青剑湖是过去两年园区新房供应量最高的区域，没有之一。
在这批新房入市之前，青剑湖基本没有什么改善客群（别墅除外）， 两年前你很少会听到朋友讲，我想去青剑湖换个大点的房子。
然而随着这批限价新房的存在，4-600万置换青剑湖新房成了不少园区刚改首选（园区改善门槛实在太高）。
两年前聊起青剑湖，大家第一印象就是偏，然后园区刚需；如今再聊青剑湖，明显改观许多。
这就是这批限价新房的意义，尽管对区域内二手房有所压制，但供应量并不像狮山那般凶猛，反而提升了青剑湖在改善眼中魅力。
如今青剑湖新房只剩悦云庭在售，说倒挂也谈不上，不过去化很火，500多套房子预计明年中旬结案。
届时的青剑湖，将无新房可售，直到中海新拍的地块入市，接下来侧重聊聊二手房。
如上图所示，麦子选取了青剑湖周边多个小区贝壳和我爱我家18-20年套883套成交数据做为样本统计， 接下来数据分析均以样本小区历史成交价为主 。
18年→20年湖东邻里片区二手房价涨幅：32.97%
折线代表房价走势柱状为成交量
如上图所示，青剑湖房价也是在19年3季度达到顶峰后开始回落， 目前成交量有所恢复，但成交价未见明显反弹。
如上图所示， 青剑湖目前二手房成交主要集中在200-400万，400万+的成交占比极低。 结合新房成交总价，也可以说明上文讲过的
青剑湖的新房带着改善目的而来
把同样是曾经园区“刚需”聚集的奥体成交比例拉出来对比一下， 可以发现400万+成交比例领先青剑湖40%个基点左右。
奥体已经华丽丽完成了改善的转身，青剑湖仍在刚需和改善边缘。
如上图所示，青剑湖成交均（蓝线）和60-120㎡成交均价（灰线）基本重叠在一起，主要原因是过去三年120-180㎡成交量实在太少，对均价走势几乎没遇任何影响。
如上图所示，青剑湖过去3年二手房成交量比例，60-120㎡占比90%+，几乎没有波动。
同样，我们还是用奥体做个对比，如下图所示，奥体的120-180㎡大户型成交占比从20年1季度起，是明显上升的。
综上， 可以认为青剑湖目前的二手房仍以刚需为主流市场，新房以改善为主，未来3-5年后，这批新房陆续入市后，或许能搅动青剑湖二手房的改善市场。
最后做个简单的总结：
1、青剑湖二手仍是园区刚需的主流市场
2、青剑湖新房去化较快，改善通道正在慢慢关闭
3、青剑湖刚需门槛会越来越高，受奥体等区域小户成交活跃影响，预计年后二手房小户成交会有明显反弹。
目前二手市场现状大概就是
改善无人问津，刚需择机而入