壹
“后全运会时代，港务区楼市会凉吗？” 一直是大众比较关注的话题。
看好区域发展的信心派说：“港务区产业那么多，房子那么多，咋可能凉了嘛？”
另一种声音，唱衰派说：“看看之前的XXX城市，全运会结束后，那个房价跌的哟，不要太刺激。”
据了解，2021年11月西安房源供应主要分布在港务区、浐灞、高新和长安等区域，其中港务区有 7盘2374套房源 开启登记，供应量占全市的39%，港务区的供应量在西安楼市举足轻重。
▲西安市商品住房意向登记平台截图
2021年11月，位于港务区奥体板块的金地玖峯汇，推售136套精装房源，共有9061个家庭核验通过，综合中签率约1.5%。
金地玖峯汇是11月份西安中签率最低的新盘，也是整个奥体板块唯一一个曾经有过万人摇的项目。
▲西安市商品住房意向登记平台截图
2021年12月4日，金地玖峯汇推出了最后1栋楼，截至登记结束，本次推售的68套房吸引了9764个家庭进行意向登记。
▲西安市商品住房意向登记平台截图
港务区其他项目，也是热销状态吗？
真不是。
▲西安市商品住房意向登记平台截图
细分析下，金地玖峯汇地处奥体板块，均价约1.35万/㎡在整个港务区处于价格低位；目前项目周边的高新一中陆港学校已批准建设，名校带来的虹吸效得到了显现。
一个区域的房价，其实取决于多方面的，若单凭部分项目来论定区域发展，未免太过牵强。
贰
国际港务区作为中国唯一一个不沿江、不沿海、不沿边的内陆港，定位为“ 一带一路上最大的内陆型国际中转枢纽港、商贸物流集散地和大西安东部城市新中心 。
▲图源：国际港务区官网
2016年6月，第十四届全运会主场确定落户国际港务区 。
一场盛会带动一座城，一场盛会带动一座城，借着全运会的东风，国际港务区所有基建快速建设起来。
▲奥体中心实拍
国际港务区现状一：各项配套逐渐兑现。
交通配套方面，目前区域内地铁14号线与3号线已通车。
地铁3号线：位于国际港务区有4座车站，分别为国际港务区站、双寨站、新筑站、保税区站。
地铁14号线：含换乘站3座 （北客站北广场站换乘2号线，双寨站换乘3号线，西安工大•武德路站换乘10号线）。
公交线路：33路；248路；港务环线1号线，2号线；全运2号线、7号线；会展4号线、5号线；195路等。
实探来看，区域内交通线路还是比较少，特别是港务西路沿线。
▲14号线站内实拍
商业配套方面，区域内有砂之船奥特莱斯、西安华南城、陕西自贸区澜博LENPO国际购物中心、ulife西安港进口商品直营店、西安港进口红酒交易基地。现阶段国际港务区的商业较为匮乏。
▲砂之船奥莱实拍
不过目前入驻区域的部分大型房企自身有承载着一部分商业。
比如有绿城·西安全运村商业综合体、高科商业综合体、华润商业综合体等，待这些项目建成落地后，整个板块内的商业配套或将逐渐完善。
据港务区官网显示： 融创冰雪世界城预计2023年10月竣工 （注：建成时间仅供参考，下同），华润万象城市综合体已施工至地上1层。
▲信息来源：国际港务区官网
教育配套方面:铁一中陆港小学于2020年9月一期已建成开学；铁一中陆港中学于2020年9月一期已建成开学；陕西师范大学陆港小学于2020年9月已开学；国际陆港第一小学于2016年9月已开学；国际陆港第二小学于2017年9月开学。
▲陕西师范大学陆港小学实拍
2021年11月27日，全国公共资源交易平台正式发布了《高新一中陆港学校项目设计资格预审公告》。据公告显示： 高新一中陆港学校项目已经由西安国际港务区经发局以西安港发【2021】93号批准建设 。
加上已引入的铁一中、陕师大附小附中，港务区是目前西安乃至周边板块中， 唯一一个集齐三大名校的区域。
▲全国公共资源交易平台官网截图
公园配套方面，区域内有浐灞国家湿地公园、奥体中央公园、新寺遗址公园、陆港足球主题运动公园等。
▲西安奥体中央公园实拍
医疗配套方面，西安交大一附院国际陆港医院位于秦汉大道欧亚大道交汇处西南口，地铁3号线保税区站B口。
据港务区微信公众号显示：2021年12月1日，西安交大一附院国际陆港医院主体封顶。
▲交大一附院主体封顶图源：国际港务区微信公众号
国际港务区现状二： 十大企业总部主体封顶，外立面呈现 。
西安奥体中心周边区域十大总部项目，共涉及8家企业、11个地块，包括 招商局丝路总部、华润丝路总部、五矿金融贸易总部、中铁丝路总部、中电建丝路总部、绿地丝路全球贸易港、绿地“一带一路”教育培训中心、绿城企业总部、高科企业总部 等十大企业总部。
