今天小编带大家一起看看北京昌平最热的小区——回龙观-新龙城，最近一年的房价变化。

第一步：先看看基本信息

目前在售的房源有120套，平均单价5.2w/平米，最近一年成交了156套，成交量还是不小的。

第二步：看看供需情况

我们把小区的新上房源作为“供”方，成交房源做“需”方。

我们看到2020年2月也就是过年的前后，供需双方都处于全年最低点，而后，随着疫情的发展和GJ政策，供需双方都在增加，’供’增加的速度略高于’需’。

到5月份达到了一个小高潮。而后都处于稳中有降的趋势，也侧面体现了疫情确实给二手房市场带来了一波热度，但持续时间有限。

第三步：看涨价降价趋势

房源的涨价、降价信息，最真实的反映出小区的涨跌情况。

为什么不是均价？举个例子：某小区只有一套房源在售，单价5w。

这个时候新上了一个豪装的房源，单价6w，小区均价一下子变成5.5w，涨了10%。

其实按我们的认知，小区的房价并没有变化。而均价确实是涨了10%。

所以我们用涨价、降价的情况来看小区的房价变化，更真实可靠。

下图是新龙城每个月的总涨价、总降价对比图，在成交最多的5月份也是降价涨价比最低的月份，达到了1.43（经过我们的分析，这个比值在3左右时房价是稳定的，大于3就说明在下降，小于3说明在上涨）

不过好景不长，6月份之后跌涨比就一直在6以上徘徊，说明房价缓步下行。

第四步：看每个房源的真实变化

单看跌涨比有时候也不能精确反应小区的房价变化。

举个例子：小区有一个业主并不真心想卖房，只是“挂着玩”，挂牌时高于市场价很多，过了一年突然急用钱，真想卖房了，于是一下子下调几十上百万。

这种情况下正确的认知是小区房价没有变化。而通过降涨比得到的结论是房价快速下降。

所以为了看到更真实的市场，我们还需要关注每套房源的变化历史，从而得到最准确的判断。

由于“新龙城”是个大社区，房源非常多，我们这里带大家看一套房源，看看它这一年的“变化”。

这套房源是2019年8月份挂牌，9月份和10月份调价两次，从起初的390w下调到375w。

之后被经纪人推广了几次，20年3月又降价一次，降到369w。

最终在20年的4月25日成交，成交价格359w。

俗话说，知己知彼，百战不殆。

买房也是一个道理，更好的了解市场，了解房东的心理，才能做到不焦虑，不慌张，不被中介*脑洗**，把握好节奏，做出正确的决策。