九（9月）就会有开发商开始抢跑，银十（10月）特价房频出，到十一月份，开发商贡献年度最大的降价促销活动，花样繁多。
可以说，经历了跌宕的2020上半年，接下来依然是跌宕起伏。
这对开发商来讲是一道催命符。
再落地看郑州。
郑州在全国楼市整体走强的时候都没有强起来，按照惯性走弱转冷应该会走在全国的前面，最迟也是从9月开始，开发商的降价促销就会拉开帷幕。目前万科、永威等均已开始有所行动。
对想要买房的刚需来说，这极有可能是近三年内最佳买房契机之一。
接下来的几个月，楼市将是真正的利好刚需，除了开发商的降价促销，也是二手房市场捡漏的好时候。