序言：曾经有一首歌风靡了整个90年代："借我借我一双慧眼吧，让我把这纷扰看得清清楚楚明明白白真真切切"。
同样如此，在纷繁复杂的楼市中，有谁不想擦亮双眼，试图从各种机构公布的天花乱坠的数据里、从开发商营造的各种排队抢房的现象中，挑选到心仪的房子？
为此，本号将推出"楼盘揭秘"系列，此系列将不定期选取市场上的典型楼盘，抽丝剥茧，去伪存真，力争用客观真实的态度为购房者进行楼盘揭秘。
本号承诺，本系列全程无广告，购房者可放心阅读。
系列第一篇我们走进天津第一大盘——远洋未来城，来看看这个超级大盘是如何雄踞2020年第一季度天津商品房市场销售金额及面积榜首的。
远眺未来城
远洋未来城位于天津北辰区宜兴埠板块，北辰区近几年发展速度很快，称之为地产市场的"后起之秀"毫不为过。2019年，北辰区共计出让地块15宗，吸引了中建、碧桂园、万科、正荣、中骏、融创、绿地等知名开发商进驻。而宜兴埠板块这些年由于地铁5号线、3号线的加持，加之板块内的居住氛围相对较为成熟，离市区近等因素，也吸引了众多购房者的目光。
远洋未来城是远洋地产携手五矿地产联合打造的超级大盘。说是携手，实际上五矿地产在开发了8C地块的旷世新城项目之后就退出了后期地块的开发，目前从规划、开发、施工、交房以及后期的物业管理均为远洋地产独立操作。
未来城地块规划
远洋未来城整体规划14个地块，包括10期住宅，3期商业，1期学校，总占地面积为160万㎡，总规划建筑面积为328万㎡，总之就是一个字："大"。有多大呢，地铁3号线有3个站点（张兴庄、宜兴埠、天士力）距离小区直线距离都不超过300米，地铁5号线有两个站点（张兴庄、宜兴阜北）也在小区周边。
哏儿姐秉承着严谨的态度，分别从这几个站点下车，实测了一下地铁距离未来城的距离。
3号线张兴庄站C口下车：距离未来城一期直线距离大约步行10分钟左右；
3号线宜兴埠站C口下车：距离未来城一期直线距离大约步行5分钟左右；
3号线宜兴埠站A口下车：这个站点距离未来城最近，步行3分钟左右；
3号线天士力站D口下车：这个站点周边都在*迁拆**，目测距离未来城三期步行直线距离约在10分钟左右。
总之，不管从这几个站哪个站口出站，目光所及之处都是未来城的围挡和各种广告，也算是相当壮观了。
接着来说说未来城小区周边的整体环境。
张兴庄地地铁站口的*迁拆**提示
天士力地铁站口的*迁拆**提示
用一个"拆"字来形容一点都不为过。宜兴埠板块之前有着北辰"城中村"之称，板块内聚集着大量旧村。2016年天津市北辰区政府及宜兴埠镇政府与远洋集团、中国五矿集团正式签订宜兴埠项目合作协议，共同推进宜兴埠镇旧村改造项目。
项目四期周边的*迁拆**区域
项目三期周边的*迁拆**区域
如今四年过去了，宜兴埠的旧村改造也算是迎来了阶段性的胜利，部分还迁房拔地而起，解决了当地部分村民的还迁居住问题。但由于宜兴埠旧村改造整体体量较大，改造过程中巨大的*迁拆**压力，以及如何平衡各方利益都成为拉长*迁拆**时间战线的干扰因素。
说回到未来城周边的环境，项目南侧是远洋地产主导开发的还迁房，与未来城一期、二期仅一路之隔，目前正在建设中。
加之未来城本身就是超大体量项目，因此*迁拆**与建设在一段时间内都将会是并行状态。未来城一期预计会在2021年交付，四期预计会在2022年11月交付，之后的地块也将会在未来几年陆续交付，换言之，先期入住的业主可能会在一定的时间内感受居住在一个庞大的工地中。
实拍未来城四期项目工地
实拍未来城四期工地
另外需要考虑的一点是，宜兴埠板块整体以*迁拆**需求为主导，有可能会导致小区整体的人文环境在初期不够理想，当然，也正因为如此，未来城目前在售的楼盘价格基本维持在一个低位，未来随着入住率的升高、商业配套的加强以及整体居住环境的提升，想以这种价格入手的可能性也基本为零。
