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问答144期
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问：房哥，公园上城咋样，分析一下？
答：不特意提很多人都不知道这个盘，整个小区密度很低，基本都是6+1的洋房，户型确实不错；小区紧邻三环（高层部分），600米外五号线长鸣路站，西侧植物园，东边雁鸣湖，同时在西侧地块还配建有独立商业；
虽然挨着曲江二期，但地块是浐灞，后期学区归浐灞划分，开发商知名度确实一般，但小区规划不错，对于在曲江二期范围看洋房的可以关注下；
一万五带装修的价格与周边恒大御龙湾，中建锦绣天下持平，但后两者都是8层洋房，位置也较偏。
问：旺座曲江写字楼一万六，西安写字楼前景如何？
答：在开发进度上，今年一季度西安写字楼存量有260万平方米，比2018年一季度上涨了不少；其中存量最大的在高新，城北第二，曲江第三，这也是西安目前办公区的三个分布；
目前甲级写字楼的租金平均在94块每月每平方米左右，平均空置率31.3%，城北区域空置率最高，达37.6%，这个算比较高的，尤其是未来三年，还会有160万平的写字楼投放，租金和空置率的压力都比较大；
但是也分区域，比如这两年很多租户从高新和城南商圈一些物业服务比较差的写字楼搬出，前往租金相对低的城北和曲江，这也是机会；
旺座曲江算区域内目前能看到的唯一写字楼群，本身出租率还是挺高的，旁边又有地铁和创意谷，还是不错的位置。
问：北大街宏府嘉汇广场，53平13万值得入手吗？
答：嘉汇广场基本是每次谈及西安最丑建筑，都能上榜的，密密麻麻的楼毁了城市的天际线，位置确实是好，紧挨钟鼓楼旅游区，又是主干道地铁；
现在的经营状况还行，楼下一楼铺子基本满租，楼上除民生和新世纪百货外，大部分都成了酒店式公寓和私人会所，虽然房子丑但地段好，租金收益还是客观的；
53平13万，均价只有2400块，这个价格搁在现在基本不能想象，就按照最便宜的一个月1500块租金，7年回本，肯定是赚了，当然前提是产权清晰没有纠纷。
问：万科理想城和大都会选哪个，脑壳疼？
答：定位上两个就不一样，区域的差异更大了，如果自身被限购，或者投资，一万出头带装修的大都会首选，沣西虽说距西安远，但紧挨咸阳，附近有高校，北侧是城区，对面开着吾悦广场商业，以后的人气，配套都不会差，对于投资而言，能看到的东西会多一些，自住而言，也更加适合刚需；
但理想城的定位还是洋房改善为主，秦汉新城虽说配套一般，但地铁城际线是通的，区域内有水有绿，密度很低，外加大部分在售的启迪，旭辉，星河湾，中天等都是改善洋房别墅，居住是很舒服的；
同时这里和西安城北紧挨，南侧又临渭河，区域内学校，配套建设速度很快，对于住在城北经开，想在区域内寻求改善的，选择不是浐灞就是秦汉，后者不限购。
问：请问融创东方宸院值得入手吗？
答：两方面看，对于没有城东情节的人，一万七的价格在西安可选太多了，主城区大平层保亿，龙湖也就这个价，位置环境更好；浐灞曲江6层洋房也就这个价，但居住舒适度要更强；
对于生活工作在城东，又苦于区域内无新房可选的，想在区域内买，东方宸院基本是唯一的选择了，但从地块看，周边三条地铁线环绕，老城区生活配套，学校资源都不少，又紧挨城东最大绿化综合体幸福林带，未来前景还是很好的，包括这次开盘，也是附近医院大夫，高校老师，商场个体户买的最多；
回归到小区本身，因为地块的限制，高层部分的容积率不低，楼间距不大，户型比较常规，主力产品还是在后期地块二的洋房。
