本期说一下新塘。
本来生产牛仔裤的新塘镇，随着领导向粤港澳大湾区画了一个圈，由于地理位置在大湾区比较优越，立马摇身一变成为广州东部交通枢纽中心。
对于市区来说，新塘现在是天河上班族的睡城，对于大湾区来说，他的高铁站相当于地铁的嘉禾望岗站吧，坐拥大湾区核心经济带的穗莞深城轨，大湾区核心创新平台（主要赚钱的地方）都能在一个半小时内到达。
如下图，大湾区的核心创新平台是红点位置。不是所有牛奶都叫特仑苏，不是在珠三角的每一块砖头都受益于大湾区。
所以啊，不看规划闭眼在大湾区买买买投资的，就是新鲜嗷嗷待割的韭菜。买江门肇庆投资？Excuse me?
新塘的交通枢纽以凯达尔枢纽国际广场（ITC）新塘站为中心，汇集3高铁（广深、广汕、京九）、2城轨（穗莞深及新白广城际轨道）、4地铁（广州地铁13号、16号线、28号线、20号线）共9大轨道交通及一体化公交网络。这个凯达尔广场就是新塘的地标建筑。
交通发展规划如上图，一句话说，坐高铁到广州东站15分钟，到广州机场20多分钟，30分钟到深圳机场，一个半小时能到达大湾区的任一重点城市。
地铁的话，13号线转5号线，一小时到珠江新城，未来13号线二期开通，50多分钟到珠江新城。地铁沿线连通鱼珠，金融城，也能到琶洲。
以下是大湾区的主要交通框架：
如上图右边箭头所示，连接广州，东莞，深圳，香港的这条核心发展轴就是大湾区的中心轴，由穗莞深城轨连通。
新塘一路向东
新塘的核心位在地铁新塘站周边，规划了大量商业用地，目前有保利国际金融广场、新世界华南总部和凯达尔枢纽国际广场等。
所谓的交通枢纽就是中转站，无论是中转站还是高铁站，过客冲冲，根本留不住人，也不会有人主动愿意住在火车站旁。对当地的经济帮助不大，对房价也没有太大的促进作用。
记得几年前就有开发商大打旗号忽悠“沿着高铁去投资，卖高铁周边的住宅的商铺，写字楼，最后又是割了一捆捆韭菜，除了个别能做一线城市睡城的高铁物业有点价值外，其余大部分都会烂在手上。（我没黑南站）
所以，新塘即使成为了枢纽，也不容易把人、钱、企业留下来。这方面政府有意识规划了大量的商服用地，引入总部企业，希望能借此机会成为东部的产业核心。
未来不好判断，但现在想追上科学城都比较困难，反而人才和企业都有被科学城抽走的可能。
新塘的发展方向是向东发展，主要沿着未来16号线的方向发展。现在新塘站西边已经是密密麻麻的住宅了，只有东面才有土地，一定是往东走的了。
新塘值不值得买？
之前品秀星图的文章说过，新塘板块住宅过剩了，上一手买家已烂在手几年了，如果不追求逼格，买二三四线发展商的房子，20000左右随便选。如果愿意买二手的话，就更便宜了。
当然，如果你要花30000多买招商、碧桂园和越秀的话，我相信你是一个有追求的人，人生就该如此潇洒，不要将就。
新塘作为去天河上班的睡城，主要适合广州没户口，预算不高又需要小孩落户上学的朋友购买。在周边生活工作的也是可以的。
投资的话，无论是旧火车站，或是广州南站，都不是人流聚焦的地方，只是一个过路的地而已。而广州东站，住那的人也不是奔着车站去的，以前是中信上班，现在是华阳小学。
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