2022年11月24日根据北京官方的数据显示：23日北京新增本土感染者是“ 509+1139 ”，这是北京本轮疫情以来连续三条“ 破千 ”。
由此可见，就算是北京这样的“ 严防死守 ”的城市，面对本轮疫情也已经几乎要“ 破防了 ”。
疫情越来越难“ 防控 ”，主要的原因是三个方面：
首先第一个是“ 这个病毒变异太快，传染速度越来越快 ”，据说目前BF7变异株的传染系数已经超过18，意味着几乎“ 防不胜防” 。
第二个则是国家越来越强调“ 全面精准防控 ”，尽可能协调疫情防控和稳定经济的关系，不再像以前动不动就“ 全城静默 ”。
第三个，也是最容易调整的一个，那就是中国大城市的“ 城区人口过于集中 ”，导致“ 疫情防控难度增大 ”。
我们根据“ 北京2022年11月22日北京疫情场所分布地图 ”就可以看出，北京的“ 疫情场所 ”绝大多数都分布在“ 北京四环里 ”。
北京“ 城市单中心 ”的发展弊端可以说是“ 一览无余 ”。
尤其是北京“ 四环里 ”还包括了“ 全国政治中心 ”，其人口密度的居高不下和城市地位的特殊性，都要求北京必须要加速新的城市规划落地速度了。
因此，我们的预判是： 未来5年， 北京都市圈 的建设速度一定会加速 。
这是在“ 后疫情时代 ”，北京不得不做的一件事了。
第一：北京老城区的 人口疏解速度将会加快 ，尤其是四环里，三环里的常住人口密度可能还要加速降下来，减少疫情的反复强度。
最近北京市刚刚下发了《 北京市老旧小区改造工作改革方案 》，紧接着是“ 西城区大吉七号地块申请式退租正式启动 ”。
然后是11月18日，法源寺历史文化街区公布了《 开展申请式退租意向摸底工作告知书 》，“ 菜市口二期退租 ”也要马上就要启动了。
降低老城区常住人口密度，目前看还是要加速“ 老平房的退租力度 ”，“ 简易楼的腾退速度 ”和“ 老旧危房的改建 ”。
另外，根据北京最新公布的《 北京市老旧小区改造工作改革方案 》，老城区里面的“ 违建” ，“ 群租” ，“ 地下室空间 ”也要加速拆除速度。
由于目前北京老城区拥有全北京、乃至全国最好的“ 教育资源 ”和“ 医疗资源 ”，所以只要口袋里有钱，几乎所有人都想在北京老城区拥有“ 住房 ”。
出门就是“ 故宫 ”“ 王府井 ”，各种“ 文化小胡同 ”和“ 各大部委 ”，全国最好的“ 北京四中 ”和“ 协和医院 ”，可以说北京老城“ 永不落 ”。
在这种背景下，北京应该尽快出台“ 因区施策 ”，防止常住人口“ 回流 ”老城区，通州的“ 双限政策 ”就非常值得借鉴。
第二：北京近郊新城应该加快建设速度，快速承接“ 城区人口外溢 ”，形成多个“ 副中心 ”发展格局。
根据目前的北京常住人口格局，仅有“ 通州城市副中心 ”一个副中心显然是不够的，应该尽可能打造“ 多个副中心 ”，引导城区人口迅速疏解。
甚至可以在购房政策尽快推出“ 因区施策 ”，引导城区人口尽快向近郊区新城疏解，给予在近郊新城买房一定的“ 优惠政策 ”。
比如只要将城里的房子卖掉，在近郊区购房，二套房首付建议应该从目前的 80%下降到60% ，房贷利率上可以按照“ 首套房的4.85%实施 ”。
或者直接将近郊新房的“ 非普线 ”大幅提高，也可以起到降低首付的作用。 北京的购房政策真的是急需调整了。
但是我们依然认为：未来北京的购房政策调整，肯定依然是“ 因区施策 ”，主城区的购房政策一定会保持“ 高压状态 ”，而重点是近郊新城的楼市政策，有望迎来“ 破冰 ”。
简单来说，北京楼市政策只要 需要调整 ，一定是要服务于 北京新版城市规划 的落地实施的。
而北京新版城市总体规划，其核心就一条： 疏解做优城区，做大做强近郊新城，高质量发展城市副中心 。
这也就说明：北京主城区、通州城市副中心的楼市政策应该是不会有变化了，北京的“ 因区施策 ”大概率还是会在近郊新城。
“ 控城区，松郊区 ”应该是北京楼市的基本趋势和特征。
第三，“ 北京都市圈 ”也要加速形成，轨道交通格局已经基本成型，北京人口将进一步向“ 雄安和环京 ”疏解。
在未来五年，北京常住人口仅仅从“ 城区 ”向“ 郊区 ”疏解可能还不够。
更大的范围是北京人口会向整个“ 北京都市圈 ”范围疏解扩散，这里面最重要的当然是向“ 雄安新区 ”和“ 北三县 ”地区疏解扩散。
目前我们已经知道是“ 央企总部 ”和“ 在京部属大学 ”正在加速向雄安新区转移，这有可能将会带动数十万北京常住人口的疏解。
未来可能还会有“ 金融机构 ”和“ 部分行政事业单位 ”会向雄安新区转移，带来的北京常住人口可能会更多。
雄安新区作为“ 北京都市圈 ”的一部分，未来承接大规模的北京常住人口已经成为定局。
而在北三县地区，近期随着 22号线地铁的全面开工建设 ，京唐城际也即将在2022年年底开通运营。
备受诟病的“ 检查站 ”和“ 防疫政策 ”问题有可能也会迎刃而解，已经离开的人口非常有希望重回北三县。
综上所述，我们认为随着疫情防控的常态化，大量人口聚集大城市核心区的现状一定会被“ 加速调整 ”。
在二十大报告中，也明确提到了“ 要转变超大特大城市的发展方式，加速形成新的发展格局 ”。
中国核心大城市的“ 人口郊区化 ”，甚至是“ 都市圈化 ”，已经成为定局，尤其是在疫情屡次“ 破防 ”背景下，这种调整将会在未来五年明显提速。
甚至有可能会带来购房政策“ 因区施策 ”：核心大城市的主城区“严控”，而近郊新城逐渐“松绑”，带动常住人口的郊区化。
因此，不用再担心大城市的“ 新区新城 ”发展不起来了。
因为在疫情常态化背景下，已经是国家战略的核心布局之一了。
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