我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：亲爱的房姐，您好，关于人生重要的选择我们两人商量决定咨询下您的看法，以帮助我们决策。基本情况如下： 两个人都有购房资格，尚未领结婚证。现需要买首套住房，我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。他西城户口，我房山有工作居住证。两个人刚参加工作，两个人月收入加起来2万，首付父母可以出150万-200万。提问：1.今年是否是买房时间？大概在几月？2.西城老破小，大兴，房山，应该怎么做最优买房选择？3.房山区长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4.新楼盘和二手房，宜居房和学区房如何选择？您怎么综合考虑这些问题，期待专业聪明的房姐回复～谢谢，❤️比芯～
回答：北京未来城市发展以东南向为主，京津冀都市圈的协同发展需要北京 做为 核心辐射源，包括联动雄安 现在买房越早越好，没有最佳时间 房山缺乏支柱产业，商圈很难成型，投资不建议，自住：长阳>良乡>窦店 如果以后会置换改善，首套大概率只是过度，一定要慎重，建议二手房核心地段为主，后面换房会更轻松
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提问：房姐你好，SDSF的刚需上车房，*弹子**不多110以内。最近去看了04-08年酒仙桥梵谷水郡，炫特嘉园一期的开间，还有东三环到四环几个80-95年期间的一局和小两居老公房（潘家园南里，东里，双龙南里，松榆东里），考虑到买房后不会直接住，而且可能会是过度房（这个要看是否结婚要孩子的情况，如果3年左右结婚有孩子可能不会很快过度），现在很纠结。不知道上车房应该买在哪里，而且老公房只能选择商业*款贷**（会多交利息），公积金+商贷组合贷不划算（*款贷**时间短，月还款压力大），结合我现在的情况请教一下，希望能给得到一些专业的建议，谢谢。
回答：上车盘就选公房 房龄选90以后。不用纠结*款贷** ，压力过大就选商贷，后期你会改善置换，也就是说你的利息只是多交了几年 而以 ，折算下来并不多
提问：房姐您好！简单介绍一下，目前我首房首贷，在北二环上班（未来5-10年可能在西二环），爱人在北五环上班，目前主要关注未来金茂府和公园十七区，均是145平米的四居室，金茂府容积率低但得房率不高，后者不含精装且小区中间有一条市政道路，离地铁也远一些，总价都在800+，想跟您咨询：一是对于这两个盘您怎么看？二是这两个区位您看好哪个，原因是？三是您是否有更好的推荐？万分感谢！
回答：这两个都是限竞房，如果投资都不建议 自住 公园十七区>未来金茂府，公园十七区位于中央别墅区，周边配套相对成熟，环境更好点
提问：新人首问： 金句迭出的女神姐姐好，单身未婚女性，上班丰台成寿寺，投资+自住。*弹子**300，有过*款贷**记录，算二套，月供能力能支撑150万商贷。 看房看了成寿寺晶城秀府，宋家庄政馨园，方庄的芳＊园。 昨天加入您的星球，连夜阅读+功课，又在中介app上关注了朝阳九龙花园、金海国际、沿海赛洛城—美利山、十里河的美景东方。 想问选盘建议，优化方案。新手买房烧脑中，盼望姐姐百忙之中回复，鞠躬啦～ღღ
回答：丰台看看草桥欣园、怡海花园 朝阳可以看看梵谷水郡、CBD传奇、后现代城 方庄附近推荐 方X园、三环新城。
提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万*款贷**） 感谢！
回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低
提问：您好！我在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京\/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！
回答：1500只买一套浪费了，建议深圳 北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
提问：你好房姐，我现在在十里堡附近居住，在国贸上班。希望换房到环境更好的小区，房子更大。新盘主要看了台湖（万科东望和翡翠四季）和未来科学城（金茂府，观承望溪，壹号庄园洋房以及翡翠公园）。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房，手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗？还有什么其他推荐吗？感觉还房贷压力比较大，有什么好方法吗？谢谢
回答：你好，原则上不置换。 不知道你的首套房具体什么情况，一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。 工作在国贸，就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区，挨个看一遍就有大致感受。 金地国际花园是主要的，其次要到双井九龙山一带，7.5*200＋平的次新大面积复式或者大平层。 另外双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好，适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。 感谢付费！
提问：【新人首问】房姐您好！ 问题1.丽泽金融商务区与望京板块，那个比较有投资价值？ 2.阿里巴巴北京总部区块值得投资吗？ 3. 手上大概有700w现金，以上说的几个区域，那些小区楼盘，最值得投资？ 先谢谢咯
回答：丽泽金融商务区规划挺好，但这么多年落地效果一直不理想。望京发展的倒不错，综合考虑投资角度望京更稳 阿里总部板块 持有在5年以上可以投，长期看好 望京 宝星国际 慧谷阳光 都不错，兼顾品质自住可以看融科橄榄城
提问：房姐，如果只考虑投资，不自住，北京上车的最低标准是什么？
回答：如果懂得一些选筹技巧，可以首付100万买到250+的房产，通勤地铁线路上的90后公房两居。 首付130，可以买到300出头，东三四环两居。
提问：房姐好，新人首问。2015年在房山中冶蓝城西区公积金*款贷**买100平三居，2018年初的房本，还有40万*款贷**未还。老婆在望京上班，我在平安里上班，两口月收入2万左右，在潘家园有小两居（非商品房）出租，孩子和我户口在西城什刹海学区集体户，明年上小学。有几个问题请赐教： 一是现在是置换的时机吗，中冶蓝城的房子能卖多少？ 二是在金台路买个60平左右两居老破小自住，为了明年孩子在什刹海上小学，大人上班方便。不知道考虑买金台路合适不合适，还是有更合适的地段，金台路哪个小区好，怎么办*款贷**，首付得多少？ 三是这个收入有没有在西城买房的可能，有合适的地段吗？
回答：金台路老破小可以看，主要淘单价6左右的标的，实地跑盘看下，标的不多没法直接推小区 如果你以二贷资格买需要200+首付，如果用全款抵押相当于100+首付 西城不建议，选筹非常少基本无居住体验
提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？
回答：郊区别墅投资的话不建议碰， 目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机
提问：新人！急急急！首付二百，需三居平层，看中龙锦苑东区。请问东二区124平 五层 三居商五一450，需重新装修，可否入？如价格高，总价多少可入？另龙锦苑东您一直没推荐，有何诟病？这个区域购买时需要注意什么？感谢
回答：龙锦苑东可以入，注意龙锦苑东没有学区，户型都属于南北通透还不错，就是小区和周边环境很一般。 450属于市场价，能砍下10万更有性价比。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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