近来，张村河片区火了！这个青岛最大的“城中村”，随着城市更新和片区改造，在地产圈久违的沉寂和迷茫中，悄然间跃居到了舞台的C位。
先是鲁信有邻动辄千万起步的“高调炫富”，再有央企华润和本土海信"样板间秀"引领行业风范，再有越秀+青铁联袂斩获新地王——当张村河楼面价被热炒到2.1万大关时，这里已让一般的改善群体望尘莫及……
张村河，究竟是一个什么样的村、什么样的河，是一块什么样的风水宝地？竟引得这么多地产商如此争相追宠，引得价格如此之高?近期小编对张村河片区进行了探盘，有喜也有忧，下面作一下深层分析。
之一：张村河的规划令人期待
看一个片区未来的发展潜力看规划。虽然近些年来，见证过很多规划让人感觉在“画饼”，对规划落地已不抱有过高期望，但展示一下张村河的规划还是很有必要的。
首先，从全市政策层面看，2022年政府工作报告中提出优化国土空间规划，加快10个重点低效片区开发，张村河片区便是其一。
2022年12月，崂山区也发布消息，将按照“区域统筹、连片开发”的原则，开展张村河片区城市设计，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区，围绕“水脉智谷”总体定位，打造生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、宜居乐活城“五个城”高端综合区。
2023年，崂山区城市更新和城市建设动员大会明确提出，全面突破张村河北岸剩余的文张、张村、中韩、枯桃4个社区和金家岭街道王家村社区，实现“城中村”清零。从2021年底到今年12个村全部拆除，张村河片区只用了1年多时间，提前1年半完成*迁拆**任务，创造了一个新速度。
值得一提的是，张村河板块规划面积约28.6平方公里，这在主城区确实是一片难觅的可大规模连片开发的区域。因为有连片可开发用地，就有充足的承接空间，这也有利于一张蓝图绘到底，形成规模效应。
之二：张村河区域潜力价值
从区位来看， 张村河板块与市北区、李沧区毗邻，东、南、北三面临山，区域邻将军山，拥百年花乡枯桃。区域内张村河穿行而过，张村河发源于崂山西麓，早些年因为周边社区的排污、垃圾等让张村河日渐脏乱。
从2018年开始，崂山区启动了张村河流域水治理工作，通过截污入管道、垃圾集中处理等方式，对张村河流域进行全面治理。而在今年3月的媒体报道中，张村河（崂山段一期）综合治理工程已经开工，将打造28处节点景观，其中打造一处“白鹭洲”。
从交通方面看， 张村河板块西至劲松五路、滁洲路、海尔路，北侧临近李沧区，东侧靠近崂山山脉，南侧至辽阳东路。去年，株洲路、枣山东路等13条道路贯通，今年合肥路、科苑经五路、科苑经七路也将贯通提升，跨海大桥高架二期即将于8月通车，区域交通四通八达。
从产业分布看， 张村河两岸是崂山区的南北相承之地，处于株洲路高科技产业带及金家岭金融聚集区交会处，是崂山区“四新经济”产业集聚发展的黄金地带，北侧有众多独角兽企业聚集区，目前青岛虚拟现实产业园项目一期已交付。另外，2020年12月，崂山区政务办理大厅整体搬迁至青岛国际创新园二期D座，进一步调整和优化了该区域城市空间结构。
从区域配套情况看 ，区域内目前西南方向宜家、华润万象汇已开业，消费购物、吃喝娱乐一应俱全，且与已开通的M2、M4两条地铁线无缝连接。教育方面，目前中国海洋大学附属学校（初中部）已落地，张村河南侧配套初中项目计划2024年7月竣工；三甲医院山东中医药大学附属医院青岛医院正在建设中，计划2024年下半年竣工交付，提升了片区配套设施。
