中旅天宸府板块：海珠·昌岗板块楼栋：4栋，44-46层户型：82-120㎡三至四房容积率：8.38户数：719户价格：7万/㎡收楼：2025年A栋收楼从规划图来看，小户型（A04,05户型）是正对马路（昌岗中路），景观会打折扣，而且靠近马路，还会有噪音影响。大户型（A01，A02）的景观，也算不上很好，看到的是基建新村，翠城花园，还有医院等等。但估计高层的风景就不太一样了，所以越高层价格越贵，也不是没有道理。另外，A、B、C栋是住宅，D栋是商住混合，有酒店，老人服务中心等等。讲求居住纯粹的，D栋可以pass掉了。
说说项目的地段。项目在海珠的老城区，沙园—昌岗一带，距离8号线宝岗大道地铁站比较近，一站到沙园，可以换乘广佛线，5站到客村，可以换乘3号线，交通便利，是加分点。项目周边，有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院，一个地铁站的距离，有乐峰广场等等，生活还是比较便利的。出行方便，生活便利，是老城区的“基操”了。另外一个亮点是教育资源。天宸府在省一级昌岗中路小学的学区范围内，昌岗中路小学可直升广州市五中附属初级中学，所以项目也打着“双省一级名校加持”的旗号。但学位这种东西，复杂多变，比较玄乎，冲着学位来的朋友，还是得了解清楚详情哈。
项目从拍地到建成开卖，就特别费劲。2007年12月，保利高高兴兴地拿下了沙园橡胶厂地块，当时楼面价才5822元/㎡，但是后来又退了……时隔7年，地块又再次挂牌，折合楼面地价已经涨至1.2万/平，但又中止出让。到了2017年，珠江实业终于“抱得美人归”，折合楼面价1.6万/平。
既然房住不炒，既然房子的趋势是取金融化、去资产化、去投机化，房子的用途往后大概率就是回归居住属性，那自然而然的，一些投机气氛浓厚、投机价值大于现实居住价值的板块就会迅速降温。这让我想起小时候看猫和老鼠的一幕，就是汤姆猫穿上泳衣，从沙滩跳进海里，然后海水瞬间退去，汤姆猫凌空大摔一跤，投机者就是此时此刻即将摔跤的汤姆猫。相反，回归居住属性之后，刚需、改善买家将会迅速回归与现实紧密相连的资源密集的老城区。但毕竟人往高处走，由贫入富易，由富入贫难，居住条件也是一样的。原本住惯郊区舒适远大新的改善买家，他们喜新厌旧的情怀是难以改变的。而原本住老城区的改善买家，他们的改善需求本来就是冲着人居环境去的。再加上房产税大概率即将开征，而没办法迅速把三孩上满的情况下，只有在有限名额、免征面积内从不好的筹换成好筹将是价值导向型业主的当务之急。因此我认为，未来老城区+优质资源密集+小面积多隔断新盘将会成为热捧。
本土老牌开发商操刀质量保证其实别看天宸府挂着中旅2字，它其实是2017年珠江实业以白菜价拿下的一块地（楼面单价1.6w/平）。从拿地到报建到建筑商选择，都是珠江实业主刀，后面才是港中旅通过股权收购买下49%股份从而冠名中旅在昌岗第一个住宅项目应该很多老海珠都耳熟能详，就是中旅侨苑，一个小小单体楼也配套游泳池，真的很港风，虽然物业管理麻麻地，但这是市场现实，没必要太较真。珠江实业在虽然土和老气的代名词，但它在本地居民心中地位可高了，可能是90年代独立打造整个环东CBD的缘故吧。
高实用率户型降低上车门槛然而近期这个土掉渣的本土房企，在户型设计上有了革命性的飞跃，以高套内率笼络了不少刚需、刚改新广的心。而中旅天宸府也造出了80多㎡小三房的接地气户型。一些新手买家习惯性执着于房间小、客厅窄而BS小三房，小四房。但你可要感谢他们，是这些户型让市区门槛大大降低。比如说，为什么香港房价如此高，但年青人可以轻易上车市区盘，户型也是一个因素。
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