新政后二手推荐第五篇，来到黄龙板块。
▲黄龙
黄龙大致范围如图，整体在省府以西，天目山路以南，南侧到景区东山弄、青芝坞等处，左上角有块古荡，包进来不然不完整，北侧和文三路的软边界比较模糊，九莲、杭大什么的，说是文教也行、黄龙商圈也没毛病，还是放在文教区里写比较系统。
黄龙，此间至味是清欢。
黄龙，学区如下图。
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▲中河东，上-小学，下-中学
保俶塔本部，全杭第一梯队的强小，求是原来强，近几年下降明显，中上等，古荡一小和西湖小学相对一般。
学区好、西湖边、和老城联动强，步行极其舒适的板块， 适合老人住、有3号线与10号线通勤、有学区诉求又有西湖情结的购房者 ，老则老矣，优质房源保值可以的。
▲黄龙推荐小区
如上图，色块部分则为区域 推荐可优先购买的小区，价值顺序为蓝>红>黄 。
蓝， 代表豪宅、核心资产一档，品质、保值随时间曲线均极佳的小区。
红， 大区域内，建筑寿命、景观、交通便利、配套、户型等多方面均好性还不错的小区，其中实线部分 代表学区相对较强会有一定学区溢价 ，按需选择。
黄， 挑选的有可选之处的小区，或一部分房源可选。
其余小区，基本不优先推荐，如有知名楼盘不在列，基本是在售挂牌价没谈的必要、杀价难度太大，以下将分各色展开。
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▲绿园
蓝色一档，板块内唯一的顶流，当年杭州人的理想人居代表作，绿园。
两层卡拉麦利金石材，以上用陶褐色细格面砖，搭配蓝绿大片玻璃配合曲面的横向延展，当年是因应“西湖水”的柔波意向做的造型，景观好，有水系，四周都是运动馆，如今看还是依然很经典，毫无疑问的黄龙第一大宅。
▲绿园-坦比哀多
虽说如此，但时至今日，绿园的缺点非常明显，一在于为了曲线而曲线的造型 对室内平面的伤害 是必然的，当年的本土房企整体都有种 “建筑>实用” 的艺术家气质；
二来，材料和时代审美的进化不可逆转，土黄搭绿的配色+新古典景观的受众普遍不年轻了。
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▲左-绿园131㎡，右-183㎡
这在户型上有集中体现，挂牌1000w总价的131㎡，缺点是两房，优点是确实尺度宜人，阳光充沛；
挂牌1500w总价的183㎡，两房半朝南，缺点小南阳台、大北阳台，子母卧室。
再评绿园， 建议杀价到7w/㎡均价可买，200㎡以上别看，去掉时代滤镜，与同时代其他经典产品互有优劣同级之作，价值也相当， 硬要说，5w给西湖地段，1w给学区，1w给周围配套，1w给经典性，-1w扣在户型。
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▲黄龙雅苑
红色强学区一档，首推黄龙雅苑。
04年前后黄龙的地标项目，紧挨老杭大和陈经纶体校，底层深棕石材，主体是橘红色面砖和湖蓝玻璃的组合，加上浅色混凝土板的横竖线条、顶层些许的退台和飘窗底的透空，从秩序里透出轻盈，是很优雅宜居的房子；
缺点是小户型多，宜居大户型少，随着大杭州化，黄龙式微，板块气质和流动性从豪宅降格到 “舒适改善” 更为贴切，不太大不太小；
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▲黄龙雅苑，左-134㎡户型，右-132㎡户型
推荐挂牌960w，均价7.1w/㎡， 三房朝南南北阳台134㎡户型 ，杀价到900w以下，6.5w/㎡可买；或者， 两房朝南边阳台双卫的边套132㎡户型 ，挂牌6.8w/㎡，杀价到6w/㎡出头，6.2-6.3w/㎡可买；
近几年的户型大势是面宽大于进深，单一大空间和功能小收纳的组合，这也是南三开间相对更贵的理由。
以上推荐均为 自住通勤兼顾学区及日后一定的流动性，投资属性微乎其微 。
强学区次选，求是新村的部分楼幢，具体如下图，沿着求是路北侧这一条和幼儿园西侧的高层组团，以及院士楼。
▲求是村小区平面图