自然环境、交通位置、产业分布加上日渐成熟的商业、教育等配套，都让张村河板块日渐成熟，成为主城区较为稀缺的住宅用地资源，区域价值有待挖潜。
之三：张村河的产品项目表现亮眼
目前，张村河周边已聚集了鲁信有邻花园、融创壹号院等多个项目，售价均在4万元以上，而关注度一直较高的华润悦府、海信君玺近期已开盘，小编重点对这4个盘进行了实地探盘。
鲁信有邻花园， 位于崂山区松岭路以西，合肥路以北，东侧毗邻青岛国际高尔夫球场。建设9栋25-27层大平层住宅，设计约325㎡和450㎡两种面积的大户型产品，价格基本在4万元左右，随便一套房，总价基本上都1000万元+，妥妥的定位富人群体，一般改善群体已高攀不起。
崂山壹號院 ，项目位置较好，产品规划设计也不错，目前主要在售户型建面约188㎡小高层产品，均价48000元/㎡左右，总价也接近千万。虽然该项目仍正常施工，但受融创开发商债务负面影响，未来的产品品质能否有保障，后续有待验证。
华润·崂山悦府 ，项目位于崂山区张村河南、辽阳东路以北，是华润以楼面地价18975元/平方米竞得，建设9栋住宅和2栋商业及配套，产品类型为17层纯小高层，产品面积约120㎡-186㎡，容积率2.5，绿化率35%，交付标准精装。
项目主要亮点：一是央企华润悦府高端产品系，绿建三星建筑标准，产品整体定位比较高端。二是产品为小高层，比较稀缺，容积率低、公摊小，再加上开发商在前后阳台、入户门处等赠送面积多，得房率高。三是主打的143平户型代表了市面上的主流户型，3.15米的层高、6.8米的开间、10平米的跑道式阳台、全明户型、拐角飘窗，以及轻奢装修风格都很吸引人。崂山悦府目前对外报价为3.8-4.5万元，一套房子下来总价基本600多万元，价位适中，中产阶层尚可接受，性价比相对较高。
海信君玺， 位于崂山区辽阳东路北、青银高速路东，是海信以楼面地价18975元/平方米竞得，项目共规划有10栋住宅及1栋人才住房。
项目主要亮点：一是产品定位高端，是海信TOP产品系“君悦系”，与麦岛一线的海信君澜、海信君汇、海信天玺、海信君逸等高端项目，同属一个产品系。二是全铝板外立面真材实料，还标配了君澜同款的德国旭格门窗。大家都知道，全铝板造价比局部的干挂石材、真石漆得高出3-5倍，足见海信满满诚意。三是率先将“室内恒温泳池”带入社区当中，600平规模、25米的室内恒温泳池，逼格还是在的，提升了社区的档次和品味。四是户型赠送面积多，利用率高。拿120平的户型举例，3个阳台、6平米的电梯厅，赠送面积合计十五、六平，赠送比例接近15%。三南向大面宽，LDKB一体化设计；层高约3.15米，客厅面宽约6.4米，主卧套间带飘窗设计，海信户型终于开始跟上时尚！
总体来说，张村河板块定位高端，楼盘价格基本都在4万+的水平，面积都在120平以上户型，总价600万起步，偏高端改善群体。
之四：张村河块板的隐忧与不足
张村河的规划、区位优势、项目产品等都可圈可点，那么，到底值不值得出手？有何隐忧？小编认为有以下几点需要关注：
首先，从规划定位看 ，张村河两岸存在差异，南岸以商住功能为主，城市界面好一些，但住宅较少，难以形成居住氛围和气候。北岸以产业功能为主，但未来存在大量*迁拆**安置，客户群、项目品质和氛围可想而知。
其次，从区位来说 ，张村河板块由工业区和旧村改造演变而来，城市环境嘈杂，城市感弱，建设兑现周期尚需3-5年，板块的真正蜕变还需要时间的沉淀。因此，在相当长一段时间内，这一块热土仍是一片“大工地”，尘土飞扬，施工噪音在所难免。比如：华润悦府、海信君玺位置都靠近车速较快的辽阳东路和青银高速，车流噪音、汽车尾气污染不可避免。
