发这篇文章的时候，还是有些小忐忑！一边是买房的人想着自己能够赚到便宜，买到房子，生怕得罪购房者，也担心部分中介，若是我这说出了真相，砸了别人的饭碗！这也不好！我们采访了很多中介，最后也征得了他们的同意！
4月，长三角地区土拍热，近期苏州的土拍又揽金百亿。很多人都想趁着这波利好，占些便宜！无锡的房价较高的不过3万左右，较低的也在1.5万左右，无锡房价的价格段对比其他城市相对来说价格区间是比较小的。
真相1：这是套路，但是购房者不得不上钩
你是否听过，看过，某某楼盘又售罄了，你是否看过某某楼盘土拍又热了。这些都是楼市释放利好信号！你或许以为看房买房的人都是托！你仅仅知道这些，还远远不够！
听着中介口述，他们的操作手法，透露着无奈和悲伤！
“我们一般会先蓄客，根据之前的数据，和竞争对手放盘的量，决定自己放出多少盘，然后购房者会来抢。售罄率是个噱头。可以营造卖方市场。但其实这也是无奈的，因为我们也没有办法。”
我很理解这种营销方式，个性化需求的单品本就是这样。很多看房者和数据统计专家了，每隔段时间，都会统计一些房价数据！但我经常对我的客户说，不要相信这些数据！开发商的产品不同，价格也是不一样的，高层和洋房本就存在价格差异！而且每隔一段时间放出的楼盘，也会根据竞争对手绝对。所以房价报价单不能反映真正的楼市！只能做个参考！
要想理解本地的楼市，还得从中介手里拿到产品清单。统计处理！
“蓄客，销售”方法本身没有问题，有助于稳定楼市，在卖方市场，某个时间段，开发商有意避开了互相恶意竞争。所以购房者必须要要有预判，理解开发商下一步会放出哪些楼盘！
真相2：购房者始终无法集体行动
一位中介介绍，他手上的客户自己都记不清楚，有些人成交可达8个月。“那么长的时间，我很难保证，他是否被别人捷足先登。这些购房者都不是集体行动，各自都怀揣着各自的想法。”
仅有一次，我听中介们谈到集体购房，那个是一个村子的几个年轻人。他们之前本就关系很好，各自成家后，也希望彼此住的近些！那是我见过仅有的一次！年轻人成年后，各奔东西，很少有能再次聚到一起生活的。
为了能让大家知道自己的邻居是谁，我们做了很多努力，收效甚微！提前知道自己的邻居是谁？对于刚需者而言，他们更希望看到自己买的房子涨价。这附加的价值反倒对于他们影响不大！
在我接触到的无锡某个小区，价格比其他楼盘价格低，可以说是一个价格洼地，物业配套始终跟不上。住进来的人扩家违建的居多，很多别墅院子里都各自搭上了小棚子，业主们各自心怀心思，物业垃圾，很少问津。结果就是这个小区尽管价格很低，但是依旧搬走了很多人！中介卖这个小区二手房的时候，都不推新的业主来看房！
如果有想找邻居的想法，请扫下面码，联系小编（注上“找邻居”）！防止营销号骚扰，也请打开朋友圈权限，小编会判断是否是真人！
真相3：中介们的三板斧
和中介们沟通，我将他们的方法总结为，三板斧！
1）蓄客，成交，售罄率，造势！
2）特价房，便宜房源，特价噱头！
3）另类眼球营销，裸背广告，自我维权炒作等
尽管这些手段，被用烂了！但是第一点仍然赚到了，大部分购房者的眼球！从一点上看，他确实提供了一个市场信息，你可能看中的楼盘卖完了！这对于一些抢手楼盘来说，对购房者无疑是影响很大的。
购房者无奈也得看紧盯着看中的楼盘的动态。
一次开房团上，同事们也是吐槽，业主们互相都不沟通，他们难道不知道集合起来去向开发商要折扣吗？
个性化需求，各扫门前雪造就了此时的楼市！楼市回暖，是个信号！意思是购房者们便宜的时候到了！等到释放了一部分需求，楼市就会出现另外一个信号，楼市回暖下行！
然后再蓄客，再成交！如此往复！
真相四：假购房者的错误信号
贫民式的呼喊，房产圈的每个时代都有！什么开发商赚钱唯利是图这些，房价高的超出预期这些！这些情绪的观点和认知要剔除出去！购房者真正可以沟通的就是自己的邻居！
老业主的吐槽，才是反应这个楼盘真实的情况！
最后，我总结到：楼市回暖还是冷清，跟真正懂购房者的影响不大，影响最大是无力买房的看客和摇摆不定缺乏信息资源的购房者！