开篇，道士君问一个直接点的问题：大家对红桥的记忆点有哪些，北洋大学？大胡同？千里堤？
01
GDP垫底，高负债区，财政收入最少
红桥怎么了？
今儿我们聊聊大红桥，为啥呢？来，直接上数据：
从2019年各区增速来看，GDP总量方面，滨海新区独占鳌头，环城四区相对均衡，中心城区和远郊区内部GDP总量分化较大。细看中心城区，河西区、和平区和南开区的GDP总量较高，而河北区、河东区和红桥区GDP较低，其中红桥区垫底，仅有209.0亿元，2019年增速虽为6%，但不影响整体总量低位徘徊。
从广义债务率（（地方政府债务余额+存量城投债余额）/（一般公共预算收入+政府性基金收入））来看，红桥区债务率最高，高达675.0%，更值得一提的是从广义债务率变化来看，红桥区的债务率上升幅度也是最大。抛开隐性债务，可以说，红桥区是名副其实的”高债区“。
一般公共预算收入规模方面，与GDP总量类似，红桥区仍处于最末位，不足20亿元，增速变化方面，也是呈下滑状态。
一项项都暴雷！从公布的数据直观来看，GDP垫底、高债区、财政收入萎缩，负增长等等是2019年红桥区的新标签。当然，未在此公布的数据，红桥区也表现的差强人意。但是危机中是否未来会有更大的发展好的机遇，道士君会一一和大家说。
相信很多朋友会连续发问，红桥怎么了？曾经辉煌、蓬勃发展的区域哪里去了？
我们熟知，红桥，位于天津西北部，是天津市的发祥地、天津近代教育发祥地、天津商业发祥地……也是天津市赴北京、河北、东三省重要通道之一。为何近几年区域的发展运行较慢，财政收入偏低，债务过高？红桥区发展局面至此，与ZF规划、棚改和推地节奏是否有紧密关系？
道士君翻阅近百份资料梳理了一下，核心原因归结以下几点：
首先，区域发展新规划推出、落定动作较慢，好在2019年释放出了新的规划：西站商务区新规划、子牙河沿河片区规划、重点打造光荣道科技产业园等等，加快了区域发展布局。
其次，棚户区比较多，清除的难度比较大。道士君特意查了一下，红桥区的棚户区的总面积将建70万平方米，占了将近天津市棚户区的一半，可见此处改造难度之大，清零更是需要市级财政的支持，棚改完成后，也需要长时间的规划和重建。这里道士君重点说一下，棚改之后，迎来的曙光会在，潜力也在。
再有，公建设施、大型商业少之又少，使得区域价值的提升受到限制。提到红桥的公共资源大家能想到什么？西站？水游城？西关街？大马砂？其中最新的商业像水游城也是不温不火的。针对这些，据道士君了解，ZF也在积极加速改善中。
除此之外，其一，红桥的教育资源相对匮乏，同时相对好一点的小学学片却距城中心较远、商品房项目向来匮乏的丁字沽和咸阳北路片区，区域、资源优势不相匹配，目前红桥也在大力补齐教育短板，扩大优质资源，形成良好的教育生态系统尚需要时间。其二，产业层次较低、结构相对不合理，需要新的产业拉动、盘活。其三，轨交网络也尚在推进中，目前区域内仅地铁1、6号线运行，4、7、12、Z2均在规划建设中。
上述一箩筐原因的叠加影响，使之目前红桥区发展缓慢，经济上升动力暂时受阻，但这样的状态相信不会持续太久。
02
供销量骤减，土地出让少，棚改刚完
红桥楼市“被冷落”
我们再来看红桥区的楼市，在天津楼市轰轰烈烈的发展中，红桥大概是被冷落的一隅。新盘少、配套差、发展慢成为人们眼中的第一印象。西站城市副中心像被随便说说的玩笑，不顾天津开始一路向南，后期一路向北（京津冀）到现在全面均衡的发展势头，还在硬撑着头衔和口号。与大肆兴建综合体的其他区域相比，这里的楼盘更偏向保守、宜居、实用。