当然，未来城的优势也非常地明显。
除去双地铁加持之外，北部新城规划，近80万㎡商业价值依托都是未来城销售主打的项目卖点，不过在这篇文章里这两项暂且不表，毕竟规划距离落地还有待时日。
花点笔墨来说说项目内目前已经落地的普育学校。
普育学校沙盘图
普育学校占据未来城8D地块，位于项目东侧，紧邻项目一、二、三期。普育学校属于北辰区重点学校，学校里设有普育幼儿园、小学以及初中。据未来城销售介绍，项目1、2、3期的生源划片都属于普育学校。
哏儿姐咨询了一下天津教育界的朋友，普遍都对普育学校赞誉有加，认为普育学校整体的教育质量和氛围都属于上乘。
不过普育学校有个北校区，距离天士力地铁站大约500-600米。目前划片属于普育学校的小区如旷世新城等，从2019年开始，低年级（一、二年级）生源都在北校区就读，到三年级才转回普育学校总校。针对这个问题，哏儿姐也咨询了一下教育界的相关朋友以及目前在北校区就读的朋友孩子，大家也都认为北校区的教学质量和总校相比，并没有太大的差距，管理也十分严格。不过还是建议因为看中学校而购买未来城的朋友，可以仔细问一下销售关于未来孩子就学的校区问题，以免后期产生一定的心理落差。
另外，在4B地块西南角，还将从北京引进一所知名公立学校——北京市十一学校。该学校在北京排名前三位，师资力量相当雄厚，设有小学部和初中部。根据销售介绍，以宜兴路为分界线，宜兴路西侧地块小区划片范围为北京市十一学校。该学校预计将在20203年-2024年招生。
最后来说说项目本身。
目前在售楼栋信息
目前项目在售户型不多，仅为三期1#105㎡三室两厅两卫和四期6#88㎡两室两厅一卫。
户型本身多种设计基本可以满足市面上大多数刚需与刚改的居住需求。
目前这两种户型的均价在1.9万-2万左右，对于手头预算在200万以内的购房者来说，这个价格还是非常友好的。
另外，哏儿姐在调研的时候也发现有一些购房者比较关心的问题。
首先是噪音问题。未来城东侧紧邻着外环线，势必会受到一些外环线车流噪音的影响。哏儿姐目前居住的小区距离天津快速路大约600左右的直线距离，关上窗户后基本上听不到太大车流声音，但总不能不开窗透风，白天还好，特别是晚上，也许是因为夜晚比较寂静，会显得车流过往声音特别大。针对这一点哏儿姐只能建议，装修时可以适当调整一下房间功能分区，比如外环线一侧可以安排成书房或者别的功能区，尽量不安排成卧室；另外如果入住后觉得隔音效果不够理想，可以请比较专业的隔音门窗厂家对窗体整体进行更换。
其次就是整体的物业管理问题。未来城体量较大，虽说被分隔成十几个小区，但每个小区的住户也不在少数，所以后期物业管理的压力也可想而知。目前根据销售介绍，后期未来城整体的物业管理都有远洋地产的自有物业团队来进行管理。至于后期物管服务的好坏，可能还需要观察一段时间才能够下定论。
最后，来划个重点：
1、 未来城非常适合首次置业的刚需人群，以及预算有限的刚改人群购入；目前总体预算在200万左右的购房人群可以考虑；
2、 未来城的目前的学区优势非常明显，普育学校和北京11学校都属于教学质量上乘的学校，但需要注意的是普育学校有个北校区，低年级可能会在此就读，另外北京11学校的落地还有待时日。
3、 未来城周边的交通优势非常明显，双地铁4站点加持，未来出行非常方便；
4、 未来城体量较大，整体发展周期较长，距离未来城整体规划实现有一个较长的周期；
5、 未来城周边的*迁拆**工作较大，会对周边的人文环境以及居住环境造成一定影响；
6、 后期的物业管理是否到位现在无法确定，毕竟现在市面上除了万科、仁恒，口碑较好的物业凤毛麟角。