位于新海曙姚丰板块，起拍价高达9800元/平的土地！前日开拍了！
新海曙已经太久没有拍地了，上一次还是去年的11月2日，牛奶场三兄弟的拍卖，而没有土拍的曝光，新海曙的存在感也有所减弱。
2017年上半年新海曙就“眼巴巴”的看着镇海、高新、洪塘、姜山等地借着土拍的势头崛起，成了专业人士口中有升值潜力的板块，买房者趋之若鹜的“香饽饽”。
新海曙急需一场土拍证明自己，而前日的这场起拍价高达9800元/平，参与开发商多达20家的土拍，就是新海曙展现自己价值的最好时机！
很多朋友对姚丰的这次土拍都十分关注，他们相信“休憩”了大半年的新海曙一定会拍出一个新高度。
果然！经过6小时的“厮杀”，新海曙新地王诞生！保利以19600元/平，竞配600平方米保障房，总价44.6亿拿下海曙区姚丰地段HS14-01-3g、HS14-01-4n、HS14-01-6、HS14-01-9a地块，溢价率达100%！
壹
这是一块位于姚丰板块的城镇住宅用地，出让面积103715㎡，容积率2.19，起拍楼面价达9800元/平，起拍总价约22.3亿，有20家房企参与竞拍。
开拍之后经过165轮终于达到最高限价19600元/平，进入竞配保障房环节！经过6轮竞争，最终保利以竞配600平保障房拿下该地！
结果很疯狂，但其实在很多人看来是意料之中，毕竟这是一块“天时地利人和”都占据的优质土地。
所谓“天时”——从三月到六月，宁波土拍市场的热度节节高升，每一次地王的产生，就相当于往土地市场添了把新“柴火”，而六月地王频出，现在的土拍市场的“炉火”正是最旺的时候，在这种市场推动下，姚丰板块的地价绝对不会低！
所谓“地利”——此地利是真地利，因为它属于圈外！不限购！不限购！不限购！重要的事情说三遍。
除了不限购，这块地的自身条件也很不错，从图中我们可以看出，这块地靠近机场路高架，临近地铁1号线，据小编在百度地图测量的直线距离，它到一号线的望春桥站距离不到800米，未来还会有规划中的地铁6号线经过，日常的出行十分便利。
而在这块地的南面不远处，就有一条河，临河的地块一向是开发商千金难求的心头好。
未来该地附近的居住氛围也会比较浓厚，因为在该地的不远处就是前段时间十分热销的中梁壹号院、海曙金茂悦以及荣安的诚品园。
从这些元素来看，该地块未来将会是一个交通便利、人文资源丰富的临水居所，拍出高价也能理解。
所谓“人和”即人心所向，上下团结。
这块地确实是人心所向，它总共吸引了雅戈尔、美的、荣安、碧桂园、中海、金地、银亿、天阳、维科、旭辉、招商、金茂、世茂、华润、万科、融创、融信、保利、镇海城投、环球二十家开发商前去竞拍，全都是本地以及外地的一线开发商大鳄。
而这些开发商对这块地的未来发展潜力都很看好，以“团结”的争抢之势将它送到了高位。
这个价格确实不出人意料，因为在现在这种土拍行情下，我们对土地的心理价位在不断上升。
但这个价格真的没有风险么？
贰
我们可能只看到了最终的土拍结果，但其实这场土拍还有很多我们吃瓜群众不知道的细节。
这四块小地其实并不简单，因为规划局对该地未来的项目做了非常详细且苛刻的要求。
比如未来的项目高度不能低于36米以下，每块地未来项目的最后一排都不能最高，还要求四块小地在保证综合容积率2.19以内的情况下，也得保证地块自身的容积率，也就是说最大的地块保证2.2的容积率，另外三块容积率保证在2.0-2.4之间。
这是什么概念？
我们知道现在一般楼盘层高都是在2.6-2.8米，个别特别奢侈的楼盘能做到3.2米，按3.2米来算，36米的高度等于至少楼盘在11层以上。
除了对楼层的限制，还要求最后一排不能最高，地块自身容积率和综合容积率同时达标，这些要求让开发商难以用不同的产品规划来提升溢价，比如用联排、洋房等产品来提升销售价格，达到更高的利润空间。
除了这些，该地块还要求配建一个幼儿园，6000平方的占地面积，4000平方的建筑面积，这将大大增加开发商的成本，拿2W每平的成本来算，开发商都得多花8000万。
而开发商以19600元/平拿下该地，还要算竞配保障房和幼儿园的成本，又受到如此多的条件限制，未来他需要卖多少钱才能保证不亏？
可能得3W甚至更多吧，但是姚丰这个地段真的承受的起这么高的售价么？
而就算我们百姓买账，开发商也不一定能卖这个价钱。
我们知道现在很多楼盘是被政府限价的，虽然目前限得并不是很严厉，但看看周边有些城市，比如南京，就出现过地价1W5，政府只允许楼盘卖2W的情况，如果宁波未来也走这个严厉风格，那开发商只能自食其果。
所以现在姚丰的这个高地价，意料之中，风险难测，只能说开发商对它的未来潜力真是十分看好啊。
叁
姚丰的这次土拍，确实让大家对城西板块有了新的判断。
以前提起城西，很多宁波人会觉得那里偏僻又落后，但一个区域的发展是迅速的，这几年城西作为政府重点打造的一个区域，无论是交通还是配套都在不断完善。
地铁一号线和规划中的六号线都会经过城西，对它的交通带来极大改善，而城西板块和主城区的联系也将因此愈发紧密。
去年区域划调整后，城西归入新海曙，它将承接老海曙主城区的职能，成为宁波都市圈向西拓展的承载区。
未来城西的发展潜力一目了然，它即将成为新海曙的重要据点。
这也是为什么20家宁波一线开发商会来争夺姚丰土地的原因——看中土地自身的价值，更看好姚丰以及整个城西板块未来的发展空间。
其实早在去年，最具前瞻性的开发商就已经开始纷纷涌入城西，比如拿下牛奶场三兄弟的大发、万科、绿地，以及更早就在姚丰拿下土地的中梁、金茂和荣安等等。
随着这些高品质住宅的崛起，城西将一改“价值洼地”的形象，成为买房者的最佳选择板块之一。
当然，城西板块是个非常大的区域，而里头最具潜力和竞争力的应该就是姚丰和徐家漕一带，前者是海曙西扩的桥头堡，后者则是现在买房者最热衷的地铁沿线。
这次的高价土地会影响整个城西，但受益最大的一定是姚丰和徐家漕一带，所以如果想赶上城西发展红利的朋友，近期不妨关注下这两个区域。
目前徐家漕牛奶场地块的万科望庐开盘在即，大发中山隽府的品牌馆也正在天一广场展示。
而姚丰板块，金茂悦还有些许尾盘，中梁壹号院则坐等加推。
总之，想入驻城西你的选择还有不少，噢对了，整个城西板块都是圈外的，请放心入手。