作为全国名列前茅的海洋大县，惠东拥有171.8公里超长海岸线。近年来，随着惠东政府对滨海旅游资源的开发，已经形成巽寮滨海旅游度假区、港口滨海旅游度假区、亚婆角滨海旅游区等多个国家 级滨海旅游度假区，全县旅游总收入从2009年的6.9亿，发展到2015年的28.2亿，短短七年时间增长了4.1倍。而伴随着惠东滨海旅游度假区火热开发的步伐，一个个旅游地产项目也拨地而起，一时间，“海景房”成了惠东的代名词，吸引着深圳购房者的目光。那么，惠东滨海旅游地产是否值得深圳购房者投资？现阶段各项目的投资回报情况如何？投资者如何更好的经营自己的物业以更大限度的提升物业租金的回报率？带着这些问题，觅房编辑团队深入惠东各滨海度假区，实地走访揭露十多个项目的真实收益率与房源出租情况。
先来看看近年来惠东旅游市场的整体情况，上表是惠东县旅游局公布的旅游数据，从数据可以看出，近7年来，惠东每年接待的旅游人数以及每年接待过夜的游客人数都是呈现明显上涨的趋势，其中接待人数从2009年的272万人次增长到2015年的823万人次，7年增长了3倍；而接待过夜游客人数从2009年的58万人次增长到2015年的325.4万人次，7年增长了5.6倍，其中过夜游客人数占总比从2010年起就一直保持在接近四成的比重。惠东旅游市场如此庞大的游客基数，滨海旅游项目能占到多大的比重呢？另一份数据可以给我们一个参考答案！据统计，2015年“五一”小长假惠东全县共计接待游客46.8万人次，其中滨海旅游项目接待游客37.5万人次。根据这组数据可以看出，惠东滨海旅游接待游客人数基本上占据总数的八成左右。按照这个算法，我们可以推算每年在惠东滨海旅游度假区过夜的游客约有260万人次，海景房产出租人气这块起码在旺季是可以很大程度得到保障的。
本次我们对惠东11个滨海旅游项目进行深入走访，期间了解到，滨海旅游度假项目的主要购房者都是来自深圳的投资客，部分项目的深圳投资客占比更是达7成以上，深圳客到惠东投资滨海房产，少部分人是纯粹基于度假需求和物业自身的升值前景，而绝大部分人则是看重惠东滨海房产的出租回报率。
说到出租回报率，就必须先了解当前惠东滨海旅游物业的主要出租模式，我们在走访中了解到，当前惠东滨海旅游投资物业主流的出租模式为第三方代租代管，即业主自由选择将物业交付第三方托管平台（一般是酒店）进行打理，这种托管模式一般产生两种收益方式：
分成收益模式：即业主与第三方托管平台（一般是酒店）约定一个分成比例，该物业一年出租产生的利润按比分配，这种模式收益不固定，但优点是随着旅游市场的日渐旺盛，每年的收益率呈逐渐递增趋势；
固定收益模式：第三方托管平台根据对物业价值的评估，约定每月固定的返租金额，这种方式的回报率相对较低，但收益率可控，承担风险较小。这两种模式的签约细节，比如物管费、水电费、软装费用等，不同托管方都有不同的规定，业主需要深入了解。除了第三方托管方式，还有开发商返租、业主自主管理等方式。
除此之外，还有开发商返租和业主自行打理物业等方式：
开发商返租：业主按一定年限与开发商签订返租协议，这合约期内，开发商每年按照承诺的回报率返租给业主，可以是一次性返还，也可以按月或者按季度返还。
自行打理物业：由多个业主抱团或拥有多套物业的业主自发或聘请专人统一打理物业，同时自行负担物业的推广、清洁和日常管理。这种模式完全由自己掌控，在平台推广和特色上下功夫，收益率是远高于前两种方式的，缺点是打理起来比较麻烦。
当然，每种模式产生的回报率也有所不同，下面以片区划分来分析各项目的投资&回报前景，以及适合哪种类型的购房者投资。
巽寮湾滨海旅游度假区：金融街·巽寮湾、伴山伴海、中航元屿海；
亚婆角旅游度假区：碧桂园十里银滩、合正东部湾、莱蒙水榭湾；
港口滨海旅游度假区：万科双月湾、享海1777、檀悦豪生度假酒店。
