豪宅标杆运达中央广场能走多远
原创 鬼计多端 达道晓歪 2023-04-30 22:59 发表于湖南
运达中央广场作为长沙豪宅的标杆之一，简单讲一讲运达如何成为豪宅开发商标杆的。
运达作为豪宅标杆，源于运达中央广场项目，要看运达的成功，就一定绕不过运达中央广场。
运达中央广场位于长沙大道与沙湾路交汇口，长沙大道地铁口。南临长沙大道（机场高速），东侧为沙湾路及嘉宇盛世华章，西侧为大桥安置区，北侧为大桥安置区。项目包括六栋住宅和两个五星级酒店及写字楼与商业。容积率4.4。物业管理公司运达旗下水清木华。
从以上资料看，运达中央广场的位置并不突出，有地铁和机场高速的极端便利，也有比较齐全的商业配套。但同时快速路带来的污染也不小，另外，西边与北边的开放安置区，与运达中央广场的反差特别明显，如图：
项目于2011年开始开发与销售，售价15800，精装含中央空调地暖及家具等，2017年初住宅销售完成，尾盘售价19800。 销售周期长，去化比较慢。价格始终远远高于周边楼盘。对比旁边的嘉宇盛世华章，价格一直是两倍以上。
运达中央广场的优点：
- 交通方便，自驾及地铁入库，去机场方便。
- 大户型，装修标准高
- 物业管理全城最佳，不知道有没有之一。
- 商业写字楼与酒店配套，
缺点也很明显：
- 容积率高，小区空间较小
- 没有视野与景观，景观只有小区内部绿化
- 周边开放安置区几乎都是经营性的市场，
- 教育配套很弱
- 周边无公园及其它公共场所
正常情况来看，这样一个楼盘，非常偏向商务人士使用，更像是位于CBD的商业住宅项目，并不适合普通家庭居住，对老人小孩或其它偏居家需求的人士很不友好。但这个楼盘又不在传统的商业聚集区域比如芙蓉路五一路，周边都是安置房市场，作为豪宅，地位会显得很尴尬。我想这也是去化周期那么长的主要原因吧。
但作为整个一大片区标准最高的纯粹大户型楼盘，肯定是不太缺客户群的，高桥大市场经济活跃得很，不缺购买力，只要楼盘做得好，愿意为品质买单。还有一些经常需要去机场的高端商务人士，都可以选择这里。
那运达中央广场的品质做得如何呢？楼盘的品质包括很多方面，外部的位置与周边配套是城市建设和规划就已经确定了的，开发商能做的就只是楼盘内部提高建筑品质、公共区域、公共设施及物业管理，从这一点来说，运达做得相当不错。不用谈什么设计，可能很多人也无法感受公区及园林设计的美，但运达的确是舍得花钱在公区尤其是物业维护上。
新房还在出售的时候，人们往往还不能发现运达对公共区域的维护有多上心，因为很多楼盘在房子还没卖完的时候都很上心，公区设施维护非常好，干净整齐，连保安物业都是年轻帅哥美女。在交房入住几年后，还能吹毛求疵般地做物业维护，这样做的也就是运达中央广场了。我在网上搜索运达中央广场，除了营销外，其余最常见的正面信息就是华丽的大堂公区，建筑材料如何高标准要求，干净整齐的绿化及路面，贴心的物业服务有多给力。感觉这个豪宅并不是豪在住宅本身的品质上，更多的是物业的豪。
运达中央广场获2020中国楼宇经济奖2020中国楼宇经济 TREND 地标奖。2022年入选了2022年第十三届《亚洲10大超级豪宅》排行榜，主办方是以豪宅交易价格、楼盘知名度、质量满意度、 物业领先度以及地理位置、建筑设计、人文价值、建筑材料、安全私密度、配套设施、ESG（环境、社会和治理）等多项指标为考核来评定。
毫无疑问，运达中央广场的新房价格和知名度是够的，以新房价格看，在当时都是遥遥领先其它楼盘，在周边几公里甚至更远距离内，楼盘的配套酒店与公区和商务配套无人能敌，这就造就了运达中央广场的豪宅名声。
再看022年第十三届《亚洲10大超级豪宅》排行榜其他楼盘，汤臣一品，深圳湾一号，合生霄云路8号，在位置，周边环境，景观视野，安全私密度等各方面，与运达中央广场完全不是一个级别的
汤臣一品周边陆家嘴金融中心与一线江景，商务中心的位置与景观都是顶级
深圳湾一号周边写字楼与公园海景，位置与景观都是顶级
