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问答160期
因每周购房咨询留言太多，本周起，房哥问答试行每周两更；时间周三，周五各10个问题，文章篇幅有限，更多买房答疑可加入房哥问房圈！
问：丈八北路二手，天朗蓝湖树和利君明天怎么样？
答：虽然就是路东路西的关系，差异还是蛮大的，小区规模，物业绿化，包括距地铁口远近，蓝湖树要好很多；房龄上利君是08年的小区，蓝湖树是12年，小区面貌更新；
这种差异也体现在二手房成交价上，天朗这边均价17000+以上，利君要低1000块钱，开发商方面，天朗虽已不做住宅开发，但还在地产领域，而利君的地产开发业务早就看不到了，北二环利君未来城在*身卖**世茂后，已不见新项目；这关系开发商对于小区后期的维护和房子保值；
当然，最大的差异还是在学区上，利君位于丈八北路以西，学区在高新第二学校；天朗在路东，由于地处雁塔，征用鱼化街办鱼化寨村的土地，其学区小学为西安市雁塔区鱼化小学。
问：鼎诚馥桂园怎么样，预算有限，感觉这个价格还能接受？
答：小区全名为莲湖区金家堡城中村改造项目，整个项目包含四期，在城西无房可选的情况下，算是不错的地段；
距地铁口最近也就900米，由于本身就是老城区，三民村公交站上公交线路倒是很多，出行不是问题；学校还不错，650米外是枣园小区，现在叫远东二小分校，对应初中远东二中，也是省重点，安置房部分19年的学区已确定是这里；
最近一批的1#备案价已公示，房源面积58-102平，价格区间8495-9975元/平，极具性价比了，对于预算有限的，面积选择空间也大，户型就一般了；
虽然说在此前交房的时候存在无证售房，没有竣工验收强制收房的事情，但好在都有解决，对于刚需自住，可以看！
问：刚需在西安上班，去年为了不迁户口买在咸阳，是不是脑子进水？
答：这话有点过了，在主城区房源不多，价格猛涨的去年，因为户口，预算的原因买在不限购区域的很多，其中就包括咸阳，沣西，秦汉，高陵；
西安的限购政策下不迁户口确实买不了，很多在高新上班的，沣东买不成，主城买不起，很多人也买在沣西，咸阳，毕竟和西安有近3000块的价差；
咸阳相比秦汉，泾河等区域，起码项目都在主城区，学校，医院，商业，生活配套是有保证的，无非就是上班路上远一些，去年开始，包括融创，龙湖，万科，荣盛等大开发商也开始进入咸阳；
受西安的房价带动，咸阳现在10000的均价也几乎是翻了两倍的结果，既来之则安之，这不是还有西咸合并的盼头么。
问：荣德棕榈阳光小三室17000+，值得入手吗？
答：现在的二手房东也是真敢报价，不知是信心太强还是中介怂恿，17000块在西安是郊区洋房，主城区大平层的预算，尤其是目前限价背景下；
作为非浐灞核心区的小开发商盘，最大的卖点就是隔壁的浐灞一小和对面的西大附中，除此以外，小区物业，环境，楼间距都很一般；
虽说附近中海，龙湖，天朗，保利的小区都已入住，人气不差，但周边实在一般，西侧和南侧都是大量的空地，公园，医院，地铁，商业配套看不到什么；
距离浐灞核心区也在4公里外了，地铁八号线即便今年开始修，通车也在7年后，没等地铁通，小区早就未老先衰了，值不值还用我多讲？附近碧桂园珑悦新开的小高层都没有这么贵。
问：南门望城，*款贷**30年能不能回本？
答：公寓类产品5%的年收益是比较理想的，因为产权只有40年，奔着投资去的话，20年都收不回购房款，何谈投资收益；住宅产品好一些，70年产权，收回周期可以适当延长，同时随着房价上涨，住宅的收益是在走高的，不收租金还能卖，但公寓就很难了；
同样20年的小区，公寓和住宅的新旧也是差别很大，大部分用于出租的小区，由于人员流动大，用途庞杂，公共设施，诸如水管，电梯，小区环境的损耗是很坏的，外加维护跟不上，公寓寿命还要缩减；
住宅小区由于住户固定，房子多是*款贷**买的，比较珍惜，小区的维护也跟得上，衰老的速度要慢一些；南门的位置现在还可以，但随着主城区外溢，商业中心四面开花，老城内的人流量被大大分散，后期的租金收益是在降低的；
