最近，陆家嘴火了。原因是2023年11月3日晚，陆家嘴在公告中透露，下属子公司因土壤污染问题，将江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，索赔的金额要求则高达100.44亿元，近日收到了江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书。其中，最重要的双方，就是陆家嘴和苏钢。
下面，笔者就和各位朋友一起，认认真真梳理一下长达七年的事件经过，并尝试探讨背后深层次的原因，特此声明，所谓的探讨仅为一家之言，请勿恶意联想、对号入座（狗头保命）。
以下是陆家嘴公告原文（一句话总结，2016年我们花了大约85亿竞拍的地块，最近两年发现严重污染，完全无法继续开发，RNM退钱）：
11月3日盘后，陆家嘴公告称，2016年，公司指定控股子公司佳湾公司和佳二公司(通过信托计划)组成联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司95%股权，绿岸公司名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。
2022年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。同时，公司委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。
公司将江苏苏钢集团有限公司、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上江苏省高级人民法院。请求判令苏钢集团赔偿人民币100.44亿元，剩余四位被告承担连带责任。
这一段历史，笔者觉得，有几个值得注意的地方。
值得注意的第一点是，陆家嘴拿地价格明显低于当时市场价。
2016年10月17日，A股上市公司陆家嘴在经过222轮激烈竞价后，以约85亿元的总价竞得苏州浒墅关17幅地块，成功了拿到了总建筑面积108.41万平方米土地（住宅66.4万平方米），楼面均价约7800元/平，这个成本不算高，甚至可以说是跳楼大甩卖的价格。要知道，2016年可是房地产市场如火如荼的时代。
作为对比，同年5月23日，同样位于高新区浒墅关镇的2016-WG-39号地块开拍，起拍楼面价就达到了6656元/平方米，最高限价单价13997元/平方米。经过113轮竞拍，该地块最高总价报价已达到楼面价10406元/平方米。由于竞价过于激烈，该地块出让最终以流拍告终。同年，9月23日，苏州2016-WG-64号高新浒墅关住宅地块，最终由常熟弘阳房地产开发有限公司拍得，成交楼面价18750元/㎡，总价为13.41亿元。根据统计，2016年1-10月，苏州市区土拍楼板价14799元/平米，而同期的苏州房价均价为18598元/平米。所以，陆家嘴以7800元/平拍的108.41万平方米土地，价格已经是不正常的低价了。那么，这就引发出一个问题，俗话说便宜无好货这么低的价格，比如，我们很正常的想到，因为是有污染的土地，必须要先投资进行修复才能开发，所以价格这么低。
根据苏钢集团2023年11月10日回应陆家嘴的公告里，我们的推测似乎有点道理。
其中，苏钢集团提到（一句话总结，我们提交的报告已经明确了土地存在部分污染，你也知道，而且买下来了，别在这里装无辜）。苏钢集团在2016年转让股权时，苏钢集团已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。由陆家嘴控股子公司佳湾公司和华宝信托（后所持股份转让给佳二公司）组成的联合体在交易时即已知悉上述情况，并承诺接受所有现状、瑕疵和风险。在此基础上，经过222轮举牌，联合体方以85.25亿元竞得挂牌评估值30.5亿元的苏州绿岸95%股权及债权。
而根据陆家嘴的声明，其中有一句话，2022年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。
这句话理解就是，我们知道有污染，但是不知道污染这么严重。所以，陆家嘴事先是知道土地有污染的。
值得注意的第二点是，陆家嘴拿地心切，这地说直接点本来不是给他的，是他半途截胡的。
按照苏州高新区管委会的说法，为推进苏钢集团整体转型升级以及苏钢老区改造，在苏州市政府和苏州高新区管委会的支持下，苏钢集团引入北大方正集团，共同打造“北大方正·苏州现代服务业集聚区”。2016年，因钢铁市场低迷，江苏苏钢集团有限公司将苏州绿岸95%股权挂牌出售。10月17日，苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权以约85.25亿元的总金额成功转让。竞得者是陆家嘴下属全资公司-上海佳湾资产管理有限公司与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划组成的联合体。
对于此次股权交易，苏州高新区管委会明显是不满意的，因此它们在2016年10月18日—19日，向上海联合产权交易所接连发出两份《关于商情中止项目交易的函》。该函件内容显示，绿岸公司是苏钢集团整体转型升级项目中的一个项目公司，“该公司及其名下地块，不能脱离该项目独立存在”。
苏州高新区管委会认为，苏钢集团及其股东北大方正集团将绿岸公司作为单纯的房地产开发企业，单独对外转让其95%的股权，违背了其与苏州高新区管委会签订的一系列协议及文件规定，“单独转让绿岸公司上述标的地块，作为单纯房地产项目开发，将会带来一系列问题”。且转让方苏钢集团及其代理人“隐瞒了相关重要协议和文件，未尽信息披露义务，涉嫌以牟利为目的非法转让土地”。因此在苏州绿岸95%股权被摘牌后，发函要求中止有关交易的后续签约、交割工作。
但毕竟大家都是生意人，陆家嘴也是国企，后来不知道什么原因，也许是经过友好协商，但这之后不久，苏州高新区管委会还是与上海陆家嘴公司签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录。《备忘录》表示，苏州高新区管委会与北大方正集团、苏钢集团就苏州绿岸股权事宜达成谅解，“支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块”。
