本系列文章主要通过梳理广州市2020年发布的66号文，分析未来5年内推进较快的旧村及其中具备更新潜力的项目。
“五年行动方案”
说到推进较快的旧村，就绕不开政府认定的“三年实施计划”和“五年行动方案”，其中“五年行动方案”中的旧村就已包括“三年实施计划”：
五年行动方案：结合市级重点功能片区、重大基础设施、重大民生工程以及重要景观廊道相关区域的开发建设，推进183条（含三年计划83条）城中村改造，其中181条在1公里范围内、2条在3公里范围内已建设或规划地铁站。力争到2025年底前，纳入城市更新三年实施计划的83条城中村基本完成回迁安置房建设，其余100条城中村回迁安置房开工建设。
公众号：肖说旧改广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案（穗府办函〔2020〕66号）
这183条村，是政府结合区域发展需要纳入旧改计划的旧村，目标是未来5年内回迁房开工建设，10年内完成安置回迁。
五年开工183条村，什么概念？
183条村改造范围（已标图建库面积）加起来约1.15万公顷，而广州市的总面积是7434平方千米（截止2019年），即74.3万公顷。
即约占广州市建成区面积的1.15/74.3=1.5%的土地，在未来5年启动拆除重建行为。
各区的标图建库占地面积和旧村数量如下：
从数量来看，黄埔区最多，白云区其次，增城区和从化区最少只有5条。
标图建库面积来看，白云区最多，黄埔区其次，从化区面积最少。
应当留意的是，南沙区尽管在五年方案里旧村数量较多，但图斑很少，可能多数旧村项目在前期都需要进行政府层面的标图建库等前期工作。
旧改面积最大的行政区
旧村标图建库最广的行政区：不是拆得最快的黄埔，而是白云！
白云区旧改占地最广，具体面积有多大？仅白云区单一行政区，标图建库面积就有2400+公顷，占全市20%。
其中缘由，白云区的旧村，多数都是占地面积较大的“大村”。数量上白云区也不落后，有33条村要启动旧改，居全市第二！
给出了如此激情澎湃的数据，但目前白云区推进旧改的整体进度在各区内却是最慢的。
推进慢不无原因，主要因素就是白云区尽管并非处于最核心的城区，但现状建筑量居高不下，整体毛容积率将近2.0，仅次于天河和海珠，村民预期和动迁难度可想而知。
现状建筑中又不乏高比例违建，如何推进拆违和社会维稳又息息相关，国企介入当然优势明显，但由非市场化的主体来推的进度则相对欠佳。
在2019年，白云区就出台了相关政策用于指引旧改流程：白云区旧村庄全面改造程序指引（2019年试行），还附上了详细的流程图及实操附件：
2020年，基于推进旧改和社会维稳的平衡，白云区明确提出鼓励区属国企介入旧改前期工作：
第三条：鼓励区属国企参与重点区域的旧村庄全面改造前期工作，由属地镇街组织，委托区属国企作为前期服务企业，并形成前期服务关系，约定由前期服务企业协助属地街道筹措前期工作经费以及开展基础数据测绘、方案编制、地价评估等工作。
公众号：肖说旧改白云区关于加快推进城市更新高质量发展（旧村庄全面改造）的补充意见 （试行）（征求意见稿）
在上层规划这块，也出台了城市更新专项规划文件： 《 广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》，并界定了鼓励改造、一般改造和敏感改造区域等。
关于近年来白云区的重要旧改政策，可见： 【附官网索引】广州市城市更新重点政策汇编（更新至20210205） 。
白云区旧改进度一览
目前来看，白云区推进最快的旧村主要在三年计划清单内，主要包括陈田村（富力）、江夏村（卓越介入）、黄边村（白云城投）、田心村（万科）和小坪村（佳兆业）等，均已启动*地征***迁拆**和安置区动工建设。
这个阶段开发商已投入大手笔资金，项目规划指标也比较清晰，属于较为成熟的阶段，其它开发商要想插一脚只能以收并购形式进入。
而在推进中即编制片区策划的旧村，主要是石马村（华润介入）、红星村（城投介入），五龙岗村（保利介入），速度最快的是在编制实施方案的棠涌村（天誉介入）。
这个阶段开发商也基本确定并通过平台开展前期工作，多数是近年才启动前期工作的项目，目前来看的确以国企居多！
还有哪些萝卜坑？
重头戏来了，除了上述旧村，白云区还有哪些村具备平台方或者开发商提前介入的机会？
对“已完成改造意愿表决”和“未启动全面改造前期工作”旧村进行统计，有22条村如下：
上述这些村是在行政层面尚未启动旧改前期工作的旧村，可以说是值得作为新拓展项目来进行投资研判的旧村！
完成“一表”的旧村
在66号文中，还标注了是否“位于重要交通沿线”、“位于重点功能区”和“位于地铁站1公里内”3个维度，可分别认为是“便捷程度（价值高低）”、“产业导入”和“涉及TOD”三个因素。
我们结合“完成启动改造意愿表决”进行筛选，得到如下10个村：
会发现这些村都位于地铁站1公里范围内，但多数不在重要交通沿线上，且基本完成标图建库工作。
结合图斑面积和现状建筑量，会发现这些旧村毛容积率较高，即使是完成启动改造意愿工作的旧村，平均毛容积率也要去到2.0左右。
地段较好的旧村像长红村、柯子岭村和三元里村容积率要去到3.0以上，动迁难度可想而知！
相反，也不乏现状层高较低的，如永泰村、大巷村和方石村等，毛容积率1.0左右。
完成改造意愿表决的旧村，一般已有平台公司前期介入，并或多或少发生了表决费等支出，才能协调推动一表顺利通过，而像白云区能介入到一表通过的平台，一般实力或都不容小觑！
做完了“一表”，意味着可以进行数据调查，并把用于旧改的“面粉”好好盘算清楚了。
“一张白纸”的旧村
分析完启动前期工作的，我们来看看“未启动全面改造前期工作”的旧村，筛选得到如下12个村：
会发现，多数旧村都位于地铁站1公里范围和重点功能区内，即未来规划中很可能涉及TOD开发和产业导入。
这些因素无疑涉及到政府的统筹规划，也就不难理解为什么仍未启动前期工作。
此外，高增村、汉塘村、民强村虽然位于政府的五年方案内，且具备了若干投资价值的维度，但至今尚未启动标图建库工作，标图建库面积几乎为0，属于典型的“一张白纸”。
“一张白纸”类的旧村，从合规性来说相对比较适合从0到1准备干旧改的国企进行前期介入。
注：上述过程基于66号文数据进行分析，与实际情况可能存在出入，仅供研判参考。
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