现在大部分小区现状是产权70年，寿命50年，30年*款贷**，20年黄金期，实则10年后房子就很老了。
问：自住华润24城，给老人买，选万象里loft还是华宇凤凰城一室？
答：虽然总说买公寓不如买住宅，但在这两个盘之间，还是万象里的loft要好一些，本身华宇凤凰城品质就不高，同样是地铁口，卖了这么多年，滞销的厉害，小区已建成房子的租金和房价认可度也不高；
老人短期居住，此后还是要考虑转手或出租的，华润公寓下面有万象城商业，租金收益还不错，外加地铁口不缺人流，双钥匙的loft相当于在进门处可以开两个门，增设楼梯，后期隔成两层出租；
同样价格下，两个小区品质差异太大，一室住宅的优势就没有这么明显了，同时考虑到占据购房名额，并不划算。
问：枫林一品（世家星城四期），考虑一室自住兼投资，怎么样？
答：前两天这个小区意向登记，626套房子只登记了388组家庭，均价在13800元/平，实属意料之外情理之中；
作为已经已经入住多年的老小区，时隔多年突然开盘，没有宣传，没有口碑，没有名气的背景下，一万四的价格，让人不好接受；
（世家星城意向登记数据）
世家星城的位置自然是很好了，丈八东路沿线作为城南最早的老城区，早已开发完毕，小区又是06年当时响当当的千亩大盘，但房子实在是太老了；开发商品牌，物业，产品设计和大开发商比不占据一点优势，外加14000的价格，附近的龙湖紫宸，清凉山居都还有房可选，卖的不好也是自然；
如果看中地段和小面积，无房可选，倒是可以看下区域内的二手房，不仅房源众多，价格也类似，丈八东路沿线小区的租金和房价已经固定，区域没有太大想象空间，并不算投资的好地方。
问：西安小区大修基金和契税标准一样吗，什么时候在哪儿交？
答：全国各个城市之间略有差异，西安的大修基金标准是多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米；
100平的费用在14500块左右，这是要收房的时候就要缴纳的，业主拿着身份证明和《商品房买卖合同》原件，直接到专户银行交存维修资金；为防止挪用，房管局规定开发商不得代收；
西安的契税标准是，房屋面积90平米以下，不管是首套还是二套，契税为总房款的1%；房屋面积90平米以上，首套房契税为总房款的1.5%，二套房契税为总房款的2%，小户型70年产权公寓二手房买卖没有额外的费用；
契税可以拿着身份证，购房合同，不动产发票，房屋实测报告直接去西安不动产登记服务中心交，地址在朱雀大厦5层13-16号窗口。
问：珠江新城安置房尽快卖还是等8号线开通？
答：很多人有一个误区，觉得地铁口的安置房是保值的，但实际上安置房的成交价格也只有同区域商品房的六折，没证的甚至更低，因为无法*款贷**做按揭；
同时西安多数安置房都存在高容积，高密度，低绿化，物业差的情况，且租户太多，小区的居住体验差，地铁口确实是一个好消息，但按照目前8号线的规划，最快通车已经在7年后，一般来说，地铁带来的房价提成要么是确定有站的时候，或者是已经通车；
如果有机会还是尽快卖掉，置换更大面积或更好环境的商品房小区。
问：房哥，评价一下华宇时间城的后期发展？
答：小区规划的很大，300多亩，35栋高层，自带幼儿园，小学，会所，因为青石青砖的立面很有辨识度；
2012年开始卖到现在，剩下了一些商铺，大部分都交房入住了，目前小区二手房的价格也才9600元/平，在北郊算性价比挺高的，小区环境配套则很一般；
（华宇时间城周边）
最尴尬的是这个位置，紧邻北三环，噪音明显，商品房所在的东区，西边又是延西高速可以说是被两条高速夹在中间的小区，周边能看到的要么是物流建材市场，要么是加气站；
整个区域内也都是以大明宫建材市场，水暖灯具市场为主，周边和生活相关的配套看不到几个，周边的发展完全取决于建材市场会不会再搬迁，目前看遥遥无期。