地产公司的开发报建人员给大多数人的印象，就是一天到晚不在公司，不知道他们在忙什么，也不知道他们有没有溜岗。
开发报建这份工作，给人的感觉就是吃吃喝喝、请客送礼，不需要有多大的本事，只要两片嘴皮子能忽悠就可以了。
事实果真如此吗？今天，这篇文章带你360度了解开发报建的方方面面。
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开发报建是干嘛的？
房地产从拿地到交房，需要到各个相关政府部门办理各种各样的审批手续，取得各种各样的审批文件。
这个过程贯穿了从拿地、定位、设计、招标、报建、开工、开盘、竣工和交付的全过程。
这个过程，每一步都少不了开发报建人员把手续和审批文件办下来。
开发报建人员的工作成果体现，就是取得“五证两书”。
“五证”指的是建设用地规划许可证、国有土地使用权证（简称“土地证”）、建设工程规划许可证（简称“工规”）、建设工程施工证（简称“施工证”）、商品房预售证（简称“预售证”）。
“两书”指房屋质量保证书、房屋使用说明书。
初级阶段的开发报建：就是人们普遍意义上理解的那种跑跑腿、送送资料。
各部门什么时候把资料给齐他，他就什么时候送件，资料齐全了才能拿到证。
中级阶段的开发报建：开始有意识地根据工作节点协调各部门的工作，组织开发报建协调会，要求各部门按照节点给出开发报建所需要的材料。
懂得多线同时开展工作，比如在准备拿土地证的时候，就开始筹划施工证的材料，提前和相关部门如建设局、消防大队进行沟通。
高级阶段的开发报建：高阶的开发报建实际上在做项目管理的工作，对设计、工程、成本、营销、财务各职能专业知识都有所了解。
到政府部门沟通，知道怎么打擦边球，能替政府办事人员想出解决方案。
别人10天才能拿到的证，他5天就可以拿到，这也是一部分做开发报建的人最后能成为项目总的原因。
小结：吃吃喝喝是最简单的手段，高阶的开发报建人员以专业能力和人格魅力取胜。
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房地产开发报建的流程
开发报建最重要的就是前期报建和竣工验收两个阶段，后期的交付阶段相对简单。因此重点介绍这两个阶段。
前期报建流程：
竣工验收流程：
小结：从这张图里就可以看出，开发报建工作，需要多线同时展开，才能最大化提高开发报建效率。
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开发报建有哪些注意事项？
1、违规办理的事情不要做。
现在一二线城市的管理相对规范，违规操作的空间不大，但在三四线城市，仍然存在部分违规操作。
有的开发报建为了完成自己的KPI指标，用尽手段不惜违规办理。
这种做法无异于“杀鸡取卵”，因为你让办事人员承担了风险。办事人员不管出于什么原因不得不做，内心肯定是不情愿的。
你想想，出了问题你大不了是辞职换一份工作，他们却可能丢了铁饭碗。
己所不欲勿施于人。
而且，不违规操作是保护自己、更是保护公司的做法。因为一旦公司有了负面信息，对公司特别是上市公司的的打击是很大的。
2、缺件办理之后，要在第一时间补齐资料。
政府部门的具体经办人员，最反感的就是那种缺件办理之后，对补件不及时不主动不负责的开发报建人员。
要知道缺件办理，一般都是上级交代之后，经办人员无奈服从的。所以对于经办人员来说，他等于被迫承担了风险。
这个时候，开发报建人员要站在对方的立场上，第一时间补件。
如果确实没有办法马上补的，也要时不时和经办人员沟通，让他知道进展情况，而不是让经办人员催促你补件。
3、不要在有求于人的时候才联系，平时的互动至关重要。
有些开发报建人员功利心比较强，有求于人的时候，曲意奉承，好话说尽，而感觉用不上别人的时候就连一个节日问候的短信都没有。
这种短视的行为是很让人反感的。
4、不要总用上级来压人办事。