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巽寮湾滨海旅游度假区是国家4*级A**旅游景区，该区域比较具有代表性的项目为金融街·巽寮湾、伴山伴海和中航元屿海，其中金融街·巽寮湾是Zui早进驻惠东滨海旅游度假区的房地产项目，08年首批产品开售到现在已经开发了8年，项目配套齐全，自身可满足物业和游客吃喝玩乐的需求，目前【海公园】组团已经基本无货在售，全新的组团【海世界】主打48-88㎡海景产品，首批将推出5号楼约461套48㎡公寓产品，该批产品一大的亮点在于采用单栏设计，确保户户能看海，预计11月份推出，目前具体户型和价格尚未出台，而周边同类海景资源户型销售均价达16000元/㎡。据销售人员透露，【海世界】组团总占地面积达38万㎡，分6期开发，其中仅有8万㎡用于规划楼栋建筑，其它均用于打造园林和娱乐配套设施。
（金融街·巽寮湾项目更多配套可点击【配套篇：冷清还是热闹？多图揭露惠州海景房配套运营状况】）
目前金融街·巽寮湾海景套房产品旺季每晚出租价格在800元以上，旺季入住率达95%以上，而淡季每晚出租价格为200元左右，开发商已经规划打造温泉度假产品，以其平衡淡季的收益。三个项目中，虽然金融街·巽寮湾的均价较高，但不管从项目整体的配套，还是海景资源优势来看，该项目都具备更高的投资价值，假设一套48㎡的公寓单价16000元，那么总价为71万元左右，首付三成为23万元左右，二套房贷首付四成则为31万左右，按照当前市场一房产品固定返租每月为2000元左右，在不计增幅的情况下，收益率在3-4%左右。
伴山伴海项目由三栋高层商住产品组成，产品一半望山一半观海，由于项目体量不大，自身配套存在不足，销售人员透露，该项目将引进华美达酒店统一管理，业主前三年需与开发商签订返租协议，前三年分别返租房产总价的3%，5%和6%，首年的3%将一次性返还并折算在购房总价中，次年起收益按月返还，三年后可自由选择是否继续由华美达托管，华美达是国际化的酒店集团——温德姆酒店集团旗下的一个国际酒店品牌，华美达目前在中国已经发展48家酒店，涉及上海，北京，苏州，扬州，厦门，深圳，三亚，重庆及大连等地。
伴山伴海项目更适合手头上有些闲钱，但又没能力在深圳购房的年轻初级投资者，由于开发商承诺前三年按比例递增返租，且项目定位为五星级度假酒店，交楼时已为业主配套好全屋家具，起码在前三年业主不需要为物业托管问题操心，也不用多花添置家具的钱。三年后也可以选择继续由开发商指定托管酒店华美达继续托管，如果按照开发商承诺的三年后年收益率在6%以上，那么还是具备一定的投资价值的。项目周边基本能辐射中航元屿海和金融街·巽寮湾的配套，以64㎡左右的户型为例，总价91万左右，减少首年一次性返租3%和基础折扣后，总价为87万，首付3成约26万，按揭25年月供3600元左右，第二年返租5%，平均每月收益基本可抵扣月供，第三年返租6%，基本可以在抵扣月供后有额外的收益。此外，业主享有最长35天的免费入住体验时间。
中航元屿海目前仅剩少量64㎡左右小户型，其它的均为大户型产品，项目11月初将推出B7栋约44㎡的公寓产品，目前在售的海景产品均价12000元/㎡，开发商不为业主代租物业，业主可以自由选题托管酒店，推荐同属中航的屿海云天假日酒店公寓，但所有家具需要按照该酒店统一标配，涉及的费用由业主承担。
中航元屿海64㎡户型6层单位海景资源
三个项目中，中航元屿海距离巽寮湾滨海度假区距离较远，据销售人员介绍，购买该项目的深圳客户，房产物业基本都是用于度假的，代管出租的较少，二房户型在旺季时的日租金可以达到2000元以上。而根据艺龙网上屿海云天假日酒店公寓的报价，当前约89㎡的二房公寓平日一天的出租价格为660元左右，周末价格为860元左右，当然，目前已是旺季的尾声，旺季和节日的价格应该会更高，但是否如销售人员所说的能达到2000元以上，还有待考究。
屿海云天假日酒店公寓约89㎡两房周末价格