前者， 猜测是浙大院做的立面改造，铝合金窗套、定制不锈钢空调外机箱、成品金属线脚、电梯一样不少，算是老小区改造的天花板了；
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▲求是新村沿求是路组团
后者， 几幢不错的面砖塔楼，年代会更新。
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▲求是新村高楼组团
整个小区挂牌100多套，千奇百怪，挂牌价稀奇古怪，只能现场挑，有几点硬框架守住 ：一定要坐北朝南且有南阳台的户型，尽量4层楼以上，一来不会电瓶车吵、二来树不会挡太阳、西湖边的花粉飘进少，带小院子的很不错，5w/㎡-5.5w/㎡，再贵不值得。
求是新村的优势在于 ：“往来鸿儒多，学区好、近西湖、居住氛围着实浓，整修也精致”， 劣势在于 “求是系日渐走弱、老房子户型一般、停车还是紧张、大量知识分子对市场没概念挂牌天方夜谭。”
红色虚线一档小区，价格走势平平，但相对较好且追求区域内较好的学区。
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▲曙光公寓
唯一一个，2000年的曙光公寓，一代经典，黄龙做新古典立面功课最认真的小区。
柱子都是罗马塔斯干式，门头是古希腊神庙式，没有椭圆形、断裂的正几何体，双柱式，地下停车的采光井有4棱锥金字塔型（想想卢浮宫），甚至比例都挺对的，属于根正苗红学的 “古典建筑” 做的再创作；
简单说， 曙光公寓像是文艺复兴的人学习古希腊、古罗马的经典演绎的房子；其他 新古典 是现代人学的“巴洛克、洛可可、古典主义”这些二代文本做的房子；这之间的代差会使小区的造型 更庄重、秩序严谨和经典性更强 ，难度也大，因为更 “纯几何” 。
当然，也因为这种外部的强秩序，户型会受影响，最大的点在于开间一定是偶数，且是双数偶数（单数偶数外部柱子会变单数），又不能将开间故意切两个切太碎，所以南向肯定是两开间。
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▲曙光公寓，左-124㎡，右-137㎡
推荐 挂牌6.6w/㎡的124㎡， 北边改个书房，一家三口刚改正好， 向6w/㎡下杀没问题，6w/㎡成交马马虎虎 ；
或者挂牌7w/㎡的边套137平米 ，双阳台，边阳台，双卫，主卧套房，餐客分离，往6.3/㎡去杀价，总价控在800w出头，舒适改善加西湖边上学步行就还有性价比。
▲东山弄
黄色一档小区， 只有部分房源推荐，黄是因为挂牌价高，但挑出的这套房子不错，自住挺香，价格也逼近价值，可以杀杀看成交。
外东山弄121㎡， 有玄关有玄关柜空间，有入户客卫，双阳台双卫，餐客厅分离，三面采光，主卧套房带中南书房还是个藏书房，挂牌总价730w，6.1w/㎡的均价，户型真不错。
680w-700w 成交完全可以考虑，再往下均价往5.5w下探，就看本事了，毕竟这出门到北山街只有500米了。
▲黄龙吐翠
黄龙板块，在杭州城建历史上有里程碑的阶段性意义。
工商业杭州的时代，省内人口向省会聚集，城市骨架必须扩展以应对居住及生产需求，杭州开始从老城向武林门外的世界延伸，这是新中国后杭州的第一次大规模扩城； 武林门北建起工业厂房，多了运输商贩。西面则聚集了科教文政的从业人员，黄龙作为城西的第一里，南接西湖，东接省府，坐拥老浙大和知识分子人群，在90年代末房产商品化后， 是第一次扩城绝对的核心炸子鸡板块 ，还一度是 “杭州夜生活” 的代名词。
二十年光景匆匆，烟花总有寂灭时，随着浙大西迁紫荆港到今年的全面落成，借上亚运会的东风，申花扶摇直上，黄龙显出老态，酒吧街不再鼎沸，旺铺出租不少，这两年的求是系成绩也在走低，去年中考，浙大附中分数线都排在重高末端，实在唏嘘。
但是，时至今日，黄龙依然是配套、学区、交通、位置都极好的板块，也是最能品出杭州舒适度的区域； 或者说，撇去浮沫，愈显本真滋味。
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文 /一叶 编辑 /一叶