年前所有的“凉凉”，在早春的暖流中苏醒。
有好些业主看到最近楼市回温，琢磨着好日子要来了，主动提高挂牌价。理由简单：“行情在回暖，不贱卖了。”
不过，现实有点骨感。“特价房”不时涌现，想早点出手的业主火急火燎……
正因为如此，就算是同一个小区，价格也会差别惊人！江宁有个刚需小区的二手房，竟相差1万/㎡以上！还有房源以单价2万/㎡成交，比一年前相同的户型直接低6000元/㎡！也是很拼了！
这个神奇的小区是——水月秦淮。小区二手房均价严重低于周边，更比一河之隔的旭辉铂悦秦淮直接低了2.1万/㎡！
是什么造成了这么大的差距？带着强烈的好奇心，我近日实地探访这个小区，结果大跌眼镜……
（一）
水月秦淮紧依秦淮河南岸，楼栋的分布很奇妙，是沿河一字型排开的。
小区靠近地铁1号线河定桥，大部分出售的房源都打上了“南站商圈”“百家湖商圈”这样的标签，可以看出，地理位置还是有优势的。部分房源甚至打上了“典藏级”“生态极好”……这样的标签吸引买家。
万万没想到，我打车直接进入小区后，刚下车，我就吓了一跳。
路边的垃圾桶脏到没眼看，饮料瓶随地扔，道路一侧的草坪竟然还有被火烧过的痕迹？什么情况这是……
抬头一看，楼栋的外立面生锈斑驳，入户大堂的门口还发霉了。不可思议！
还没走几步，一不小心就踏入了水坑中，这大晴天的，小区中的马路坑坑洼洼，积水还没退散，与沿线湖景相得益彰。废弃的沙发也不知被谁搬运到了凉亭下面……
再加上这人车不分流的动线设计，每走两步还要注意躲闪身后各式各样的出租车、私家车、电动车、自行车，路的一半全被停车给占了，供人车共用的，只剩下了一条“羊肠小道”，整个小区走下来，着实不易。
水月秦淮是由天琴湾花园（01-12栋），天秀湾花园（13-23栋），天龙湾花园（24-27栋），三期开发为不同组团的同一个完整小区。
（二）
小区里不时会看到“禁止砍伐树木”标语立牌，很别致。
绿化不够，蔬菜来凑，小区的地上停车位前的花坛被擅自改成了蔬菜种植基地，上面还有着来自蔬菜主人愤怒的DISS：你有面皮吗？要吃自己种！
整个小区几乎每一栋楼下都堆积着各种垃圾，让人叹为观止！
废弃的马桶，随意扔在路边，还有一堆玻璃渣……
被子、书桌说扔就扔……
当其他业主考虑买房是否避开高架盘时，这个小区已用起了桥下面的遮挡部分改造成了活动室……
但看起来不太美观。
整个小区环境糟糕，业主欲哭无泪！
在今年一月份住房保障和房产局发布《南京市物业服务企业失信信息的公告》中，水月秦淮的锦江物业被点名。
（三）
最后，再来看房价。目前，水月秦淮二手房均价为23959元/㎡。
同一个二手房价格，竟相差1万/㎡以上！在二手房网站上，有卖家挂31643元/㎡的，也有挂21484/㎡的，价格相差很大！
了解后发现，水月秦淮不同楼栋，学区也不一样，造成了房价差距。1-15栋学区是百家湖小学，价格高些；16-27栋学区是翠屏山小学，且靠近污水处理厂，价格相对便宜。
大家也知道，挂牌价跟成交价之间，还有一定的溢价空间。
今年1月份，水月秦淮有一套成交房源单价划下来才2万/㎡出头！单价比一年前相同的户型房源直接低了6000元/㎡！
再看看周围的小区，均价基本稳稳的站上了3万/㎡了，和水月秦淮拉开了很大的差距。水月秦淮如今成交的单价，竟还不及2016年的均价。
一河之隔的旭辉铂悦秦淮更是直接比水月秦淮高了2.1万/㎡！
当然，这里面有板块、位置的优势，再加上旭辉铂悦秦淮产品本身不错，精装修，用的都是德系的产品。
最后，一位水月秦淮的业主和我吐槽：房子住得舒不舒心，主要还是要看物业好不好。
“好的物业能帮业主解决小区问题，保障小区良好的居住环境，甚至对小区后期保值升值都有深远的影响。”
来源：南京楼市观察