我穿过苏州500个楼盘，在此带你看一个不一样的苏州楼市，分享实用的买房建议，私信回复数字“01”，赠送免费咨询服务一次。

文章背景

不知道大家是否有这样的感觉，今年相城区的各种利好新闻频出，无论是相城未来的希望长三角研发社区还是其下辖的乡镇板块将要建设地铁延伸线的新闻刷屏了朋友圈。

要知道相城在老苏州人的心中一直有两个标签：“珍珠”和“大闸蟹”，其实这也侧面反映出相城在人们心中的印象是偏远差。

当然这一切也是有历史原因的，那就是相城原本属于吴县，2000年才并入苏州，所以相较于核心区来说发展比较滞后，这就使得人们对于相城形成了落户的思维定势。

但对于新苏州人来说，由于本身对于城市的发展沿革并不了解，再加上看到相城新的发展规划利好以及听到周围本地人对于相城的一些负面评价，两种不同声音的叠加，就对于我们购房决策造成了一定程度的干扰。

最近也经常接到后台粉丝的留言，都在问200w之内相城的黄埭的璞玉澜岸能买吗?这个楼盘到底怎么样？

今天的楼盘测评就让我们一探究竟。

分析

黄埭属于相城的乡镇板块，之前存在感一直很低，很多人压根就没听说过这个地方，所以这边的楼盘之前面相的客群也多数是本地人，但今年无论是开发商还是中介无不疯狂宣传。

尤其是7号线延伸线要通到相城的消息，加上近2年来接连不断的土拍下，板块热度渐渐提升。

从目前黄埭的规划片区来看，整个黄埭镇分为冯梦龙村、黄埭老街、春申西塘梦里水乡景区、中心商务区四大片区，而路径璞玉澜岸就位于冯梦龙村和黄埭老街中间夹着的居住片区。

虽然是居住片区，但是小区的周边的城市界面十分老旧，小区西面、南侧都被老旧的安置房环绕，沿着小区门口的康阳路向北走一个路口便是产业片区， 所以对于小区外部的环境来说给人的感受并不是那么好。

但这里热度能快速的提升，也是有内因的，开头就说到了，黄埭将来要有地铁穿过，不久前苏州轨道交通就发布了关于《苏州市城市轨道交通第三期建设规划调整（2021-2026）环境影响评价公众参与第二次公示》。

这其中就提到未来7号线西延伸线将与在建7号线莫阳站相接，起于春丰路站，沿中市路、太东路地下敷设，接入在建的莫阳站，长约7.44公里，设站4座，比较可惜的是璞玉澜岸与地铁口无缘。

不过远期来看黄埭还有14号线值得期待，14号线属于第四轮地铁规划，具体的报批时间、建设站点及建设周期还未板上定钉，即使顺利也要八九年的时间才能享受到14号线，另外璞玉澜岸门口能否有地铁也是个悬而未决的事情， 所以这一点大家一定不要被忽悠。

所以短期内居住于此需要自驾出行，比较有意思的是，这里到达狮山CBD还是园区CBD，无论是通勤时间还是通勤距离基本相同，在不堵车的情况下能够控制在40min之内。

不过不要妄想早高峰不堵车，所以如果在这两地工作的刚需客群，在这个理想的通勤时间基础上至少再加上15分钟。

同样不可忽视的一点就是要把通勤成本考虑进去 ，每天来回小60km，油费也是一笔不小的开支，对于刚需来说咱过日子还是要精打细算的，这点我感同身受，我也是刚需。

看完了交通，我们再来看看大家关心的教育，相城虽然在教育方面一直广受诟病，但是相城的最好的高中就在黄埭，这是除了相城陆慕高级中学之外另外一所四星级高中。

并且据目前已知的2016年数据，本一达线率为83.3%，但是在这之后不知到是不是没有之*考前**得好，在没有公布其达线率。

当然在此讨论高中没有意义， 毕竟学区只有小学和初中才划分，高中还是需要考 ，但有一点是这个小区的优势所在，小区北侧的*光春**路向西1.2km范围内包含了幼儿园、小学、初中、高中，所以未来孩子上下学可以说是近在咫尺。