值得注意的第三点是，陆家嘴在土地开发过程曾经治理过污染。
先看看苏钢集团这些地都是怎么来的。2008年12月，原苏州市国土资源局经收储、挂牌，将苏钢集团老厂区（主要为非焦化区）部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后出让给苏钢集团，地块编号为苏地2008-G-6号，包括5个子地块，土地面积约66.4万平米。从2013年到2015年1月期间，苏地2008-G-6号的土地用途逐步变更为住宅、商办、工业（研发）、教育等，且加入了大片原焦化区用地，调整后地块被重新分割为17个子地块，住宅规划建筑面积也由2008年的10万平米增加至66万平米。
那么陆家嘴是怎么治理这些污染土地的呢？根据当时的挂牌文件，苏钢集团披露了土地的污染情况。其中焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值最终确定0—18米深度内，污染范围为17542平米，污染土方量为39604立方米；非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。股权交易后，2017年8月至2020年4月，苏州绿岸完成了4号地块治理修复，修复效果评估通过专家评审。这里请注意，苏州绿岸当时已经完成了股权交易，95%的股权属于陆家嘴下属子公司。
网上热议的英国学校揭开了土地污染的盖子，那是怎么回事呢？过程就是，项目在原有规划上引进了由苏州伦华教育集团与英国雷丁学校共同打造的九年一贯制学校国际化学校“苏州雷丁学校”，择址于苏州绿岸项目的2号地块（按照苏钢集团的声明，2号地块原属焦化区，经修复后可利用）。作为国内首所雷丁学校，2021年5月31日，雷丁学校建成。
2021年6月，雷丁学校校方在办理办学许可证过程中，根据苏州高新区环保局要求对学校所在地2号地块的土壤污染状况进行调查。陆家嘴曾委托第三方初调，发现2号地块存在验证的污染，后又经政府推荐的第三方鉴定机构调查，结果同样显示污染严重。苏州雷丁学校因此暂停启用，已招录的学生则另行安排至他校借读。
值得注意的第四点是，雷丁学校土地使用性质曾经变更过。
根据陆家嘴2016年公告，2号土地原为工业用途，但最后却建起了学校。
2022年，苏州市生态环境局对苏州绿岸作出关于2号地块雷丁学校建设的《行政处罚决定书》，“责令雷丁学校项目停止建设，罚款542.7683万元”，并向绿岸公司发出《行政撤销事前告知书》，拟将2号地块用地性质恢复为工业（研发）用地事宜。
2023年2月，苏州市资规局表示将焦点地块2号地块用地性质由教育用地变更为工业（研发用地），在土地污染问题仍未圆满解决的背景下，雷丁学校已无法完成综合验收，而苏州绿岸因此被扣除了100万元的保证金。
值得注意的第五点是，中央环保督察组点名了“毒地”。
2022年4月10日，江苏省政府官网公开的《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批*访信**事项办理情况》中提到，苏州市高新区浒墅关苏州绿岸项目17幅土地，用地面积约66万平方米，第三方检测机构检测结果显示，多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。
值得注意的第六点，也是最具有争议的一点，先看看苏钢的原话（土地确实存在污染，但是你们花钱修复是可以达到使用标准的，包括建学校那个2号地块，我怎么知道你们这么牛，居然敢违规施工，啥钱都省）。
2022年，联合体方（指的就是陆家嘴）与苏钢集团一致同意委托的第三方专业机构南京环科所对地块污染情况进行了详细调查。有关结果表明：已有居民入住的14、15号地块、已开发建设的8、9、12、13、16号地块和未开发建设的7、11、17号地块，属可安全利用地块；焦化区1、2、3、4、5、6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设），经治理修复后可安全利用。
2019年，联合体方知悉2号地块不符合环保要求，且未依法完成2号地块土壤污染调查和修复治理，即启动了该地块项目建设。2021年，因无法通过环评验收而未能启用。对此，生态环境部门已依法对其违法行为进行处罚。
请注意，建学校的就是2号地块，经过治理修复后可以安全利用。但是陆家嘴并没有完成土地修复就开始启动建设，结果因为无法通过环评被处罚。
苏钢觉得不过瘾，还加了一句话，2016年，我们明确指出，“要严格控制场地内及场地附近开展造成地下水扰动的施工”“场地开挖前必须做好适当的防护措施，进行环境监理，避免污染物扩散，对周边环境及居住区产生影响。我们了解到，联合体方(指的是陆家嘴）在开发建设苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。”
当然，这是苏钢一家之言，陆家嘴尚未进行回应。
好了，从头到尾，整个事情的过程就是这样，陆家嘴和苏钢的嘴仗大家也都看到了，其中的细节笔者也和各位进行了分享。至于整个事件背后的深层次的探讨，大家想必心里也有了自己的答案了吧。
简单来说，就是前几年花大价钱买的地，本来房地产市场如日中天，正想着大赚一笔，结果因为土地污染没有处理好（是根本没有治理，还是治理过程中没有规范施工，这就不得而知了），加上中央环保督察组入驻江苏，雷丁学校这个舆情的爆发，导致整个项目无法继续开发，前期投资的钱都打水漂了。怎么办啊？打官司吧，看看能不能退钱。现在房地产市场低迷，亏损越来越大，大家都发愁啊。
你问之前已经开发销售的地块？不好意思，陆家嘴和苏钢的声明里面，只字未提。
在这里，笔者也会继续关注这起事件的司法处理结果，同时也在此呼吁，请媒体舆论更多关注一下已经购买入住的住户，土地污染是否会对他们的身体造成伤害，是否会影响身体健康。同时，在开发建设过程中，曾经有那么多的建筑工人在污染土地上面施工，他们的健康是否受到了影响，有没有相应的赔偿措施。