经营贷最大的成本就是损失了长期*款贷**的稳定性，和每个人都想要的安全感背道而驰。2021年前也确实有房贷那么长达20/30年的产品，却在2021年后一刀切下调至三年（十年/二十年授信和单笔*款贷**年限是两种概念，属于挂羊头卖狗肉）。
随着调控结束，宽松期开始，还是很少见到十年期和五年期产品。有几个原因，一是经营贷表面上还是要着重在有经营的企业，对于真正的经营来说，三年已经够长了，资金周转了好几次了；二是年限过长，会和房贷抢业务，而在“利率*轨双**制”之下，房贷高利率肯定竞争不过经营贷；三是存在着“公地悲剧”的难题，不能大范围地普及、放开，必须得设置较高的门槛。第四是年限达到五年和十年期的产品，利率挂钩LPR利率是4.25%，即使小微企业有央行贴息，也难以把利率做到非常有竞争力。
以上就是我总结的为何大多数银行都选择三年续贷的原因，不过有一款产品打破了我的判断，它既能做到长年限，还能做到极具吸引力的利率：一押3.2%五年期/3.45%十年期，二押3.65%五年期，选择这款产品的机会成本就比较的少。下面我来说具体细则。
下面来说说这款经营贷的具体细则。
在说细则之前，我们重点要分析一下，20年等额本息的气球贷是什么意思?这一点虽然普及过很多次，还是有人不明白。
何为气球贷，以这款产品举例: 实际上单笔*款贷**真正的年限是三年、五年和十年，三年、五年后要续贷 (可无需全额还本金，直接续贷)，但如果按照三年等额本息计算月供，几乎没有人能承受高月供，因此银行会按照20年等额本息计算月供，给客户大幅降低了还款压力。
还到三年和五年续贷日期时，剩余本金不用还清，会继续按在最新利率下，以二十年等额本息计算的月供还下去。这样做的好处是，既不违反监管要求的经营贷短期规定，也能让客户容易接受这个年限和月供。
至于很多人担心的续贷可能要全额还本，用数据来说话，占大多数比例的人，都在三年或五年内提前还款或者“转贷”到其他银行，因此都用不着考虑续贷问题。
为什么成为气球贷，这是约定俗成的叫法，气球头小尾巴大，开头的月供少，尾部还的本金多，假设三年内利率不变，或者逐步降低，我认为气球贷更加形象的叫法，应该是“T形贷”或者是“蘑菇贷”，竖轴表示月供，固定不变或逐步变细，顶部表示本金，会是很长很长的一横，这会比气球贷更加贴近事实。如图所示
细则
利率：一口价，一押3.2%/3.45%;二押3.65% 年限：20年授信，每五年/十年续贷，不强制要求还本；二押最长五年 额度：1000万，二押1000万封顶（注：二押要求原按揭还款满12个月，超过500万需要抵押物和个人评级在 B 级以上），七成（有备用房），二押六成﹣按揭余额（本行按揭可按七成减）；备用房认可借款人和配偶外地有产证的房产，以及直系亲属上海的房产
还款方式： 有四种方式可以选择，1、真正五年先息后本，续贷不还本；2、等额本息，真正五年期，按20年气球贷等额本息；3、真正十年期，前三年只付息＋后七年气球贷按20年等额本息；4、真正十年期，气球贷按20年等额本息 放款：第三方法人股东个人账户 受理标准： 公司：成立一年＋持股时间满三个月（新出政策）;包邮区+一线城市真实经营公司可以受理 开户：不用开对公户 产证日期：产证时间半年、一年，一手期房和赠与不限 房产：全北京都可以做，可受理40年房龄；房价300万以上，郊区200万以上；房龄超30年，最高六成，只做一押主贷人和产权人：22-65岁；18-70岁（超过70岁可以特批）；外籍和港澳台都可以主贷； 流水：贷前流水要求不高， 个人流水（可以是工资奖金流水） +对公*票开**，体现经营痕迹，有发票佐证最佳。 经营场所：商业办公地、居家办公（需三个月之前的发票佐证）征信：逾期不得连续四次；征信查询次数两个月不能超过四次；信用贷和小贷多影响征信评级。 贷后管理：通常大家都在放款后就觉得万事大吉了，但对银行来说，这才是工作的开始，它要确保这笔资金正规使用，并且借款人有充足的还款能力，要经常维持经营痕迹，选择良好的企业服务平台。
