南坊 南京路上：
A君：“哎哟，你们项目又要涨价了？”
B策划：“是啊，房子都不够卖了，越涨买的人越多呢。”
A君：“是真不够卖了？还是内里有乾坤？”
B策划：“内里有乾坤，也不归我管呐。只要我在这里卖得好就行。”
A君：“……”
M主编忍不住要说了，现在人们在工作中，总是抱有这样的心思：我虽然干这一行，但还不知道干几天呢，我还需要知道那么多么干什么，我也不需要知道当前从事这个行业的的前景和未来。
是么？是这样的么？确实如此？你也许是被动选择一个行业，但是你走在了已经选定的一条路上，却不知道这个路会通向哪里，这样走下去好像毫无意义吧。
所以现在，作为房地产从业者，你就静下心来跟M主编一起来扒一扒《临沂多个楼盘上调房价，正常吗？》 ——文章略长，慢慢瞧。
首先第一步
M主编先在四个区域内研了9个楼盘楼盘在2016年2月22日后的价格调整动向
图中显而易见，除了兰山区个别楼盘，几乎都是北城新区的楼盘调高了楼盘售价。上调范围在150-300元/㎡左右。
思考
（1）为什么只有极少数的楼盘上调了价格？
（2）上调价格的楼盘本来卖的怎么样？
（3）这些楼盘主要集中在南坊区域说明了什么？
小结：伴随这种价格上涨的另一个伴生物是临沂楼市整体销量的“伪热潮”和临沂楼市的“伪提升”。
第二步
以下一组数据来自于山东三六五对本月4.2-4.11日的临沂房管局公布的临沂商品房住宅签约数据，一般购房签约与正常销售的间隔日期在7-15天左右，所以这个数据反映的是基本上是3月份下旬的临沂楼市销售情况。
本期内商品房住宅签约量，4.2-4.11十天内五区总计成交1181套，各区占比如下：
据临沂世联怡高的1-2月份临沂楼市月报显示，1-2月份商品房住宅共计成交3271套，也就是如果说按照4月份前十天的签约速度，4月份一个月的销售额轻而易举的可以超越2016年1月和2月的签约总和。
同比而言，2015年3月份商品房住宅签约1883套，4月签约1898套（数据来自临沂世联怡高当月月报）。今年的3月份和4月份同比增长速度超过50%。
为什么M主编要说是“伪热潮”？
思考
（1）井喷式的总销量增长，是不是就代表了临沂大部分楼盘的销量都有大幅提升？
（2）四月初这十天的销量环比翻倍增长的势头会持续到什么时候？
（3）销量暴增的背后是自住买房需求的增加还是投资买房需求的增加？
小结：2016年的3月份成为临沂楼市的转折点，商品房住宅销量急剧上升。
第三步
前段时间，有一篇《临沂各小区最新价格表》风靡了朋友圈，文内的临沂房价表明：北城新区均价5607元/㎡，兰山区5730元/㎡，河东区4640元/㎡，罗庄区4453元/㎡，经开区3803元/㎡，
那2016年4月份最新的签约均价是多少呢？
经过对比明显可见，4月份，各个片区的成交均价除兰山区外均有提升， 尤其以北城新区的提升幅度最大，环比增长11.5%，罗庄区成交均价的增长幅度紧随其后，环比增长10.3%。
小结：北城新区作为临沂房地产市场的新支点，在短期回暖的阶段充当了很好的冲刺和带头作用，无论是房价的上涨还是销量的增加都发挥了他不可小视的功劳。
为什么M主编要说是“伪提升”？
思考
（1）为什么兰山区的成交均价不升反降？是五区中唯一一个出现这种现象的楼盘。
（2）南坊成交均价的大幅提升主要得益于什么原因？
（3）罗庄区的价格增长幅度为什么紧跟南坊之后？
以上的各种现象和各种问题，M主编如下道来，在解释之前，M主编却有两句话说在前面：
（1）朱门酒肉臭，路有冻死骨。
（2）马克思政治经济学提出（瞬间M主编感觉高大上了！）：“价值规律”——价格围绕其价值上下浮动，而决定价值的在市场经济中最直接的原因是商品的供求关系。
关于第一句话，同在地产行业的M主编和其他身在此行业的人深有感触。临沂的房地产市场中，2016年3月后热销的楼盘无非是此前就已经有销售业绩的楼盘，有些盘一个月不开张的情况并不是没有，且不在少数。
畅销盘总是偏爱于那些处于地理位置优越，且产品本身较好的楼盘，比如南坊几个热销楼盘：阜丰大成郡、康桥郡、荣昌绿园、金泰舒格兰和百联华府等。
一条高铁线火爆了南京路南北的楼盘，一条滨河大道带动了整个南坊的经济发展。那其他位于不利位置的楼盘销售几何？试问南坊还会有几个高铁线？
高铁线周围的土地资源和地理位置也是相当有限的，像现如今这种火爆期触可见底。
关于第二点，我们在初中的时候就学过：
一个商品的价格是围绕价值上下浮动的，马克思政治经济学中，把价值定义为凝结在商品中无差别的人类劳动。但是放在市场经济中，价值不变的情况下，价格其实更多的是收供求关系的影响。
接着论开篇标题《临沂多个楼盘上调房价，正常吗？》，首先我们应该追究：是什么影响临沂房价的？其他房价暴涨的城市他们又是受什么影响的？
所谓的供求关系其真实数据是什么？
据统计，北京现有人口1300万，常住人口2100万，上海1420万，常住人口2400万，深圳户籍人口332万，常住人口1000万。这就相当于北京的净流入是800万，上海是980万，而深圳是700多万，这些流动人口，必定要考虑的问题是一个居住和购房的问题，流动人口的数量成为评测一个城市购房潜在需求的重要因素。
与之相对应的各个城市2016年的商品房库存量数据是这样的：
【北京】——流动人口800万——2016年商品房住宅库存量68949套（数据来源于中原地产研究部），按照2015年全年签约的5.4万套计算，去化时间只有8.5个月；
【上海】——流动人口980万——2016年商品房住宅库存量86136套，上海商品住宅消化周期仅3.7个月；
【深圳】——流动人口700万——2015年底全市商品房住宅存量37566套，整体去化周期7个月；
【临沂】——像临沂这种二三线城市，城市内的人口流动基本以城区和周边县区的人口流动为主，而临沂市主城区的人口数量为270万（2014年底数据）。
临沂各县区人口数量为800万左右，其中作为主城区的兰山区常住人口已达109.34万人，其中城区常住人口达57.19万人，兰山区的流动人口数量为50万左右。即便以最大的人口流动区域兰山区数量为基数，整个临沂五区内的流动人口数量也不会超过250万。
临沂的供求关系是这样的：
临沂——城区流动人口250万（按照最大基数估值）——2015年底商品房库存量7万套左右，去化周期按照去年的去化量2.8万套，临沂的去化周期是2.5-3年的时间。
所以这几个一线城市价格暴涨最大的原因是本身就有购房需求，所谓的价格暴涨只不过是政府利好政策这只强心针的刺激。
临沂这种供求比，何以能出现现在的结果？？
北上广深房价大涨，北上广深售楼处挤破了头，跟临沂有啥关系么？
一线城市房价上涨能影响临沂？
答案当然是否定的。
但是全国范围内的房产政策红利确实对所有城市都产生了相当大的影响，临沂房价上涨的原因并不是市场需求的改变，而是一种伴随着房产政策红利所施行刺激消费新的营销手段而已。
买涨不买跌，国内楼市整体向上的情况下，临沂当然也要乘着东风飞一飞。
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