这是拿铁房产观的第133篇原创
海珠最网红的地方，其实不是琶洲，而是热点不断的海珠西。
琶洲不需要热点，一堆高楼大厦自带流量和广告，而海珠西不制造热点，又有谁知道。
那为什么海珠西总是那么多新闻呢，那么引人关注呢。
那是因为海珠其他地方一直没地卖，很少卖地，而海珠西部除了有旧改，这些年来一直有新盘在卖。
新盘意味着要不停地制造热点，卖地也必须要有好的概念。
海珠西就是工业大道以西，从凤凰新村一直到南洲地铁站的西边，再下去就是沥滘片区了。
2018年提出的海珠创新湾，把海珠西也顺带纳入规划，自此，这里卖楼除了江景，又有了文章可做。
近两年，中海在海珠西连续拿地，又把这里推向了高潮。
甚至创造了没有售楼部就把房子卖光的神话，时代那块地王竟然趁着2021年初的行情一下子清盘了，简直不要太优秀。
2021年8月之后，创新湾的概念不再提了，直接合并为中大创新谷了，现在的房子还会好卖吗。
随着调控及楼市降温，中海一己之力也没法再创造神话了，三观到五观也不行了。
随着琶洲金融城的热点持续，海珠西开始走下坡路了。
明白以下几点海珠西的发展逻辑，你就知道该怎么买房了。
1、旧改
这个地方的增量主要是旧改，一个是越秀在推动的广纸新城，一个是佳兆业旧改的石溪。
之所以叫旧改，是因为这里本来就是以城中村、工厂、仓库为主的地方。
虽然规划看上去高大上，但旧改这个骨头多难啃你又不是不知道，佳兆业暴雷后听说要换开发商了，至今前途未卜，扑朔迷离。
2、地价太高，地块太小
海珠的土地都很金贵，这个没有产业只有江景的地方，一度卖出地王，没办法，海珠区对土地财政的依赖程度在中心四区来讲，仅低于荔湾，高于天河越秀，GDP也仅是黄埔的一半多点。
地价高地块小，那开发商建的房子要么是超级豪宅，要么是容积率高得吓人的刚需盘，18年之后的新盘都是五十层的超高层，连个泳池都没有，像越秀海玥、星汇海珠湾、海珠小雅其实就是个刚需盘。
3、缺乏商业
整个片区商业严重缺乏，出门逛街要开车，离得比较近的商业就是沙园的乐峰广场。
也没有产业，不仅没有产业，周边小工厂、小作坊还不少。
4、学位差
海珠西这个片区以前是城中村为主，海珠北部中部是城区，像穗花、宝玉直、绿翠这些学位在原来的老城区。
以城中村为主的地方学校自然也不会好，何况这些新开发的小区连个学校都没有，就那么点地块，盖楼都不够，哪有地方给你建学校。
光卖江景就卖得很好了，又不像黄埔那样非得引入名校才好卖。
所以买这里的业主大多是本地老广比较多，他们出于自住改善，学位不是硬性要求。
5、房价透支
当隔壁卖四万的时候，这里都是七万八万十万了。
其实海珠西主流的买家还是400-600万的，二手成交大户主要还是金碧花园、保利花园这种刚需大盘，或者是光大花园这种既有学位又有改善又有商业的顶流。
虽然这里的一众新盘没满五，但是超过600万的三房接受度还是不高，甚至不如光大二手。
海珠西一手开发商营销太厉害了，吸引了很多中大土豪老板们，以及海珠西本地的改善买家，海珠西片区的买家本质上和对岸的广钢新城客群相似，相互对望，彼此呼应。
虽说有江景，但这个后航道走货轮、沙船的江景在广州太多了，只有CBD的江景才值钱。
6、交通不便
这里除了没有产业，交通极其不便，连接有产业的地方太远，每个小区出个门必须要经过一堆城中村老破小，以及一条上下班高峰期拥堵的小路，还要和一堆三轮车电瓶车抢道。
一个没有大马路、快速路抵达的板块，是很难发展起来的，要想富先修路不是没有道理，而这里是先卖地、先盖楼、再修路、再发展，不停给自己添堵的做法。
7、没有增量
未来唯一的增量就是10、11号线地铁站，在海珠密密麻麻的地铁线路里，多一条少一条不影响房价，本身海珠的成交量主要是二手为主。
没有了概念的加持，也没有产业和人口的增量，房价已经透支到了下一个周期。
夹在城中村里的观澔府
在行情顶点买入的中海观澜府、观澔府、时代大家等，会像三年前五万多买入星汇海珠湾、越秀海玥等一样，现在也才六万多不到成交价，等下一个周期来了，不仅涨得少，还卖不掉就算8万涨到10万也没挣钱。
当年五万多的赤岗、万胜围、琶洲、金融城一带，现在冲八奔十了。
现在的价格买入就和当年的价格买入一样，被开发商提前透支了。
时代大家的命好，卖在了行情顶点，如今中海10万加的蚝壳洲项目，估计就没那么好卖了，而且琶洲那边的新盘一来，这些海珠西没有性价比的一手还能好卖吗，可想而知。
可以预见的是，这里的豪宅在未来5-8年，都是有价无市，而且新的无敌江景大平层还会不断供应并制造热点，你的手机里每天都会有这些漫天飞的一手广告。
海珠西买房真的挺难，不是贵，就是不值得。
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