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提问：接上一个问题 原著北区和南区为何有2000-3000的差价呢？未来差距会缩小吗？

回答：北区有很多公寓，合在一起计算的，拉低了北区均价。再说南区地理位置比北区好，离轨道环线和龙湖原著天街近的优势，再次加强了南区流动性。

提问：老大我买的翻新二手房，这才几个月家里的水龙头坏，贴墙砖的地方裂缝，贴墙纸的地方有坑，我该怎么办呀

回答：我估计这些地方卖家之前都是知晓的，但是隐瞒了房屋破损的真相，毕竟都是一些难以发现的隐蔽工程，在二手房看房的过程中确实很难发掘出来，需要入住以后使用了才知道好坏。所以这件事情圈里朋友都要引起注意了，以后买别人的二手房，一定要问清楚有哪些地方是隐瞒了房屋小毛病的，如果房主表示没有隐瞒并全部如实告知的，请让房主把自己表示已知的破损地方写入合同，并买家自行处理解决。而没有写入合同的地方，记得拍照留证证明是好的。然后最关键的一步是：要留点尾款，多少自己定。我一般是留5000-10000元，要求前房东把户口迁走之后，再付尾款。而这个期间，你要充分的检查有没有房屋毛病。如果不是kfs历史造成的墙体开裂问题，其他问题基本上都应该是二手房房屋装修中，或者装修后老化产生的问题。想拿来什么问题都没有，基本上那是不可能的。水龙头，墙纸都不是大问题，可以修好；但是墙砖裂缝要看情况了，我相信都是一些隐蔽工程，不然你一开始看房都发现了，也不会住了几个月才看到。二手房出现裂缝也比较正常，也要做好自己处理的准备。但是还是要给中介商量，要求以此为由索赔一部分中介费，毕竟中介也有一定的责任。

提问：菇神，你说：在牛市初级阶段实力雄厚的选手可以不用考虑任何流动性的？这句话怎么理解呢？意思是：在牛市刚启动时，钱多的人，根本不用考虑标的的流动性，而只要便宜信贷好就可以，对吗？

回答：因为有些缺乏流动性的标价格极低极低（在牛市初期），大家都不看好。所以一开始看不到赚钱效应。随着牛市进程开展，这些标的流动性和上涨空间会逐步打开，越往后越容易一夜之间大涨（价值重估）。实力雄厚经验丰富的选手不会太介意裂变效应，一开始就狂买这些标收益不会少。比如欧大。

提问： 雕叔:您好！我今年40岁，1个儿子上初中。我来提问，是因为我想要更好的未来，创造更多的财富。我在湖北省荆门市有2套房子，第一套房子公积金*款贷**买的，100平米，*款贷**利率3.5％，买了6年了，在月亮湖小学附近，楼层也是最好的楼层，一直住在这套房子里。如果想卖，现在就可以卖了。还有一套是去年买的恒大云湖上苑的精装修的房子，在东宝碧桂园旁边，商贷利率5.98％，明年交房。当初买就是看中环境好，省心，价格便宜。我经常看你的文章，我就在想:该怎么操作，才能把房子收益最大化呢？是卖第一套留第二套住呢？还是住一套租一套？还是2套都卖了再去武汉市去买一套呢？武汉市现在限购，也不知道能不能买？买哪里好？非常纠结。请您帮忙给个建议，该怎么操作才有主动权？该怎么调整一下，才能利益最大化？下一步该怎么做呢？请您帮忙我分析分析，到底该怎么做对未来来说最好。我心目中的2个城市是武汉和成都。

回答：你好，首先你开始有买房投资思维，还是值得点赞，因为人与人的差别最先取决于认知，下一步就会决定财富和人生阶级。就你的情况，先说一个结论：荆门城市能级太低，除了自住没有投资价值，投资一定要去买大城市，建议优先买武汉，成都太远，武汉更有主场优势，而且武汉在中部城市里，城市实力和基本面也非常不错，长期看好。1.首先是解决武汉房票。最近武汉落户门槛放开，外地人只要有6个月社保就可以落户买房了，门槛非常低，几乎可以说是0门槛抢人，所以建议你可以开始代交社保布局房票起来了。2.房票解决了，接下来就是资金。如果你后期不打算在荆门生活发展，那么可以把2套全部出手变现，来武汉建仓。如果你只想在武汉纯投资，生活还是在荆门，那留一套卖一套，目前恒大没有交房，只能出手你目前一套。3.最后就是武汉建仓。武汉目前我们重点关注的板块知识星球内部有分享。

提问：因急需资金周转准备出售一套小户型，中介说买家是准备*款贷**买。因为以前也没有卖过房，诚心请问雕叔：对这种*款贷**买房我们作为卖家要注意哪些问题？谢谢！

回答：中介找的哪一家？一般大中介都还是很正规的，小中介就要小心一点。一定要见到买家本人，合同约定和买家本人过户，买方不得更名 。其他流程就依照中介合同约定办理过户手续，以及要求买方支付相应的房款。一般找大中介他们都会把控好流程的，不要图小便宜私下过户。

提问：雕叔，二手房交易过程中，中介费用什么阶段给多少合适

回答：中介费武汉一般签订合同给，但是也可以和中介商定分期给，比如签订合同给一半，收房之后再给一半。重庆基本都可以谈，武汉跟中介谈的空间不大

提问：雕叔，商业过户有核定计价和差额计价两种方式，看了你之前发的都是差额计价，能给说说核定计价的方式吗？

回答：重庆商业投资性较差的另一个原因，就是过户税费很高。1、增值营业税=（本次评估价格—原始发票价格）×约5.3%；2、契税=本次评估价格×3%；3、土地增值税=增值额×增值率相对应的增值税率（30%—60%）；增值额=本次评估价—原始发票价格（1+5%×年限）—增值税、*款贷**利息、初始*证办**契税、维修基金等；增值率=增值额\/扣除额×100%（扣除额=评估价—增值额）；4、个人所得税=（本次评估价格—原始发票价格—初始*证办**契税、维修基金—土地增值税—增值税）×20%；或直接按本次评估价的1%缴纳。5、评估费×2%；6、另外还有中介费、按揭服务费、印花税等。

提问：请问雕叔，沙坪坝图书馆那一带怎么样？凤天锦园小区如何？多少钱一平可以买？

回答：沙坪坝图书馆那边也算是环线盘，有凤鸣山中学，沙区图书馆，西南医院等多个知名企事业学校，算一个老区了，人口基数较大。买在这些地方基本就是实价，很难跌。建议凤天锦园建面不要超过13000接。

提问：本人已经有两套，用父母的名字买房的话，可以加两个人名字。然后我自己还贷嘛？

回答：你能贷两套，你自己正在还的房贷有几套？如果没有两套就可以继续贷。你父母还可以贷吗？如果你不能贷了，就以你父母名义*款贷**，还可以贷十年，你帮父母还就行了。

提问：南岸四公里轻轨口小区顶楼朝西三房，建面每平要低到多少才值得入？七千？八千？

回答：你不说小区名，其他信息也给的不多，我怎么帮你建议呢？不过你淘笋的话，建议低于周边30%的二手房可以选，再选小区里面较低价位的。现在那边的价格考虑7000左右的。

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