最近，新溪村旧改规划中的华润万象城又刷了一把存在感，试图将大沙地街坊们的期待值再度拉满。不过，这个项目只能说好事多磨，离真正建成还早着，后期能否经营成功也不好说， 毕竟长期以来黄埔区内的商业运营实在太难了。

新溪旧改效果图，图源/官方资料

说起商业商场，真可称为黄埔区排在交通之后的第二大短板（当然，很多街坊会吐槽是教育、医疗、工厂……）。小编认为， 虽然经济在快速崛起、人口在急剧增长，但目前黄埔的商业发展速度与经济、人口是不相匹配的 ，这该作何理解呢？不妨听小编捋一捋。

缺乏都市级高端商圈的黄埔？

先来看看黄埔区这几年建成开业的大型品牌商业广场：

2015年7月，科学城第一家大型购物中心萝岗万达广场开业；

2019年5月，香雪奥园广场开业；

2019年12月，知识城首个大型商业综合体绿地缤纷城开业；

2020年9月，南岗万达广场开业，填补老黄埔片区大型商业空白。

可能有人会问：“为什么不提高德汇、敏捷广场和其他商场？”其实，小编 一是强调规模相对要大，二是强调业态要以商业为主 ，而非绿地中央广场那种主打商务的综合体，所以选取了黄埔三大片区里几个主要的商业广场。

萝岗万达广场，图源/网络

可以看出， 科学城、知识城和老黄埔都已建起了一些具有代表性的品牌商场，但总的来说数量依然太少，且相对分散，只能形成小规模的商圈；辐射范围也有限 ，比如香雪往东、小区扎堆的云埔片区，就经常被业主吐槽“没有大卖场”，当然也是因为地铁没延伸到这里，云埔居民去香雪商圈交通终究略显麻烦（自驾易堵公交慢）。

大型商场稀缺几乎成了黄埔每个片区的常态，即便像上述的这些商业广场，在周边街坊看来也没有那么高大上，跟天河、越秀、海珠甚至番禺等区域的大型商圈完全不在同一个层次。按照官方的说法， 目前的黄埔区“缺少都市级高端商圈，中高端商业网点及商业服务能力不足”。

节选自黄埔区商业网点布局与发展规划

在这种大背景下， 黄埔区各个片区规划的更多的是小型社区商业 ，体量与楼盘建面直接相关，比如麻雀小区鹭山府就只能建一小栋商业楼，而旧改大盘富颐华庭就能规划50万㎡商业。不过，目前各个旧改项目都未完成，这些规划中的商业还是画饼，反倒不如麻雀小区的小商业建得快。

其实， 某种意义上黄埔的很多中小型商场，如敏捷广场、金峰城、东方汇等都类似于社区商业。 这些中小型商场大多建在小区旁，服务范围远远比不上大型商业广场，商品种类不够丰富，服务能力偏弱，缺少高端业态， 只能满足周边居民的基本生活需求，消费集聚力偏差。

萝岗敏捷广场，图源/网络

黄埔中小型商业的经营有多难？

黄埔区的中小型商场、社区商业的经营难度往往更大 ，为什么呢？

一方面是成本增加。 按照经济学中的规模效应，规模越大效益越好；效益越好商业经营中诸如租金等成本就越发固定，甚至随着规模扩大，边际成本还会减少，比如天河很多人山人海的大卖场，就具有这种规模效益和成本方面的优势， 而这恰恰是黄埔区大部分商场所缺乏的，毕竟商场经营差的话，增收租金和物业费也是有可能的。

随着近两年黄埔房价的快速爬升，很多商场确实也是在提高租金、物业费标准，店家的经营成本大幅度增加 ，这跟*迁拆**后城中村租房、商铺的租金更贵是类似的道理。另外， 人力成本也在提高 ，目前黄埔有很明显的“用工荒”现象，小编记得之前金峰城的某个店家就抱怨：“在黄埔招聘店员更难，开支的工资比老城区更高”，“如果包吃包住，员工宿舍的租房成本很吃不消，还很难租得到”。

萝岗金峰城商场，图源/网络

另一方面是收益缩水。 客观来讲，逛街能让很多人尤其是女性客群获得心理满足，商业规模大、店家扎堆形成的大型商业区域可逛性更强，因为那里产品更加多样化，顾客选择余地更大，价格和品种都可以货比三家。诚如上述所言， 黄埔的中小型商场缺乏规模效益，品类业态相对单一，很难吸引更多消费者集聚，店家收益自然就更少了。

同时， 个别小商场经营者、二手房东急功近利 ，在商场尚未兴旺时就出台各种管理制度和收费措施，比如还没招进几家店就开始收停车费， 在劝退不少驾车的消费者的同时，也让店家的营收更加艰难。 不过，正面例子也有，就像东方汇，虽然也是小商场，但3小时免费停车，停车场经常停满，这对顾客和店家来说都是好事。

当然， 也有很多客群是受自身习惯影响 ，市区的大型商业区域对周边郊区和新城区的顾客具有强大的吸纳能力，顾客一旦形成购物习惯就很难改变。 即便移居到新区，也可能仍旧会选择去市区购物、玩乐 ，就像小编自己，虽然住在黄埔，周末却经常往天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇等商业综合体扎堆的天河商圈跑。

天河商圈夜景，图源/网络

此外， 还有网上购物所带来的冲击。 作为广州数一数二的就业中心，近些年黄埔区的流入人口中年轻人占据了很大比例，资料显示2018年黄埔区总人口约114.41万，其中老年人约7.1万，占比仅为6.2%， 黄埔是广州“最年轻”的区。 年轻人是网购主力军，面对实体商业还不发达的黄埔区， 自然会更倾向用网购取代商场、超市的线下消费 ，甚至很多人连日常买菜都会用APP、小程序来完成。

成本大幅提高而收益缩水，撑不下去的店家也不在少数 ，比如2019年底黄埔东路的菲力斯健身房6家分店全部“倒闭”。商家之所以会倒闭受到多种因素影响，具体原因千差万别，但直接指向依然是收支失衡。

图源/城事特搜

编者按

大型商业广场稀缺，中小型商场和社区商业招商难、留店难；店家经营利润薄，日积月累难以为继；很多居民区缺少规模化的商业配套，客群对本区商场不满意，而选择前往市区消费…… 这就是目前黄埔区商业的整体概况，这种局面该怎么打破呢？

一方面，要按照《广州市黄埔区 广州开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》一步步稳扎稳打， 逐渐增加区内商业综合体、高端酒店、社区商业中心等的数量 ，尽管规划周期久远，但只有商业体数量上来了才能打造新商圈。

节选自黄埔区商业网点布局与发展规划

另一方面，就是上文所提的经营问题，商圈发展本就是商场（租赁方）、店家和客流量的三方博弈，谁都不可或缺。 想让商业经营向好，作为租赁方的商场物业必须有大格局，切忌急功近利，要懂得与内部店家协调，共同提高商业服务质量，才能获得更大的消费集聚力。 当然，具体操作需要商场、店家结合自身实际情况来制定，以小编的知识也只能说说宏观层面的观点。

总之， 未来黄埔区的商业建设想要匹配经济、人口的话，就必须“保质保量”的发展，不单单是增加商业体数量，还得重视提高商业体的经营能力。 如此一来，“商场繁荣、开店不难、有街可逛”的局面才有可能在黄埔出现。