为邦地产营销机构 今天
上海作为中国经济发展最发达的城市之一，整体房价也始终居高不下，目前紧随深圳、北京之后，位列全国前三。2021年是中国房地产发展史上，最为特殊的一年，上海也正在经历一场房地产市场政策变革。上海目前是怎么样的一个市场？
上海目前有常住人口2400万，按照家庭为单位，一共约964万户家庭，但目前整个上海的房子只有800万户，也就是说，上海大概有164万户家庭目前没有自己的房子，按照一家三口的家庭标准，大概有490万人是无房户。对于上海目前，热门新房摇号来看，无房高积分的人实在是太多了。不过这个490多万人中，有很大一部分是没钱买房的，甚至有很大一部分人还没有达到买房的资格。但有一点我们可以看出来，这些没有房子，还在租房，甚至依靠家人、公司、社会解决居住问题的人群，未来将有很大一部分，即将踏入买房的人群中。
由此可见上海整体房地产市场的供需矛盾，依旧存在，市场具备长期的购买需求。
上海目前的月平均工资为6378元。不同年龄段的年收入也有所不同，高技术人才，35岁的人群年收入约14.9万，这样的人群到55岁，大概年收入平均为19万一年。学历不高，技术能力一般的，35岁平均只能一年赚12万。一年的收入，即使不吃不喝，基本也就只能买上海房子2-3个平方，想要购买一套100平米的三房，需要整整连续工作30-50年。由于房价与工资之间的鸿沟，也就导致目前还有这么多人没有房子的最主要原因。
从户型结构来看，上海目前超过60%的户型都是1房和2房，3房以上的户型一共只有约320万套。从居住舒适度来看，也只有30%的家庭能住上3室1厅的户型。无论是1房还是2房，未来都不适合家庭居住要求，只能是单身和过渡性的居住产品。从户型配比来看，改善的需求依旧，如果有条件，赶紧卖掉你手里的2房，置换一套更加方便生活的3房。
上海目前还有78%的房子，都是6层或6层以下的，而且这些房子大多房龄偏老，没有电梯。物业和小区环境都没有很好的保障。其中有大概26%的房子是没有独立卫生间或者独立厨房的，居住生活极其不便。随着上海各区这几年棚改、旧改的实施，越来越多的这种房子已经*迁拆**，居民生活上得到了根本性的改善。但还有很多住宅一时间很难改变目前的生活现状，有15%的房子，房龄都超过了30年，上海可能有很多人居住的房子比自己的年纪还要大，因建筑质量等问题，时常有居住的一系列困扰。年纪大，每天上下爬楼梯，生活极为不便，居住改善的需求矛盾依旧非常严峻。
2021年初到现在，上海出台了近30条有关房地产调控的政策，从市场调控预期来看，确实取得了很好的成效。这些市场的变化，对于还没有买房的人群来说，无疑是利好，而对于想要改善的购房者来说，则更应该坚定买房的决心，往往市场最低谷时，就是买入的最佳机会。一旦市场回暖，量价回升，你想买到更好房子的机率也会随之降低。
接下去对于市场来说，城市的人口结构和居住需求是基础，政策则是市场变化的催化剂，除了目前颁布的调控政策，未来对于市场的影响可能还有一个至关重要的因素，那就是房地产税。
关于房地产税
最近网络疯传有关房产税即将迎来实质性推进。房产税的实行对中国房地产市场长期稳定发展有着重要的作用，目前全国人大常委会授权国务院，在部分地区将开展房地产税改革试点工作。政府调控房价的目的，也不在于让房价暴跌，只是不让房价大涨大跌，维持稳定而已。中央一直在强调的，也是说房子要用来住，大涨和大跌对于经济平稳运行来说都算不上是一件好事。房产税的确在控制房价上有较为显著的优势。具体来说，就是当下中国对于房地产的税收仅仅作用于房地产开发层面上。对于房屋持有，税务涉及较少。房产税就是从房屋持有、成交环节上增加税务调控，以抽税的形式限制个人过多的持有房屋物业，在成交环节上设限。如此一来，对于拥有多套房产、高资产净值人群的影响还是颇大的。不过对于普通大众的影响其实并没有想象的那么大。未来可能实行的叫房地产税，而不是房产税。房产税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。它将是一种城镇土地使用税+房产税的组合税种。
关于房地产税的实行时间和试点城市并未公布，但上海之前就有房产税了，只是在实行过程中并不是所有人都亲身经历而已。
房地产税如果正式实行，对于我们现有的房子该不该抛售，未来是应该买房还是租房呢？最多人关心的其实是对自己的影响，多套房子，房产品质一般，我认为是可以结合税收成本问题，考虑一下是否需要卖掉。未来房屋的品质将更为重要，更多人会将手中资产集中到优质物业上。所以，新一轮的市场改善将会进入新的赛道。