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01 上海各行政区区域特点
1.新房资源紧俏，无新房区域二手房销量大
像杨浦区这种中心区域，新地和新盘是稀缺的，人多地少，基本出现一个新盘都会受到特别多的关注。这可不是乱说，看下面的数据就知道了。
[一手房]
2019年杨浦区一手房成交总套数1324套
[二手房]
2019年杨浦区二手房成交总套数1129套
一手房的套数比二手房多了200套左右，这说明什么？说明即使新房比较少，一旦有新房，大多数人还是买新房。可见新房多紧俏。
二手房成交套数比较多的版块：黄兴、中原、鞍山。共同特点就是没有新盘。第四名的东外滩是因为有了首创天悦滨江和阳光城共成交了390套新房，二手房成交数量比前三个版块少了很多。
综上结论：杨浦区新房资源紧俏，没有新房的板块二手房成交量大，有新房的板块二手房成交少！
2.杨浦区住宅用地断供三年，2019年又有新地，预计2020年上市
2020年想置业杨浦的购房者，准备好买买买吧。杨浦区住宅土地断供近三年之后，在2019年9月又有了新地，而且已经有了施工动作。
具体看各个板块的土地情况呢，越临近现在，这土地就缺，稀稀拉拉的供地节奏，导致新房供应不足。鞍山板块和新江湾城板块在2019年有住宅用地成交，其中鞍山板块是近十年唯一一块住宅用地，预计工期快的话，今年可能上市。
当然，除了新地之外，笔者还意外的发现了老地，竟然还有拿地8年还没上市的项目，看工期也就是今年了。除了新地老地，还有项目可能会在今年加推，以上这些项目进展都在下文里。
02 上海各行政区域格局
1.杨浦区基本情况
杨浦区位于上海东北部，是面积最大、人口最多的中心城区。
面积60.61平方公里，滨江岸线15.5公里，常住人口132万，东衔浦东腹地，西接城市中心，距浦东国际机场车程45分钟，虹桥国际机场车程30分钟。
2.杨浦区2035年规划
规划以五角场城市副中心和复兴岛未来城市中心为“双核”，加速创新要素与公共服务的集聚，并打造三大策略分区：
一是西部核心区，西部核心区为产业导向较为明确，产业发展条件较为成熟的地区，是近期区内重点发展的区域。新江湾城、五角场就在这里。
二是中部提升区，中部提升区现状以居住生活功能为主，并非产业的重点布局区域，但对于东、西两侧的产业发展起重要的支撑、服务作用。
三是东部战略区，东部战略区位发展方向尚未明确，现状存量土地未释放，未来可能成为新的产业增长点的区域。
3.杨浦区房地产情况
2019年杨浦新房很少，所以有些区域是没有新房成交价格的。
杨浦区的购房者以在本区域活动的人群为主，为了方便工作和生活居多。杨浦区作为中心城区，配套齐全，生活氛围浓厚。大部分的区域都是很有烟火气的景象，高档住宅和老房子穿插而建。在杨浦区居住久了的更喜欢在这人气旺的地方，熟悉，方便。
新江湾城是比较新的区域，走在街道上都是新城景象，规划上也是新思路，加上地铁的加持，目前来说也是很受欢迎的。
2019年杨浦区各板块新房及二手房成交均价，元/㎡
03 楼盘信息
杨浦区一直以来供地很少，对于想在杨浦区置业的人来说，没有什么选择空间。2020年可能会不大一样。鞍山板块的保利地块也有了新进展，规划已出，土地也开始动工了。还有信达泰禾上海院子北侧两幅住宅，没买到上海的院子的可以继续关注新江湾板块了。
新加坡庆隆地块
新江湾城 18栋6层的叠加别墅
这是一个战线很长的楼盘，摘地8年还没卖，现在终于有了起色。
2012年7月摘地，地块面积不大，一共只有4万平，具体怎样设计让开发商好好的想了想，一想就是将近4年。
2016年 3 月公布设计方案。
2018年11月开工。
2021年6月竣工。
拿下这块地的是庆隆，以6.1亿元获得D5地块，该公司旗下Peakstar Pte.Ltd曾于2011年以20.6亿元竞得长风11号西北地块（沁和园），并于2007年先后参与过新江湾D1地块、新江湾D3地块等地块的竞标。
2020年上市产品：
- 容积率1.2
- 108套房源
- 户均面积358平方米
- 18栋6层的叠加别墅，1-2、3-4、5-6复
配套资源：
庆隆地块距离信达泰禾上海院子十分近，正南正北方向，中间只隔着安徒生童话乐园。基本上配套是共享的。