问：怎样才能获取到西安实时的二手房交易数据？
答：据我所知，是获取不到的，每年我们能看到的数据，基本都是中介机构，数据机构自发公布的，比如去年二手房最火的时候：
链家提供数据是，一季度，二手房成交均价在8000-12000元/㎡之间，约占总体43%；12000元/㎡以上成交占比42.6%。进入二季度，12000元/㎡的占比大幅上升，占总成交约81%，部分区域价格上涨幅度达到10%；
中国房价行情网及安居客有关二手房市场数据是，6月份西安二手房均价为11981元/㎡，而截至7月23日，为均价12244元/㎡，环比上涨2.20%；
房天下二手房数据中心数据显示，6月份西安二手房均价11903元/㎡，7月二手房均价12216元/㎡，环比上涨2.63%；
而国家统计局的数据则显示，7月份西安二手住宅销售价格环比上涨1%，同比涨幅为9.7%。与6月份相比，价格环比涨幅回落0.6%；
可以看到，每家的数据都是根据自己门店房源交易情况总结的，所有的话术都比较模糊，别说实时交易数据，基本每个门店都是保密的。
问：保利天悦和天地源万熙天地选哪个？
答：前者目前价格两万，天地源这次DK2，均价一万六，差额达到了4000块一平，同时位置上保利虽也属于高新核心区，但没有地铁，自建学校，楼间距不大，周边区域成熟度比天地源是要差的，此前的热销很大原因在于高新实在无房可选；
天地源地处雁塔，自带教育用地，但距离高新太近，附近立丰广场商业，永阳公园，大型小区一应俱全，属于典型卖城市资源的项目，上一次开盘还是一年以前，得益于天地源在高新积攒的口碑和老业主基数，关注度极高；
户型面积从102平到230平都有，性价比极高，刚需家庭可以试试，当然小区档次，品牌溢价，物业这些和保利比是要逊色一些了。
问：恒大御龙湾交了资料，感觉周边荒凉，能买吗？
答：因为周边没有小区，且区域确实开发缓慢的原因，来到这里能看到的就是御龙湾一个小区外加马腾空的村子，南边更是一望无际的农田，同时雁鸣湖也还没修到这里，小区没有市政公关，公交地铁均不方便；
优势在于绿化，户型，装修都还不错，附近植物园和唐苑两个大公园；外加小区紧挨浐灞丝路学校，正经学区房，所以优劣各有取舍；
在恒大西安的项目中，这也是最高端的一个，涵盖双拼别墅、3+1叠墅、7+1洋房、高层，小区规划很大，需要提醒的是这里属于浐灞，不算曲江。
问：鼎诚馥桂园能买吗，未婚摇号容易吗？
答：小区原名金家堡城改，也有着城改项目的通病，比如容积率高，开发商实力一般，延期交房，没有竣工验收，强制收房的事儿都发生过；
但在城西无地开发，无房可选的背景下，凭借着还算好的位置和性价比优势，买的人还是不少，周边远东二小，冶金医院，成熟小区林立，出门一公里内有地铁一号线，交通生活都很方便；
三月份摇号的那批，88套房子登记了399个人，如果无房且属于刚需家庭，中签率还可以。
问：兰亭公馆上学和交通是不是难题？
答：确实城西无房可看的时候，很多人都跑到了沣东，毕竟两个城区是接着的；兰亭公馆周边主干道是通畅的，走科技西路七公里外是高新主城区，西侧开车直接上绕城；
地铁三号线二期南段线路西起昆明池，东至鱼化寨，长7.899km，设站5座，含1座换乘站；18年已经开始施工图审查项目招标公告，方案在等发改委审批，相信开工在即；
附近最近学校为沣东六小，去年已开始招生，18年学区包括镐京村、北丰村、南丰村、润景怡园（梦白村、新常村）、太平村、启航佳境、五星村、昆明澜庭，附近还有碧桂园国湖，学区得等交房落了大户以后确定了。
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