实探可见，部分项目正在进行收尾工作。
▲绿地全球丝路贸易港实拍
▲华润丝路总部实拍
▲五矿金融贸易中心实拍
▲高科集团实拍
▲绿城中国总部实拍
▲中国中铁总部实拍
港务区现状三： 大牌房企扎堆进驻，房产市场以新房为主 。
多重利好的加持下，港务区成为又一置业热点区域，华润、绿城、绿地、招商、高新、金地等品牌开发商纷纷在此拿地。 区域在售项目有：绿城•全运村 （即将推出观澜地块）、华润•未来城市、金地•玖峯汇、枫林九溪•蓝溪、华润•紫云府、中铁•卓越城、绿地国港•新里城、中粮•奥体壹号、招商•央畔、融创•时代奥城、融创•望江府、中冶•奥体云璟、电建•泛悦城等。
众多房产项目扎堆涌现，相对来说，开发商的压力也不会小。
▲招商城市主场实拍
目前区域房地产市场以新房为主，二手房项目主要集中在枫林九溪、陆港金海岸等、绿城西安全运村。
绿城西安全运村的二手房均价约2万/㎡ (数据来源于安居客）。
▲港务区实拍
▲安居客官网截图
叁
“价格洼地”是国际港务区的标签。
2015年，位于杏园立交向北300米路西的枫林九溪，高层均价约4600元 /㎡，多层均价约6000元 /㎡。
不过当时的港务区给大众的印象是“位置太偏，交通不便”，即便价格很吸引人，它依然不在大部分购房者的买房清单里。
▲房天下官网截图
随着港务区的各项配套的落地与全运会的召开，区域内的整体面貌发生变化，区域价值得到攀升，作为刚需供给大户，港务区的置业热度高涨起来。
目前港务区高层均价约 1.4万/㎡-1.5万/㎡ 。这个均价在西安三环内，依然处于低位，对刚需较为友好。
▲港务区实拍
土拍是置业热土的重要信号。
2021年9月，西安再次迎来第二批集中供地，共45宗住宅用地约合3157.78亩；其中，国港区占地14宗共计974.633亩，占总供地近31%， 商品住宅毛坯销售均价1.47万/㎡-1.8万元/㎡ 。
产品方面，这次土拍大部分地块的容积率普遍在2.5以内，部分地块容积率约2.2，加上限高等因素， 区域内产品类型会由主打刚需迈向改善 。
这样来看，或许用不了多久，港务区的“主城区的价格洼地”的标签将成为过去式。
真是应了那句话：“曾经你对我爱答不理，如今我让你高攀不起。”
▲港务区实拍
肆
后全运会时代，港务区要如何发展？
11与22日，国际港务区发布了《西安国际港务区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，或为港务区下个5年的发展指明了方向。
▲信息来源：国际港务区官网
《规划纲要》中，明确官宣，全运会后港务区新的建设目标为： 探索后全运时代奥体板块转型，建设大西安东部新城 。
对于区域发展，不怕发展慢，就怕不发展！后全运时代，港务区对于发展还是着相对清晰的规划。
▲港务区实拍
在西安国际港务区的官网上关于港务区的简介中，将 临港产业、电子商务、新金融、现代商贸物流、文体健康 作为五大主导产业体系。
有了产业，才会有人才聚集。
房产方面，目前港务区房源供应充足，可选产品面广，房价相对较低，购房需求转向港务区，也是一个比较大的朝向。
房地产市场短期看政策、中期看土地、长期看人口。港务区后续的人口流入还是比较可观的，在港务区十四五规划纲要中，也提到2025年常住人口约达20万人。
▲港务区实拍
对于新区而言，我们要留给它发展的时间，但是也要正视它现有的问题。
目前来看，港务区的人气不足，现有居住群主要还是分布区西航花园片区与新筑街道片区，区域内的商业配套略少。
相较于西高新、软件新城而言，目前港务区的在提供工作机会与经济附加值方面略逊一筹。
▲港务区实拍
新板块想要突破发展，不仅需要*储吸**刚需流量，更是要在区域打造高端人居，引高端改善客群的涌入，将是提升整个区域发展后劲的影响因素之一。
前文中我们提到，从西安第二批集中供地结果来看，港务区产品或将从刚需向改善过渡。
但由于港务区现状、规划、“刚需乐园”刻板印象等因素，对于部分高净值人群来说，区域吸引力不大。
能否*局破**，或也是摆在港务区与各大房企面前的一个问题。
小孩子才纠结好坏，成年人是在权衡利弊。 每个新区发展都是有利有弊，作为购房者来说，需要理性看待和思考。
注：文中实拍图均为2021年12月初拍摄。疫情期间，望各位全力配合防疫工作，做好个人防护。