无锡2020年常住人口约700万，下辖6个行政区，分别为锡山区、惠山区、滨湖区、梁溪区、新吴区、高新区等，在常规行政区板块中，可以说惠山区板块是最容易被忽视的板块，按说他接壤江阴及常州，属于重要的西北门户，但其并非像苏州吴江一样得到很好的发展，在无锡市一直存在感不高。
随着2019年-2020年两年土拍及新房住宅销售的刺激，无锡全市在2020年末全市普通商品房住宅均价冲破2万/㎡大关（较2019年全市均价涨了约3500元/㎡），但惠山区板块依旧较为低迷，除惠山新城板块新房外，其余乡镇板块均价依旧徘徊在1.55万/㎡之间（比鸿山及羊尖板块房价还低），属于各个区域房价最低的板块了。
无锡惠山房价的低迷原因，我想有几个重要的原因：
其一，缺少重点大规划，规划配套跟不上：2020年规划重区锡山区一口气公布了20个重大产业规划，涵盖了车联网小镇、蜂巢能源无锡技术中心、锡东湖畔科技园、莱茵体育公园等，重点通过产业重塑提升区域，更多人居类配套更是涉及到生活的方方面面，你2016年去看看锡东新城，2020年再去看锡东新城，变化太大了。
而惠山区的这些规划配套呢？一直说的西门户的各项措施何时能落地？地铁3号线延长线何时通车？规划的多个惠山城铁国家商务区、洛社新城等重点规划到底落地了哪些配套和产业？传统轻工业升级进展怎么样？大型商业综合体何时建设落地完毕？这是很多生活在惠山区普通民众切身感知的，一说起惠山感觉没有什么太拿得出手的。
其二，板块刚需为主，缺少高端标杆项目拉伸：惠山区尤其惠山区西北乡镇板块，以洛社、前洲、玉祁等三镇为主，承载了太多的刚需置业客群，其客户首付能力，资金接受能力偏低，导致惠山区板块房价一直上不去。
缺少高端项目，惠山拿得出手的就是惠山新城了，有美的爱情云筑、融创惠山映、京投公园悦府等项目，在2020年基本均价都在2万/㎡以上了，但整体销售量并不是特别好，导致这个板块一直不温不火。另外惠山的前洲玉祁板块、洛社板块更不用说了，房价长期处于1.5万/㎡之间，例如目前红星天铂项目成交价高层优惠后在1.5万/㎡，时光玖境项目成交价高层优惠后在1.55万/平米，一直拉低了整个区域的房价，但是2021年有个好消息就是洛社板块的建发金玥湾项目将在2021年4月开盘入市，预计售价约2万/㎡，可以说有机会拉升整体板块均价。
2021年在国家重点政策“房住不炒”的大前提下，大概率全国房市及无锡楼市都将保持平稳，而无锡惠山区板块房价能否提升还要看重点项目的销售情况，让我们拭目以待！