回顾近五年来，红桥区的土地市场，2015年宅地累计成交了2宗，2016年至2018年，红桥出让的土地也少得可怜，仅有纪念馆地块、佳宁道地块、油脂厂地块地块。其中2018年宅地“零成交”。
这里，道士君特意提一下，2019年“天津红桥土地推介及平安地产金融促进会”上，红桥区共推出了9宗土地，拟供应土地80.87公顷，规划总建筑面积261.19万平方米。但我们发现，2019年，红桥区土地累计出让仅1宗。
红桥整体土地出让少，自然而然土地成交总额也不多，2015-2019年累计成交总额约150亿，年均楼面价为15243元/㎡，成交建面不足100万㎡，尤为可喜的一点，红桥区土地年均溢价率27%，相比其他市中心区域要高，验证了“区域潜在价值力”。
新房市场方面，2015-2019年，红桥区楼市累计供应不足100万㎡，19年新增供应更是不足10万㎡，累计成交118万㎡，年均成交23万，但我们发现，最近三年来，成交量大约在10万㎡左右，整体呈供不应求发展趋势，供求比为0.79。我们发现一个有意思的点，一直以来红桥区的房价属于梯度上涨，涨幅比例可观，但是2019年，整体区域房价结构性下滑较为严重，同比2018年，降了5000多元/㎡。
对比其他中心城区，红桥的楼市可以说是“不痛不痒”，主要核心原因是供应成量相对较少，以致成交量不高，同时购房者对区域认可度不高，也造成区域需求不足。
对于红桥各版块行情，红桥区以西站为轴心，核心发展板块为泰达城、芥园道、咸阳北路、丁字沽-光荣道。
细化来看，泰达城板块也就老红桥人熟悉的西北角-三条石，板块起步较早，发展相对醇熟，但是被赋予的标签：南开殖民地、回民区、网红美食，最初不少南开交界红桥位置的购房者，都会选择这个板块，后来购房群体逐步“南溢”，越来越多的其他区域的购房者会在这里置业，区域价值一路飙升，随着惠灵顿国际社区品质拉高，更是带动区域上了一个新台阶，目前惠灵顿国际社区新一期在售，备案成交价在2.7万/㎡左右。
芥园道，在老红桥人眼里是最好的地段，是红桥最早一批高端改善住宅的所在地，从紫芥园、明华里到华城领秀，当年这周边聚集了不少像公务员这样的群体，周边交通、商业、教育等配套优质。目前板块近两三年内无新房项目出售。
再来说说，丁字沽-光荣道板块，这是红桥区的老牌居住区，也是所谓的“文化中心”，教育资源相对充沛，但是这几年随着区图书馆、区文化馆的搬迁，人气下滑。区域近几年也无新房在售，仅有次新房亿城堂庭在售，周边二手房房龄在20年左右。
最后是这几年比较热的咸阳北路板块，随着北岸中心的热销，区域价值被重估，目前在售的高端项目公元大观、九和府都在这个区域。
综合来看，目前，红桥区在售住宅项目并不多，仅泰达城河与海、朝阳领御、公元大观、北岸中心、九和府、天津陆家嘴金融广场（惠灵顿国际社区），其中几个项目尾盘在售。可看见的是，支撑整体楼市活跃的”因子“不足，但我们从目前在售楼盘及未来规划，可预见的是红桥区的后劲较足。
楼市发展可圈可点，除此之外，提起红桥这几年，大家会立刻想到”棚改“。前面道士君也提到，红桥区的棚改面积、难度都很大。据所知，红桥区有棚改“三年清零”任务共涉及21个项目、总面积69.63万平方米，且棚改任务将于2019年完成，说是已完成了清零任务，接下来，具体的规划、重建等都一一需要夯实落定，虽目测来看，发展周期较长，但让人值得期待。说句公道号，像红桥区这样大刀阔斧棚改的区域少有，为了区域发展更好，下定决心整改的也少有，相信，在不久的将来，我们会看到一个全新的红桥，一个蓬勃发展的红桥。
春已暖，花已开，红桥的“漂亮翻身仗”是时候重拳出击了。
数据来源：京津冀数据研究院、各区时政决算报告、各区财政预算行情情况报告、广发证券发展研究中心、中指院
