一招鲜吃遍天。
今年的楼市有点冷，观望情绪拖得开发商举步维艰。但时不时仍有楼盘开盘劲销。这其中的水分我们按下不表，从整体来看，不可否认这些楼盘的确是比同行卖得好很多。这里面大部分是在价格上做出了让步，又或者地段太好富豪们愿意为之掏腰包。
而昨天，位于海淀区五环外的北京城建•世华龙樾，也号称3小时劲销15亿元。虽然该项目目前在建委网站上仍处于预售许可预告阶段，并没有官方数据可供证实这一数字，但中国房评报道从售楼处得知，目前主推的170平米户型只剩下2套，可见开盘当天的确卖得不错。
那么，我们不禁要替其它去化困难的开发商操心一下，你一个五环外的毛坯，周边配套和交通也不很成熟，凭什么卖5万呀！
首先，必须提醒一下，这个楼盘在蓄客阶段曾经对外宣称卖6万/平米（可能是觉得自己和临近的华润橡树湾同一个level），结果开盘时间一拖再拖，随后售价调整为5万元/平米，应该是期间摸清了购房者的心理预期。橡树湾作为华润深耕区域的作品，已经开发到第五期，周边商业配套等要更成熟，且交通位置更好一些，所以这一调整是必然。
饶是这样，也并是所有购房者心甘情愿掏腰包的。不少购房者在开盘前表示超过5万就弃。所以这个价格并不具备竞争力。
要知道2年前楼盘一期开盘的时候，均价在3.5万元/平米，一下子涨了1.5万元/平米，购房者有抵触可以理解。目前该楼盘一期二手房价格在4万元/平米左右，且最近在二手房中介成交数量很低。北四环二手房价格也在5万元/平米左右，同样是有价无市。
开发商也许感觉到价格压力所以推出了今年秋季房展会上最大的优惠幅度30万元，排卡即可享。
此外，项目的品质也不能令购房者满意。准业主杨女士告诉中国房评报道，想买110平米左右的户型，但发现这个价位居然有不南北通透的户型，且冰箱没有位置放，窗户也很小。另外，项目被非临街楼栋居然被设计紧邻小区内的学校。“就怕被吵着，冲着这个也应该便宜点吧。”
由于上述种种因素，世华龙樾在开盘前就遭到了不少购房者吐槽。不过大红和大黑总是成双成对出现的，有人吐槽说明有人想买，只是恨价格太高。但是在大北京，只要给一个非买不可的理由800万以下的房子总有人买得起。
这个理由就是海淀学区房。海淀区土地出让在北京市的占比一直较低，这直接导致楼盘数量比较少，且基本是往高端了做。而海淀区又是科技公司、大学的集中地，聚集了一部分有实力的人群，所以对中高端需求比较旺盛。更为重要的是世华龙樾是学区房，引入了北京十一学校、北师大实验幼儿园，购房者子女可获得入读名额。开盘当天，的确有不少家长带着小朋友前来选房，基本是卖了旧房换新。
购房是一个博弈的过程，如果一个项目有了购房者非你不可的理由，那在价格上傲娇一点也有人趋之若鹜，如果你的楼盘没有一个一击必杀的卖点，那在这个淡市里降价就是你能制造出的最大卖点。