太原南站，作为山西省重要的交通枢纽之一，其地位和重要性不言而喻，因为高铁枢纽不止是交通枢纽，也是经济枢纽。因此各家开发商纷纷布局南站商圈，出手最早的当属万科，但是除了万科之外，也有两家本土实力房企也在南站商圈早早做了布局，这两家房企就是“山西中建”和“山西通富”。本文将重点分析本区域区位价值和这两家房企开发的项目：山西中建-棠悦、山西通富-东润禧悦城。文章约2500字，阅读时长约6分钟。

一．位置

太原南站东侧，东中环与龙兴街（中心街东延）交汇处东北角。

二．交通

四横：长风大街、南中环街、龙兴街、龙城大街。

四纵：太榆路、东中环路、绕城高速、东峰路。

地铁：地铁一号线太原南站站、中心街东站；地铁三号线太原南站站、中心街东站（规划中）。其中太原南站站规划为一、三号线换乘站。

三．区域配套

1.公建配套

该区域西侧约3公里处有山西大学和山西财经大学；西南侧约4公里处有山西省政务服务中心和山西省公安厅；东北侧约2公里范围内有东山大学城：山西大学东山校区、山西财经大学东山校区等。

2.交通枢纽

该区域西侧约1公里处为太原南站、太原客运东南站；南侧约3.5公里处为武宿机场。

3.医疗

该区域南侧约1公里处为省第二人民医院新院区（规划）。

4.商业

该区域西侧约1.5公里处为南站片区最大的商业综合体——印象城。

5.其他品牌项目

万科新都荟/悦都荟、万科城、万科翡翠东第、富力金禧城、保利茉莉公馆、当代著MOMA等。

四．项目简介

1.户型

棠悦：

三期：

102㎡的三房一卫

120㎡/122㎡/126㎡的三房两卫

141㎡的四房两卫

二期：

158㎡的四房三卫洋房（3层+4层）、171㎡的四房两卫洋房（5层+6层）

一期：

177㎡的三房两卫、187㎡的三房三卫，部分一层房源带花园，部分顶层房源带露台

禧悦城：

77㎡/89㎡的两房一卫

99㎡/102㎡的三房一卫

105㎡/108㎡/119㎡的三房两卫

139㎡的四房两卫

2.交房时间

棠悦：三期部分楼栋2022年6月底交房、部分楼栋2022年10月底交房；二期2021年6月底交房；一期为现房尾盘在售，随时可交房。

禧悦城：在售楼栋交房日期为2023年12月底；即将加推楼栋交房日期预计为2024年6月底。

3.装修

两个项目均为毛坯交付。

4.舒适度相关

棠悦：项目总占地面积约190亩，总户数约1500户，总规划28栋住宅楼和一所幼儿园，共分三期开发。一期（香颂）已交房，多数为多层房；二期为总高六层的带电梯洋房；三期为小高层。容积率约为1.93，绿化率约42%，片区周边无重污染企业，整体舒适度较高。

禧悦城：项目规划总占地面积约380亩，总户数约6000户，总规划43栋楼、两所幼儿园、一所小学以及一所中学，共分四期开发。一期、二期规划23栋高层住宅楼和一所幼儿园，三期规划13栋高层住宅和一所幼儿园，四期规划一所小学、一所中学、5栋高层以及2栋合院。项目自建约50000㎡的商业街区（含酒店），生活较便利。容积率约3.35，绿化率约30%，小区楼栋规划总高均不超过24层，片区周边无重污染企业，居住舒适度较高。

5.价格

棠悦：高层单价约10800元/㎡-11800元/㎡，洋房单价约12000元/㎡-14000元/㎡。

禧悦城：单价约9800元/㎡-11000元/㎡。

6.定位

从价格和户型设计就可以看出来，两个项目均定位为刚需和刚改。

棠悦：虽然该项目有偏改善型的洋房和大户型房源，但由于项目自身配套相对缺乏，所以改善型大户型销量一般。销量较好的是102㎡的刚需三房，首付35万左右便可拿下。

禧悦城：从目前开售的楼栋可以看出，99㎡的三房一卫和105㎡的三房两卫刚需三居无论是货量还是成交量，都是最高的，首付33万左右便可以拿下99㎡的三居室。

7.教育

棠悦：项目自身配建一所幼儿园，占地面积约2400㎡。项目自身无配套小学和中学，目前已交付的一期业主子女升学方式按照划片对口升学政策执行，划片对口小学为小店区北营小学，初中升学依据小店区小升初政策多校划片摇号升学。

禧悦城：项目自身配建两所幼儿园，分别占地约2800㎡和4500㎡；已签约小店区九一小学，有签约文件公示；对外宣传口径为已签约山西现代双语学校初中部，公办教学，民办服务，但无签约文件公示，官方给的回复是西峰村城改项目规划建设一所初中，而禧悦城正是西峰村的城改项目。

8.商业

棠悦：无自建大型商业，一期部分临光明东街的楼栋有少量裙楼底商，可满足日常生活所需。

禧悦城：自建约50000㎡特色商业（含酒店），可满足日常生活所需。

两个项目均离南站商圈最大的商业体——印象城约1.5公里，可满足个人改善型吃喝玩乐需求。

9.施工进度

棠悦：一期早已交付使用；二期已基本具备交付条件，即将交房；三期已封顶。

禧悦城：整体工程在桩基施工阶段。

五．优劣势分析

1.优势

棠悦：交房时间早，一期部分楼栋已下房本；容积率低，楼间距宽，即使低楼层采光也非常好；虽然没有签约学校，但小学就在一期北门对面，距离非常近；近地铁，却不临地铁。

禧悦城：签约九一小学，配建山西现代双语，教育资源较为丰富；户型设计较为先进，能满足绝大多数刚需和刚改群体的品位；价格不高，类比周边项目，整体性价比较高；小区南侧为龙兴街，交通便捷度更高；近地铁，却不临地铁。

2.劣势

棠悦：物业管理一般；小区绿化率高，但景观效果一般；相比禧悦城，价格要高不少。

禧悦城：交房时间相比棠悦要晚很多；学校尚未开工建设，具体招生政策未定。

另：禧悦城东侧约500处有郑村烈士陵园，有的朋友认为这是劣势，但我不这么认为。郑村烈士陵园安放的是在太原解放战役中牺牲的烈士遗骨，如果没有先烈的浴血奋战、流血牺牲，哪有我们现在的幸福生活？如果只是普通坟茔，我也觉得是劣势，但是先烈陵园，我不认为是劣势。当然，这只是个人看法，并不强求所有人都与我的观点一致。

六．是否值得入手

这两个项目都各有优劣势，离市区近，离地铁近，生活便利，价格也不算太高。但是是否值得入手，完全取决于个人的需求能不能在这里得到满足。如果想在南城买房，又想离市区近一点，预算又不是特别高，这两个项目都是可以考虑的。但如果想要高品质的小区，这两个项目可能并不能满足你的想法。

任何房子都是有好有坏，没有十全十美，我们要做的就是找准自己的需求，了解清楚自己的预算，多去了解几个项目，整体对比之后再做决定。切记不能盲目跟风，汝之蜜糖彼之*霜砒**，适合自己的，才是好的。

你觉得这两个项目怎么样？欢迎留言讨论。

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注：本文所有时间节点，均截止到发稿前。