北边众多新房将要掀起一片战火：最受关注的当属全北京购房者垂涎的太阳宫和中信城。
图上这些项目先简单介绍一下：
奶西村地块：有两个新盘将上市，一个是首开金茂的，一个是中建的。
这边将来还有其它供地。但目前很多购房者都在等奶西。
北熙区：坐落于东坝地区。小区很大，地铁会很方便。但大户型可能总价偏高。
恒基天汇：豪宅，一层一户。老百姓基本只能过个眼瘾。
永丰F2：即将进入土拍。旁边的幸福里、润园、汇德里卖的都不错。海淀不愁卖，但到时候的政府指导价大概率更高。
最近新出的“定向放松限购”包括三个盘：北清橡树湾，以及懋源和中海的两个项目。
后面两者，一个偏豪，一个偏改善。
今天说说月底开盘的北清橡树湾。
该项目是华润和葛洲坝联手拿地，均价6万。
周边配套现状一般，主要看交通。
北临北清路，南边地铁8号线平西府站，但是要绕半圈儿，距离约3公里，得坐两站公交。
马连店家园北边是奥森春晓，离地铁近，但均价6万3。
很多人关注北清橡树湾，是因为和周边二手房的价差。
这张图，红底白字是在售新盘，紫色的是主流二手次新。
二手房的价格是均价，如果想买好点的户型和楼层，单价更高。
美唐三期表现比较突出。小区品质相对还可以，离地铁也近，和周边比涨的快也好理解，但户型一般。
昌平南部新房论位置，可能略输二手次新。
论优势，除了新房首付低，最大的优势就是户型了。
二手次新里，主力的南北两居还是下图这种刀把儿户型。
现在新房里没人做了，前几年新房配套的回迁里面倒是会有。
现在很多人买新房，三年后交房，再等房本满五年，到时是要变现或者置换的。
那时，你的竞争对手是什么样的，很重要。
我把昌平南所有主流一二手的户型捋了一遍。
全南两居是很常见的户型了。
北清橡树湾的全南两居面积设定在78平米，比周围项目的同户型小5平米，小是小了，但总价更低。
北清云际72平米是东西向的，都在一个楼里。
95平米三居这个段位，北清橡树湾做的双北卧三居，边户更好。
能做到95平双南卧的有：奥森春晓，北清云际。
同面积段，二手房里面领秀慧谷C区能有南北通透小三居带一个东/西的小卧室，紫金新干线能有南北两居。别的二手都是刀把两居。
北清橡树湾106户型，北清云际有同户型竞品，但位置我觉得橡树湾胜。
珺和府、公园悦府的双南卧三居是113平。
北清126平，双南卧四居。竞品有奥森春晓131、珺和府130 。
我曾经想过，以后谁来接手昌平码农区四居。毕竟很多人是把昌平的房子当成一个去海淀西城的跳板。
在20.6-21.6这一轮行情之前，昌平有一个流动性的分界线，就是600万，现在这个数字涨到800万了。
想想8、900万在海淀也买不了什么房子，就觉得，昌平南部的空间还是有的。
总结一下。北清橡树湾不愁卖，有条件尽量选高楼层、临北清路远点的。想买的朋友最好提前在网上搜一下光照模拟图。
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