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亚婆角旅游度假区是本次走访的三大滨海片区中距离深圳Zui近的片区，其中碧桂园十里银滩经过5年的开发，已经形成了基本完整的社区配套，目前项目正面观海的产品已经基本没有，碧桂园十里银滩是本次走访的滨海项目中自住客群最多的项目，项目目前每天开通十余班楼巴直达深圳罗湖和福田，亲测楼巴从项目到罗湖只需70分钟，到福田城区90分（更多碧桂园十里银滩出行交通可点击【交通篇：深惠往返路况实测，出行堵成翔的物业要慎选】了解），自住的客群大致可以分为两大类：一类是省外人士在深圳有套小户型住房，无法满足三代同堂居住，则入手一套离深圳较近的海景房产，可满足老人居住养老，也方便帮助照顾小孩，还可以做度假用；另一类是无法承担深圳房价的刚需人群，购买碧桂园十里银滩虽然增加了上班成本，但是可以让全家的居住舒适度大大提高，特别是在罗湖和福田上班的人群，密集的楼巴返还，基本可以解决返还的交通问题。
除了自住，大部分还有以投资为目的的购房者。旅游度假方面，由于碧桂园十里银滩社区氛围浓厚，租房价格比较亲民，特别适合企业团队建设这种预算不高，但又能舒压的度假旅游。出租回报方面，碧桂园十里银滩项目有许多提供代租的酒店，以海迪酒店为例，实行酒店与业主5:5分成的模式，业主自行配备全屋家电家具，旅客入住产生的费用由酒店承担，业主每年有60天免费自住时间，据海迪酒店工作人员透露，目前正向海景三房年收益约为3-4万，园景三房年收益2万左右。觅房网编辑团队选择在十里银滩入住体验，10月底不算最旺季，海景三房租金为700元/晚，园景三房租金为500元/晚，价格还有商量的余地，可见投资碧桂园十里银滩的出租回报率不会很高，但是碧桂园十里银滩是所有走访的项目中，二手房中介商铺入驻数量Zui多，可见其接盘能力要比其他项目相对较高，投资者主要看重碧桂园十里银滩项目距离深圳更近，且项目配套非常完善，自持物业几年后，如果转手，接盘的可能也更大。
平日依旧有深圳企业到十里银滩团建度假
碧桂园十里银滩海迪酒店客房价目表
合正东部湾具备一线海景资源，目前主打110㎡的三房产品，产品总价较高，从社区内部标准18洞山麓高尔夫，东部湾游艇会，私家登山道，网球场等配套可以看出，项目主打高端商务度假，适合较高层次的购房者投资。莱蒙水榭湾的托管分成模式以3:7分成为主，51㎡公寓总价56万左右，出租回报预计年收益2万左右。
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万科双月湾主打深度度假理念，项目各类休闲配套齐全，所有户型统一75-78㎡两房设计，均有海景资源，目前主打的B37栋和B40栋，1-4单位看外海，5-8单位看内湾，从现场销控表可以看到，外海景观产品已经基本卖完了，内湾景观产品总价70万左右，即将推出的B21栋产品海景资源优于B37和B40栋产品，5层以上可以看海，靠湾区一侧，每层可以看湾，其中1-3单位户型直面南门湾海域，均价参考前期开盘同等景观资源的B16价格预计达到16000元/㎡。
万科双月湾海景资源
万科双月湾离深圳距离较远，但项目周边旅游资源较为丰富，如双月湾景观台、海龟自然保护区、平海古城等，适合深度度假，一般一日游的旅客不会选择万科双月湾。该项目前期产品有为投资者承诺返租的协议，后来因为无法实现预期收益而引发业主维权事件，因此当前项目已不再为业主托管物业，入驻项目比较出名的第三方托管平台有东莞的永恒酒店和途家等，据现场销售人员介绍，旺季时二房公寓租金在1000元以上，入住率达80%以上。觅房网编辑现场咨询万科双月湾自运营的两家酒店，基本上大床房淡季租金为200元左右，旺季可达到900元左右。而根据艺龙网上万科双月湾永恒度假公寓酒店业主托管的78㎡左右户型当前周末的订房价格为700元左右。
万科双月湾约78㎡两房户型样板房