再次，从配套来看 ，目前板块内还缺乏高能级的学校、商场 、医疗配套的支撑。华润悦府、海信君玺虽然离万象汇、宜家商业区和地铁站等直线距离比较近，但由于周边高速匝道、快速路纵横交错，也得依赖开车，步行绕道过去并不方便，没有直接穿插的路可走。教育方面，目前片区有张村河小学、南岸配套初中，教育优势不明显。医疗方面，山东中医药大学附属医院仍需时日。
第四，从供应量来看， 目前张村河片区所有在售新盘除前面提到过的4个盘外，还有海尚府、海信璞悦、中联依山伴城、静山悦园、青岛印象品等楼盘，还有最新一期拿地的越秀项目也将面市，如果再加上下一步*迁拆**的文张、张村、中韩、枯桃4个社区腾出大片用地盖房子，后续供应量巨大。
如此大片区、大体量的房子供应都能消化了吗？我们来看一下目前在售的几个楼盘销量情况，印象品目前都已交付，三万六七的价格卖成现房了都还没卖完；海信璞悦也是保持此前的价格和节奏，没有太大波动。最新一期开盘的华润悦府号称首开2小时大卖120套、劲销7亿！然而当小编过后去楼盘打听时，好楼层的房源仍可随便挑选，可见并不是向外界展示得那么热销。
第五，从价值潜力来看， 张村河地王的连续出现，吸引了购房者的眼球，但也提前透支了未来的增长空间。当地价都已普遍涨到2万+时，房价不出意外基本上都得4万+了，而对于一个山海资源、生态环境等都没有加持，配套设施还不完善的地角板块，花千八百万价格买套房在此安居，幸福感如何？又到底值不值呢？这也是很多人在思考的问题。
而从银行的角度看，小编也从业内人士得知，该片区某大开发商曾向某银行申请一笔大额开发贷时，竟然被该银行总部予以驳回，原因竟是在此并不成熟的板块开发动辄上千万元的房子，银行对板块的吸引力，以及项目未来销售信心不足。还有那个在上一轮土拍中赢得“地王”的开发商，虽然地块已落入囊中，但开发商对项目的定位与未来也一直心里没底、比较茫然，银行与其合作也比较谨慎。试想一下，银行作为地产专业评估合作机构，对该板块未来都持保留态度，如此形势下，你又能有多大信心？
从以上不利因素看，当大家众口一词吹捧一个板块、一个楼盘的时候，作为一名购房者，还是要多一份理智和谨慎，因为往往越是炒得火的地方，泡沫的程度就越高，而从青岛楼市的历史上来看，也无一例外，躁动过后往往留下的都是一地鸡毛。
之五：综 述
总之，张村河板块是主城区不可多得的一块可以整体连片开发的区域，尤其是地处身价高贵的崂山区，土地的稀缺性不言而喻。其规划的高大上为我们展现了一幅壮丽的画卷，而最终的落地能否产生蝶变，注定需要假以时日，但是因为有资源富集的崂山财政背书，相信未来会更好。
张村河片区不断叠出的亮眼产品，代表了岛城楼市的标杆作品，也让我们看到了各开发商终于开始用心做产品了，这是最让我们欣慰的一件事。但同理在这个地块，如果不是华润、海信、鲁信这类品质开发商在用心操刀、精雕细琢，以产品力取胜，该地段也不足以支撑其4万+的价格水平。在仍处在打基础的开荒阶段，张村河价格已达到这个天际线，透支未来的红利显而易见。
张村河的最大短板是现实配套仍需完善，而一个区域的商业、地铁、教育、医疗、人气等导入，注定不是一朝一夕能起来的，这仍需要时间——
因此，如果你问我，张村河板块到底值不值得入手？小编只能说，依目前状况不值，未来值！但是，有一点需要说的是，即便你想入手，也不要太着急，慢慢挑、慢慢来，好戏还在后头……