合生霄云路8号也在机场路侧七百米外，东四环，但周边空旷，并无明显不利影响。北京无江海景观，但视野也极为开阔。
像运达中央广场，紧贴着机场高速与大片安置区，既无商业密集区，也完全没有公园景观视野，全凭自身的公区及物业以及商业配套，与上述豪宅同列榜单，我也是对运达的能力表示钦佩与迷惑。
继续看看运达中央广场的二手价格，运达的二手交易价格在2.3-3.5w，150平的最近成交在2.2-2.3w，对比2015-2016年150平销售价格17280， 涨幅远低于全市平均水平，几乎垫底。在不是密集商务区的地方做商务类豪宅，运达是想凭借一己之力来孤军奋战。商务类豪宅也并不适合大多数人的居家使用，从150平面积段来看，二手市场上并不占优。
运达中央广场不等于是运达其它楼盘，运达在长沙还有建设运达锦绣广场，运达滨河广场，运达会展湾项目等。
运达锦绣广场，位于特立路，容积率3，10栋33层住宅，地铁一公里以外，没有商业，普通的住宅， 19年8月至21年4月销售。运达的名字并没有带来多少影响，物业管理还是同一个水清木华物业管理有限公司。楼盘在片区并没有任何突出的地方，几乎没有额外影响力，对比周边更老的二手房，价格也没有明显的溢价，并不能达到运达中央广场那样突出的效果。
运达中央广场三期公寓，运达公寓在运达中央广场东北侧，西临安置区，公寓住宅性质，容积率6.28，5栋超高层。物业管理公司是水清木华。如果说运达中央广场住宅还能说是有地铁有酒店写字楼的商务型住宅，那这个三期公寓住宅我就更不理解了。 周边环境还是一样的恶劣，地铁不能入库，高密度，即使自建办公写字楼在这个位置那是比临近机场路更差的选择，21年12月起售，销售价格21800-22800，价格几乎与运达中央广场住宅的部分二手价格接近。
我很难理解运达会在这个更靠里面的位置继续开发公寓。即使是靠近运达中央广场的前期商业写字楼与五星级酒店，能借用之前的资源，又或者是运达中央广场三期自身的商业写字楼也足够。 如果运达有足够的开发能力，有绝对的信心能将此处运达公寓也能开发成功，那为什么运达不另外拍一块地来建设呢，以运达的标准和投入，即使运达想开发全长沙任意一个地块，政府估计都会很乐意。但运达偏偏选择了这个最不适合做商业的的地方来继续做高端商业公寓，商业地产在最近几年本来就是地狱难度了。 可运达不服，所谓有难度要上，没有难度创造难度也要上。
相比于运达超强的开发能力和信心，更让我感到难以理解的是市场买家，早期买入运达中央广场住宅的还能理解，毕竟豪装住宅，建筑品质顶级，有酒店写字楼，也有地铁快速路，顶级物业管理，在当时也几乎没有太多的大平层竞品。但这个纯商业公寓，位置在靠后安置小区旁边，在商业公寓大跌，价格不到住宅一半的这几年，我无法理解花两万多买一个顶级建筑品质和物业管理品质但其余方面一塌糊涂的商业公寓住宅。可能还是因为我没什么见识，所以无法理解吧。这就是我韭菜阶层不能领悟富豪阶层的思维。
运达滨河广场，位于万家丽路与长沙大道交汇东南角，3.0的容积率，商业加高层加洋房的组合。
相对于运达中央广场的位置来说，这里就更好了一些，更适合做商业公寓及住宅，虽然地块较小，周边全部都是高桥大市场及物流市场，但有快速路和圭塘河隔离开来，不像运达中央广场与大桥安置区的隔离不够。周边有华晨世纪广场，快速路交叉口，有圭塘河，有地铁，南边还有华雅酒店，位置配套都好了很多，但也只是好了很多而不是一个合适的商业与住宅，周边情况有改善但还不够好，景观基本靠自建的圭塘河及万家丽路边三十米绿化。这个盘相较于运达中央广场，开始从商务往居住方向转了。对于现在的价格商业23800，高层27200，洋房32700来讲，超过旁边住宅的两倍以上，定价较高。
运达会展湾，新区域新类型，纯粹以宜居住宅为导向的楼盘。密度1.9，10层洋房加18层小高层的组合，从效果图看，楼盘占地大，配套比较齐全，有公园景观商业学校，再加上运达一贯的高品质高要求的建设及物业管理，除了地段以外，是个很适合居住的楼盘。会展片区的发展情况未明，精装17000起的价格超出周边不少（城发恒伟会展壹中心13800）。这个地块与配套，除了片区因素与地铁，即使别的开发商来开发，品质也不会太差，运达若是继续沿用运达中央广场或滨河广场的高品质来搞，的确可以，但会展湾的居住为主的产品定位与运达中央广场或运达滨河广场的定位是有明显区别的，更接近运达锦绣广场的居住定位但配套更为优秀。