那么万科双月湾两房产品是否适合投资？我们不妨在算一笔账，根据万科双月湾旺季定义在7-9月份，入住率达80%以上，那么旺季有74天能成功出租，假设租金为1000，则收益为74000元，清明、五一、端午和十一黄金周，以9天旺季计算，收益为9000元，其他淡季以20%的入住率，平均租金200算，将产生10000元左右的收益，则总收益为93000元，以五五分成的普遍模式，其他管理和清洁费用是酒店承担，那么业主年收益在46000元左右，年回报率5%左右，当然，这是还没有算入周末的房间出租价格，事实上非冬季期间，万科双月湾海景两房在网上预订平台上周末的租金可以达到760元以上。
永恒度假公寓酒店海景两房在网上预订平台周末的价格
檀悦豪生假日酒店目前主打别墅产品，均价25000元/㎡，项目引入温德姆酒店管理集团代管，从携程网的报价来看，平日别墅出租价格为12888元/晚，周末为16888元/晚。该项目主打高端商务度假，适合高净值人群投资，普通投资客一般不会考虑，而享海1777是该片区三大项目中体量较小的，但也打着打造国际海上运动俱乐部、国际飞行俱乐部、国际艺术中 心、国际美食荟、国际生态农场等口号，项目前3-5年提供返租，开发商宣传年回报率为8%，到期后可根据需求自行选择酒店托管或续签，第三方平台一般以4:6分成模式代租，每年可享36天的免费入住体验，而实际回报情况，网上并没有该项目的酒店公寓预定房源，所以暂时不从预估。
以上主要通过片区的划分分析各项目当前托管出租市场以及开发商返租等回报情况，这两种模式来看，开发商返租肯定是更有保障，但也出现过开发商无法按照承诺返租引发业主维权的情况，而第三方平台托管，业主可自主选择的空间更大，但是在选择托管平台，也需要倍加留心，特别要了解托管平台的经营资质，以免上当受骗，得不偿失。
当然，如果业主自己有条件自行打理物业，那么回报讲更加可观，以金融街·巽寮湾为例，距离深圳坑梓、大鹏、葵涌等地区约60公里，1个小时左右的车程，自由职业的业主可以实现自行打理物业。按照该项目旺季为6月1日-10月31日，4个月120天，出租率95%，日租金800元来计算，则旺季出租总金额为91200元，淡季按8个月235天，出租率20%，日租200来计算，则出租总额为9400，总计超过十万元每年，减去清洁费、水电费、维修费、交通费用等，每年收益在6万元左右，48㎡的户型按16000元/㎡计算，总价为76.8万，则年收益率可达到7.8%。当然，这是理想的状态。如果业主自持有多套物业，或者几个业主联合，并聘请专人打理会更好，但从目前的市场调查情况来看，深圳投资客所持物业基本都是以托管为主。自己打理物业还需要自己进行推广，一般渠道可以是论坛、微信等，操作起来比较麻烦。
综上，我们不难看出，虽然都是惠东滨海旅游度假项目，但项目的定位和主打的客群还是存在比较明显的区别，比如合正东部湾、檀悦豪生度假酒店，主打的是高端商务度假产品，项目配套多以适合高净值人群的娱乐设施为主，如游艇俱乐部、高尔夫、飞行俱乐部等，投资这些项目的一般为无经济考量的高净值人群，特别是大户型和别墅产品；万科双月湾主打深度度假，适合企业周期性高层会议，周边自然风光也吸引大批文艺气息的年轻游客。万科双月湾大部分产品总价不高，月供压力不大，但当前所有产品需要首付4成，所以预算较为充裕的初级投资客会考虑投资；碧桂园十里银滩更适合企业团建和三代同堂时光，投资者可作长线投资，短线投资的接盘能力也较强，所以有自住需求或者过度性投资的购房者可以优先考虑；而金融街·巽寮湾既具备高端商务配套，又有亲子娱乐配套设施，还将开发温泉度假项目，适合游玩的人群基本涵盖了高端人士度假、亲子旅游、闺蜜聚会等，小公寓产品总价并不高，在深圳的中高层工薪阶层入门投资者基本上都负担得起，人流和预期的回报前景也较为可观，推荐以长线出租回报形式为主的投资者优先考虑。
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