有的报建人员仗着公司的平台大或者自己有人脉资源，喜欢从上往下压。
这种做法的好处是效率高，但弊端也非常明显，会遭至办事人员内心的强烈抵触。
因为上级交办，他表面上无法反抗，但他一定会在某些细节上设置很多隐形的障碍。
而且，你不可能每件事都找领导强压，到那个时候你就会发现寸步难行。
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哪些人适合做开发报建？
以下这三类人适合做开发报建：
1、颜值高的人做开发报建具备天然的优势。
我以前的一个女同事，长得非常漂亮，很会撒娇，那些办事员尤其是男性，常常会主动教她怎么打擦边球，只要她去办事，几乎没有被为难过。
2、家里有政府人脉资源的，做开发报建如鱼得水。
还有一位做开发报建的女同事，长得真的挺普通的，第一次见到她的时候，我心里还想她做开发应该不容易吧。
但结果，人家亲舅舅是公安厅的……其他的就不用我多说了吧。
3、具备房地产相关专业能力，擅长与人打交道的人。
如果没有高颜值也没有家庭背景，没关系，还有一种资源是可以后天积累和培养的，那就是专业能力。
是的，能力也是资源。这个能力包含了你的专业知识、亲和力、沟通协调能力、解决问题的能力、抗压能力等等。
政府办事人员喜欢和那种逻辑清晰、办事利索的开发报建人员打交道，特别在管理规范的一二线城市，对办事人员来说，办事清楚比长得清楚更重要。
小结：长得好很重要，人脉资源很重要，专业能力更重要。
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开发报建需要哪些知识储备？
1、政策知识储备。
只要是与房地产相关的政策，都应该仔细研究。这些政策包括国家政策、省市政策、当地政策。
一般而言，当地的办事人员并不一定会花时间了解省市政策、国家政策，所以很多时候你可以利用更高一级的政策来说服他们。
2、相关专业如设计、消防的技术规范等知识储备。
掌握这些知识，你就不必每次报建时都带着设计师，你可以直接与政府经办人员沟通，甚至可以用专业技术说服相关审批领导。
有专业的人，走到哪里都受欢迎和尊重。
3、会写公文。
作为开发报建人员，各种发给政府部门的函件、请示、报告是少不了的，写得好的公文绝对可以让你锦上添花。
小结：技多不压身，这些知识储备学会了就成了你竞争力的一部分，能为你个人增值。
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开发报建岗的职业发展路径？
万科的毛大庆原来就是负责报建的，因此从理论上说，开发报建岗可以做到集团总裁。
开发报建的内部发展路径有两条：
1、走专业路线：
把专业做精做深，往投拓方向发展。学习投融资的各种知识，会项目研判、懂投资测算、了解设计强排、了解财、税、法基本知识。
在此基础上，锻炼谈判能力、时间管理能力、沟通协调能力、项目推动能力，成为投拓专家。
专业的投拓人才在市场上是非常稀缺的，因此投拓岗人员的工资很高。
二线城市碧桂园两年工作经验的投拓主管，年收入25万以上，这还不含拿地奖金。
当然，投拓岗的工作强度、工作压力和薪酬成正比，经常凌晨12点通知开会，一开开到凌晨2、3点，没有一副好身板，是吃不了这碗饭的。
2、走全面管理路线：
把开发报建各个环节的知识点都打通，重点钻研设计管理、工程管理、成本管理的方方面面，往项目总方向发展。
这个方向即使做不了毛大庆，至少可以做到项目总，再努力一把就是区域总经理。
小结：开发报建的职业发展前景很光明，值得入行。
有心人在开发报建这个岗位上可以学习到房地产开发的全过程知识，是非常有挑战、有潜力、有晋升空间的一个岗位。
有的人抱怨人脉积累需要时间，所以开发报建需要熬资历，没有资历很难晋升。
其实不然。
当你能力不行的时候，就只好熬资历。而有能力的人，资历从来不会成为限制。