除了就学方面，大家最关注的莫过于日常生活购物是否便利，如果说高端的购物需求就不要对黄埭有太大的奢望，这里没办法满足。

但是开发商就比较有意思了，把浒关的四大商超和高铁新城的商业都纳入自己15min配套范围内，我想说可能我们用的计时方式与开发商不同， 这未免有过度宣传的嫌疑。

此外医疗配套方面，距离项目驱车2km有相城第二人民医院，虽然不是三甲级医院，但日常头疼脑热完全不用担心。

看完了小区外部，我们再来看看楼盘本身，璞玉澜岸是由香港路径集团开发，共有1373户，由9幢8-11层的洋房和15幢14-18层的小高层组成，容积率2.0，整个小区采用了围合式的布局，南低北高，在一定程度上保证了整个小区的采光。

值得一提的是小区采用的是“金钥匙”物业，其服务过北京奥运会杭州G20峰会外宾，所以就后期居住来说， 物业的服务品质不会太差，当然物业费也达到了2.89元/月/㎡。

就户型来说洋房106平起步，共有106、120、132三种户型，106平起步价也达到了240w，有这个预算相信大家也不会考虑这里，所以分析它的意义不大，所以这次实测我把重心也放在了低总价的小高层身上。

小高层起步面积102平，总价186w起，好点楼层至少要190多了，如果有两百万预算买102的好楼层还是比较轻松的，开发商的两次开盘，卖的最好的就是102平的户型。

开发商在销售动线上下了不少功夫，不得不说路径这个营销做得还是有点东西，很会给消费者制造紧张气氛，我们先来看看102平的户型图。

102平做了三房两卫的设计，在功能性方面的确没得说，说是精装交付，但是实际上只有中央空调，但只有餐厅和客厅有出风口，其他房间预留了空调外机的设备平台，需要自己加装。

询问置业顾问，说他们本来不打算装中央空调的，后面加装算是开发商给消费者的福利， 为了省钱这个销售话术也太冠冕堂皇了。

再来看大家关注的尺寸性方面，102平的客厅开间3.5m，这个开间算是中规中矩，如果开间太大会压缩南向其他房间的空间，这么设计也算是合情合理，只不过如果我们放个75寸的大电视会显得比较压抑。

整个互相设计是典型的内走廊设计，房间分布在两侧，南向次卧开间2.9m、进深3.2m，做个儿童房问题不大。

北侧房间开间2.47m，做个书房或者衣帽间还可以，如果放张床会有点拘谨，当然这个要看家庭人口，自行布置。

就主卧来说空间还是比较富裕的，开间3.25m、进深4.5m，主卧带内卫，样板间将衣柜与床平行布置，后期个人建议可以改成“L”型的衣帽间，空间利用会更高一些。

但同样主卧的也存在一定的问题，那就是窗墙比受到了空调外机设备平台的影响， 突出来的墙体影响了窗户面积，从而采光面受到了影响。

至于小高层113平的户型格局基本与103平一致，只是厨房的朝向有所不同，另外每个房间尺寸会大一些，如果算是个正三房的设计，在此就不过多解读，113平户型图如下：

但同样113也要210w起步了，所以对于居住面积有硬性需求，另外预算能够用得着的客群还是可以考虑的。

总结

总体来看，璞玉澜岸103平的小高层性价比还是比较高的，在满足功能性的同时价格对于刚需客群来说也比较友好，再加上未来还有地铁的规划，这里有一定的市场热度也是很自然的事情。

但是对于我们购房者而言，无论是开发商和中介对该楼盘的宣传未免有点有失偏颇，一定要有咱自己的判断力 ，多了解信息，核实信息是否真实， 再结合个人的情况做出购房决策。

作者：蝉鸣悉夏，专注苏州楼市研究，关注并私信回复数字“01”，赠送免费咨询服务一次。