运达对于运达中央广场或滨河广场这样不惜代价的苛求品质，是很花钱的，这都是成本， 谁来买单 ，只能摊到单价里，所以运达中央广场及滨河广场的单价才会如此之高，尤其是商用公寓都能卖到这个价格。最终还是业主来买单。 都是业主花钱，业主是愿意把钱花在近乎苛求的高端品质及物业服务上，还是相同的成本愿意把这个标准降低一点，而把钱花在其它配套上比如公园学校更好的宜居配套上呢？ 这可以多思考一下。
运达中央广场除三期外，早在2017就已经卖完了，还能继续以高标准维护着，这靠着物业费维持，够吗？如果物业费不够维持，那继续维持高标准就需要运达集团再往里面投钱。物业公司还能亏钱，图啥？ 图的是赔本赚吆喝，做产品标杆，做名声，为以后的楼盘开发销售做形象。
所以这才有了2020年和2022年的获奖，就如上面文章所言，对于2022年获奖的几个楼盘，运达中央广场的先天条件远远的落后其它几个楼盘太多太多，完全不可同日而语的。虽然我不清楚评选标准细则如何，也不理解仅以高品质用料和物业服务就能评选豪宅榜，但终归是评选上了。
对比于获奖时间，那几个盘的开盘时间就显得有意思了，运达中央广场三期商业公寓的开盘时间为2021年12月，运达滨河广场的开盘时间为2022年10月，运达会展湾的开盘时间为2023年3月。高溢价与获奖关联度有多少？而19年开的运达锦绣广场住宅相比周边住宅溢价就很少。
运达依靠运达中央广场的标杆效应来溢价后续的运达公寓、滨河广场等楼盘，这些楼盘的基本属性并不出众，纯粹靠近乎苛求的公区建筑品质及物业来支撑。为什么运达不去拿更好的地来开发呢？比如说滨江的江景地，南湖的江景地，都是更类似于上海的汤臣一品或深圳的深圳湾一号，更适合运达长期以来的商务运作经验，来建设一个高标准高品质的商务住宅楼盘，成为真正的长沙top1。 像滨江的旭辉铂悦湘江的位置，或者润和滨江湾，或者华杰天骄东边的地块，如果让运达以运达中央广场的标准来开发，我觉得那才有可能勉强够得上汤臣一品或深圳湾一号的级别。现在拿的地都是在雨花区（会展以前也是雨花区在规划）， 没有很好的商业聚集，没有优秀的视野景观，周边整体配套与环境支持不够，纯粹花钱堆料堆服务都是先天不足事倍功半。 有可能是运达的政府资源都在雨花区吧。
高溢价的运达中央广场公寓住宅及运达滨河广场值不值得买？
对于大多数人来说，过高的溢价买配套欠缺并不那么宜居的住宅，那买来居住显然完全不合适的， 周边良好的配套和环境以及低密度会带来更好的体验。
至于投资价值，从历史看，运达中央广场都远低于全市平均水平，完全说不上增值保值，而且溢价部分是公区建筑材料品质及物业服务， 公区会老化则会贬值，换新花费很大，高水平物业服务成本也很高，现在运达中央广场是需要高水平来维护豪宅标杆形象，以后能持续多久未知。相比之下，楼盘别的属性比如公园学校变动性就很小，保值性也更高。
对于极少数有钱人来说，不用讲值得不值得，喜欢就买，就是纯粹消费，享受奢华建筑品质和极致的物业服务，讲究的就是圈层，完全不需要在乎价格或者保值。
运达中央广场的成功运作，使得运达集团声名鹊起，本地房企能够成长起飞是好事，但不要太飘了，运达公寓及滨河广场的开发，我个人觉得运达是在人为挑战高难度，在非商业聚集区及周边自然环境很差的情况下（大片安置区市场），不惜代价以自身高品质公区及物业管理来提升，这样的困难挑战运作模式可能只是房地产大环境下的权益之计，并不能长期持续的来这样运作，需要顺应市场变化不断调整和改变。运达要走的路还很远，希望运达能更加沉稳全面，别偏科严重，做出更好的产品来。
欢迎关注公众号达道晓歪，感谢收藏转发点赞点在看。
欢迎入*交群**流。
欢迎付费咨询。
