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提问：苏叔，你好，现在苏州园区房价比较高，就连尹山湖、甪直、青剑湖这几个辐射板块房价都上涨，想知道为什么娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块这几个板块命名离园区也近，但是热度感觉一般呢？
苏叔：你好，处于核心区域的园区，楼市内部分化也严重，区域内湖东、湖西、奥体、高教区四个板块关注度较高，价格高地，新盘热销，就连园区外溢板块尹山湖、甪直、青剑湖都因受园区辐射强成为热门板块，但是处于园区内部的娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块却一直十分惨淡，明明离核心区更近，却没沾到园区的光。
娄葑板块在四个板块中相对更加成熟，交通便利，商业、教育、医疗等配套成熟，但缺点在于板块界面较差，厂房多，居住环境不好，而且板块配套不均衡，资源集中在独墅湖大道北，新盘板块均价3.25w。
车坊板块交通也相对方便，区域界面在四个板块中最好，产业集中，但缺点是住宅用地太少，板块内住宅多为安置小区，缺少新盘，而且配套一般。
跨塘板块地理位置优越，交通发达，能受到园区规划利好，但同样界面不好，板块内厂房居多，而且缺乏教育、医疗与商业配套。
胜浦里核心区最远，能受到的辐射最低，且城市界面较差。但是胜浦有高端制造自贸区规划，除此之外，片区规划完善胜浦的教育、交通、商业、医疗等配套，还规划了多片住宅用地。
总而言之，四个板块或多或少都存在优势与短板，跨塘地段优越，车坊界面美观，但二者都缺少住宅用地，娄葑配套成熟，胜浦价格占优，四个板块在园区竞争中都有一定的优势。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。
提问：苏叔，你好，本人名下有套自住房，目前还有些存款，买房*款贷**的话，压力还不太大，今年苏州哪些板块发展潜力大可持续关注？
苏叔：你好，科技城、高铁新城、吴江太湖新城与吴中太湖新城四大新区发展潜力较大，拥有重磅规划，市场预期高，板块内楼盘也将有不错的成交量。木渎、元和、城南、郭巷等板块建成较早，规划不足，缺乏学区优势、价格优势，与新城相比竞争力不足，楼盘去化压力可能较大。浒关、澄阳、通安科技城代管项目,也一样缺乏价格竞争优势，去化存在压力。至于刚需可选板块如太湖旅游度假区、胥口、运东、甪直等，2021苏州新政施行，人才落户管控放宽，可能会吸引较多刚需落户购房，热度可能因此有所升高。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。
提前：苏叔，你好，本人在苏州工作，有购房资格，年收入40万左右，想问一下苏州现在房价格局是怎么样的呢，未来买哪里升值空间大呢？
苏叔：随着几个新城的崛起，目前苏州房价格局从高到低排列，依次为：园区、新区狮山、姑苏区；平江新城、元和、吴中城南；吴中太新、科技城、吴江太新、高铁新城、中央公园、尹山湖。随着苏州生活环境的基本成型，对将来的房价格局变化提出假设：首先，姑苏区包括其平江新城都为向下趋势，姑苏区的学区房虽有优势，但只是少数，年轻人也陆续离开，而平江新城出行不便，生活质量无法保证。其次，相城元和、吴中城南也有沉沦的趋势，元和的竞争对手中央公园吸引了多数年轻人，而虹吸效应只会吸引更多的人；城南的竞争对手吴中太新可能在今年完成大投入，超过传统核心板块。最后，新城整体崛起，中产阶级如今更加看重居住条件，园区之外的太新则是大多数人的选择，环境好，中环南线在建中，以后通勤时间可控制在一个小时之内。科技城又有太湖科学城、学区的加持，所以，苏州未来的楼市格局在园区、狮山之外，可能将属于2个太新（吴中太新、吴江太新）和科技城，其升值空间更大。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。
提问：苏叔你好，上周我去看了一个新盘，在售楼部大厅中央的沙盘，置业顾问在讲整个项目在建一期，看不懂里面有什么点要注意的，感觉很不错的样子。
苏叔：你好，沙盘的重要性一直以来被很多购房者忽略，在售楼部看沙盘第一看整体，不仅要清楚所选楼栋的位置，还要了解其他楼栋的规划，再看是否是临街房源，有没有绿化带或隔离带，临街房源的噪音相对大一些，但是价格低；其次还要看小区车道的规划，是否人车分流，车辆入口和建筑物之间是否有遮挡等等；第二看比例尺预估实际距离，这样可以测算楼与楼，楼与街道之间的距离，如果距离太近，会降低居住舒适度；第三看内部规划中不好的地方，比如说变电站，垃圾处理中心等地，不仅有辐射伤害，还会对居住环境造成影响，挑选楼栋时要注意避开；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建议大家避开朝西北和北向的房子，这类朝向的房屋采光不好；第五看沙盘上的水晶体，向售房人员了解这些地方未来的具体规划；第六看车位，提前了解车位的位置和数量等；最后还要看周围的配套设施，主要是商业、学校、医疗等方面，要有一个比较全面的了解。