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观点地产网在商业地产寒冬中，越秀房托交出了一份相对理想的期中成绩单。
数据显示，2016年上半年，越秀房托收入总额为人民币9.09亿元，较去年同期增长15.1%；物业收入净额约为人民币6.09亿元，较去年同期增长23%。
越秀房托行政总裁兼执行董事林德良指出，未来越秀房托旗下重点项目广州国金中心以及上海越秀大厦，仍将成为公司业绩增长的助推器。
据其介绍，广州国金中心写字楼部分续租率达到70%-80%，且新租户为租金带来不小增幅，零售部分国金天地经过调整之后，餐饮占比达30%，租金水平增长了10%。上海越秀大厦出租率达到100%，租金单价达255元/平/月，环比增长4.9%。
“接下来，广州国金中心以及上海越秀大厦将为公司带来持续的租金增长。” 林德良分析称，广州市场供求区域平衡，未来增幅会回升，而上海市场租金虽增速会放缓，但仍会继续保持增长。
林德良还透露，越秀房托所有的物业上半年的续租率是77%，续租的租金增长是3%，新增的租金增长是11.8%。
尽管一直强调会关注项目收购，但至今为止，越秀房托的收购名单中仍只有上海越秀大厦一个。对于市场质疑其项目增长缓慢，林德良也作出了回应。
他强调，在香港的房托基金里，快和慢大家心中有分数，因为大部分基金都是从过去两年才开始收购的。香港房地产基金成立了11年，前9年几乎是内部互动为主，所以从这个角度来看，这种产品的特性就是相对比较稳健的。
“好的东西我们都会寻找机会购买，这是发展过程中的一个方向，但是要看时机，看项目。”越秀房托主席林昭远补充道。
至于收购目标，林德良指出，这么多年来其实都没有变，对于一二线城市，越秀房托是关注核心地段的物业，写字楼、综合体都是首选。
此外，降负债将成为越秀房托下半年的工作重点。林德良坦言，当前外汇波动确实比较大，这也是一个系统性风险。
下半年，越秀房托将采取两个措施应对，一是降利息，二是调结构。所谓调结构就是调整人民币债与外债的比例，“这些都是我们努力的方向。”
以下为越秀房地产投资信托基金2016年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司所有出租物业出租率都有改善，预期出租率和租金怎样？另外，旗下商场收入有增加，未来会不会考虑多收购一些零售商场？接下来有什么收购目标？
林德良（行政总裁兼执行董事）：按照第三方的报告，广州地区的核心区域供求趋势趋于平衡，未来几年租金增幅会提升，这是对广州的描述。
广州珠江新城落成的写字楼，今年下半年和明年上半年供应完毕之后就不会再有了，所以从供求关系上看，会有租金上升的可能性。
上海的描述是，租金继续保持增长，而且增速有可能放缓，放缓的原因和整个国家的经济是有关的，因为最近国家经济处在转型期。
我们上海项目所在区域是竹园CBD，未来上海交易中心会搬过来，距离我们的项目是 500米之内。我们把这个项目打造成竹园的标杆物业，租金是比竹园的平均租金要高。
而且这个项目针对性地服务成长型的金融行业，为此增加两个投入，一是增加了暖气供应，上海不是每个写字楼都有暖气的。二是针对金融行业铺设了高速光纤，这就是提升租金的根据。
我们的团队很有办法维持稳定的出租率，广州国金中心写字楼出租率保持在70%-80%以上，客户关系的维护做得相当好。同时，新租这部分租金升幅也不少，上海项目升了30%。
另外是零售商场，国家社会零售总额同比增长了11%，这个数是什么概念？如果扣除CPI的增长，净增加都有9%，换言之消费多了。其中，餐饮的增加是12%。
今年上半年，广州很多商场做了很多动作，例如主动做商业调整，增加了餐饮以及文创类的比例。目前国金天地餐饮面积占30%，为租金带来了不少的增长。
国金天地5月17日正式营运，到6月份已经有20几个商家超过了原来的底租。比如有一个商家原来租金是295元每平米每个月，现在已经是400元了。
至于收购目标，这么多年来其实都没有变，对于一二线城市，越秀房托是关注核心地段的物业，写字楼、综合体都是首选。
现场提问：国金中心在今年调整商业业态之后有不错的业绩表现，接下来是否会在其他的商业物业上进行类似的业态调整？
林德良：国金天地这次品牌引入的聚集度很高，很多餐饮品牌都是第一次进驻广州的，这些都是具有成长性的餐饮品牌，因为跟整个物业是共同成长的，也就是说未来租金是可以看涨的。
对于其他的物业，两年前VP101 共有 2.7万平方米，其中1万平米给了快时尚的优衣库，通过这个也带动了其他1.7万平方米的其他商家，这个对整个商场的人流、生意额都有很大的带动。
现场提问：未来在谨慎收购的情况下，怎么维持公司较快地增长？有观点认为，房地产信托上市的资产并不是收益特别好的资产，因为如果真正好的话，没有必要放到资本市场上跟投资者分利润，管理层是怎么看待这个观点的？
林德良：不同的产品可能要有不同的认识，信托上市的产品强调的是稳健发展，而不是快速。
至于收购的快与慢，投资的策略强调成长性，这也要看整个经济周期，在这个周期里捕捉到了，成长性就会好，或者是通过团队努力，业绩也可以做得好。
在香港的房托基金里，快和慢大家心中有分数，因为大部分基金都是从过去两年才开始做收购的。香港房地产基金成立了11年，前9年几乎是内部互动为主，所以从这个角度来看，这种产品的特性就是相对比较稳健的。
关于有些观点认为做REITs都是些不太好的资产，这可能是参差不齐，但可以看到，越秀房托持有的国金中心是广州独一无二的地标性物业，从2012年年底，越秀房托已经在110多家亚洲的房地产上市基金里总资产进入了前十名。因为这样，我们2015、2016年被联交所选进了恒生综合大中型股指数以及恒生综合高股息指数，所以公司资产质量还是比较高的。
现场提问：越秀地产是否会对越秀房托注资？汇市比较波动，公司有什么策略应对？会不会多发一些人民币债务？
林昭远（主席兼非执行董事）：从整个经济趋势来看，应该是L型，处于底部，L型就是下滑之后，会持续一段时间，经过了前面几十年的高速发展，目前是处在调整期。
从调整期的角度看，未来是往服务业发展，服务业的发展对商业的发展又会带来比较正面的影响。特别是广州，越秀房托主要的商业在广州，广州第三产业占比已经达到了68%，这个数据对公司的商业项目带来了很大支持。
越秀地产在越秀房托发展的十几年里 ，都会把一些宝贵的资源注入到越秀房托。另外，好的东西我们都会寻找机会购买，这是发展过程中的一个方向，但是这个要看时机、看项目。
林德良：关于外汇问题，波动确实比较大，这也是一个系统性风险。接下来我们会采取两个措施应对，一是降利息，二是调结构。所谓调结构就是调整人民币债与外债的比例，这都是我们努力的方向。
现场提问：国金中心和白马大厦的租金每平方米同比增幅是多少？现在国金中心续租情况是怎样的？国金中心零售部分出租率下降原因是什么？
林德良：白马大厦的租金在今年上半年比去年同期是略有增长，增长了 2.6%。
越秀房托所有的物业上半年的续租率是77%，续租的租金增长是3%，新增的租金增长是11.8%。
至于国金天地的出租率，5月17日开业，当时4楼还有两个铺位没出租，现在已经出租完毕了，9月1日开业。负一层还有四五个铺位没有出租，这些也会在今年下半年完成。
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