同样拥有湿地公园和地铁10号线。
商业——铁狮门的商业圈，五角场商圈，悠方购物广场。
教育——中福会幼儿园、延吉幼儿园（区重点）、同济第一附中（市重点）等名校学府林立。上海音乐学院实验中小学（市重点）。
（上海音乐学院实验学校）
（悠方购物公园）
价格参考：
成交楼板价10144元/㎡
近两年有在售新房的盘有三个，开盘时间和价格如下：
二手房均价2010年前后的均价在7.2w-8.7w左右。
项目现状：
工地已经在2018年开工建设，现在已经能看出来样子了。项目紧挨着安徒生童话乐园，图上很清楚的看出来他们的位置关系。
中企地块
新江湾城 上海院子北侧
这块地一出现，就让业内人士们刷屏了，因为三年了，新江湾城板块终于又出来一幅纯住宅用地。这个土地的位置我们再来复习一下，就在信达泰禾上海院子的北侧。
这幅土地以后要盖什么样的房子呢？
规划指标
1.容积率：1.6
2.地上建筑限高：40米
3.住宅套数下限：600
4.全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上
5.本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.0 %
6.楼板价5.25w/平方米。
土地现状：
因为好奇，最近去土地上看了看，有没有可能2020年上市，结果是下面这样的。还是一块生地，没有任何要开发的意思。也找不到土地的设计方案，应该是还没有启动。
保利地块
鞍山板块 成熟板块稀缺新房
这个地块位置很好，就在老城区中，旁边都是住宅和熙熙攘攘的人群，生活气息特别浓厚。项目一旦开放，估计看房的人就像自来水一样涌进售楼处，因为这里人非常多，但是新房非常稀缺。
从卫星图上可以看到，这里被一层层的住宅区包围着。
2020年上市产品：
1.小高层住宅
2.容积率2.5
3.住宅套数下限：800
4.全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上
5.本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %（小高层住宅建筑面积不大于95平方米）
配套资源：
交通—距离地铁8/10号线鞍山新村地铁站约600米，距离4号线临平路站和4/12号线的大连路约1.1公里。附近还有14路和103路公交车。
商业—海上海商业、控江旭辉MALL、宝地广场都在附近。
（海上海商业街）
（控江旭辉MALL）
价格参考：
附近比较新的新房是虹口区的瑞虹新城8期，建面约95--272m户型，均价10.78万元/平。
附近的二手房年代比较久，有很多都是70,80年代的住宅，即使这样，挂牌出售的房源也很少，想在这里买房也不容易。
项目进展：
工地已经开工，目前是桩基步骤。开工日期是2019年12月19日，刚开工不久。上市的时间会比较晚。
东外滩1号
东外滩 高层住宅 可能加推
东外滩1号位于杨浦内江路16弄，属东外滩板块。小区南临上海国际时尚中心（原十七棉纺厂），北接波阳路，西临内江路，东侧为定海路。建筑立面采用ART DECO风格，由5幢28-33 超高层和1幢联体别墅组成。
2020年上市产品：
东外滩1号已经开盘两次，目前还有一栋高层和一栋别墅待售。
配套资源：
东外滩1号位于杨浦内江路16弄，南临上海国际时尚 ，北接波阳路，西临内江路，东侧为定海路。属东外滩板块，上海内中环间。
购物休闲—板块内有上海国际时尚中心、北外滩国际客运中心、渔人码头、波阳公园、时代城市奥特莱斯、七巧国际儿童中心等生活配套。
医疗—杨浦新华医院距离项目3公里，杨浦中心医院也在项目附近；
学校—小学有平凉路第三小学、平凉路第四小学；上海理工大学附属中学距离项目2000米，辛灵中学距离项目640米。
价格参考：
前两次开盘分别是在2011年和2018年，时间相隔比较久。第二次开盘时已经是现房在售。
临江没有什么二手房挂牌，基本都分布在地铁沿线。年代也比较久。
主笔：老刘
主编：薄云
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