Leo实拍于浔峰岗地铁站
之所以会跑到金沙洲踩盘，一是我认为金沙洲目前的房价还处于相对洼地的水平，350万买次新小三房，街道新净，长期来看非常适合很多读者上车；二是我的好友阿文刚刚买入了保利西海岸星海花园，所以趁着假期去蹭个饭。
（ 所有文章来源我的自媒体：Leo的买房笔记）
所以此次踩盘的第一站，就是——
保利西海岸星海花园
保利在金沙洲有好多个项目，其中在地铁12号线里横路站一带就有汇海花园、翰海花园，江岸花园和星海花园。
从浔峰岗地铁站坐公交或者便民车过来，需要15-20分钟左右，听好友阿文说早高峰便民车通常没有位了，又或者花5元坐电摩（两个人6元）到地铁站。
看到绿化隔离带的样子，我不由得联想起业主在早高峰穿过马路赶公交的情形。
小区建成于2010年，一共24栋（分A,B座），住户约1800户，外立面看起来还非常新。
人车分流，封闭式管理，外来人进入需要先登记，然后保安通过门禁对讲系统联系业主确认后，才放我进门。不得不说保利的物业给我印象非常不错，保安很负责。
小区楼栋分两排陈列。中间围起来的是园林绿化以及游泳池，把平面图放出来让大家看看。
进门便是绿意盎然的园林，干净整洁的小区道路，非常舒服。
园林的另一边是一个游泳池。拍照的时候忽然变天下大暴雨，所以拍得有点模糊。
再说说生活配套方面，菜市场要蹭隔壁江悦湾的配套，不过就位于小区西南门旁边，非常近。
如果想逛大商场，这边的业主一般不会去附近的广百（据说疫情后好多商户搬走了），而是去永旺梦乐城和金铂天地那边。
但不管是出门去商场，还是通勤去市区，这边的业主很多依靠 自驾 出行。
在这一方面，星海的车位配比和价格是有优势的，车位/户数比约1:1.5，月保约400/月，但我听阿文讲，由于月保车位不是固定位置，经常离电梯口比较远或者容易记不起自己把车停在哪了。找中介帮忙租个固定车位会比较方便（一般加50元/月）。
两梯4户/5户，也还好。户型从1房-4房都有，但大部分成交都是93-99平的3房，其实96.5平左右的3房2卫是最受欢迎的，单价也相对较高。部分房源还有南北对流（走廊刚好对着一扇窗），通风非常舒服。而优质的3房目前总价也去到350万+。
好了，再来说说 缺点 ： 金沙洲板块大家都了解，通病都是高峰期塞车严重，以及配套学校一般（星海配套金沙第二小学 、华侨中学）。
而星海花园不管是距离6号线浔峰岗还是12号线里横路站，都比较远，其次是小区规模较小，园林相对来说迷你一点。
不过，星海的单价也相对低一点啦。
本来想在一个下午踩完附近几个盘的，但是当天下午下起暴雨来，只能打道回府，第二天上午才来到隔壁的江悦湾。
深业江悦湾
在阿文家的阳台看对面的江悦湾，Leo会觉得有点密集恐惧症。
但是进入小区后，其实还好，不会觉得十分拥挤压抑。
其次，小区的居住氛围很浓郁，正值上午10点多，小区里有很多正在遛娃，买菜回来的业主。
或三三两两坐在石凳上聊天。
小区里的老人家正趁着阴凉的好天气锻炼身骨（五一期间还没现在那么热）。
江悦湾建于2012-2015，外立面仍然非常“次新”，对比隔壁的星海，江悦湾的 园林更大 （我也认为园林方面是这一带最能打的），非常适合遛娃散步，绕小区跑步。
路上还看到工作人员在准备泳池开放事宜。
看房的时候，让Leo感叹的是很多房源都有入户花园，作为一个过渡作用太舒服了，光线也很充足，次新就是香啊~
交通方面，离12号线里横路约500米，从最近的小区门口走过去约7分钟。
学校配套同星海啦，一般般的小平。
缺点 ：很多房源未满5年（需缴纳增值税5.3%），很多业主在观望，等着12号线开通涨价了，刚好满5年了再卖。除非是有个别业主急着置换到学区更好的地段才会诚心卖。
江悦湾小区去年年底单价也才3.2万，现在涨到3.7万+了，不过Leo认为它仍然有上涨的空间，因为12号线地铁开通和大坦沙大桥建设的利好尚未完全兑现。
接着再来到下一站，也是这一带关注度最高的——
保利西海岸汇海花园
汇海的成交热度是最高的，无他，一是近地铁，二是供应量也充足。
小区西侧出门便是地铁站，据说未来可以半小时多就能到琶洲。
小区园林环境还是不错的，随便上几张图。
汇海花园在这一带里交通是最方便的：
便民车就在楼下，门口就是地铁口（待开通的12号线），坐一站就可以到浔峰岗换乘6号线，也可以穿过白云、越秀到达赤岗换乘到琶洲互联网中心。
户型方面，这里的83平左右小三房性价比还是可以的，特别抢手，踩盘的过程中也发现部分业主会把阳台往外移增加实用面积（物业是不允许的）。
幼儿园就在小区门口，这一点会比星海有优势，接送更方便。
缺点 ：车位配比紧张，而且月保车位特别贵，要800元/月。
（ 所有文章来源我的自媒体：Leo的买房笔记）
总结一下这几个小区：
交通 ：汇海＞江悦湾＞星海
生活配套 ：江悦湾＞汇海＞星海
园林舒适度 ：江悦湾＞汇海＞星海
车位 ：星海＞江悦湾＞汇海
实用率 ：星海＞汇海＞江悦湾（感觉上）
学校水平都一般。
预算充足情况下，建议优先买入汇海花园，其次是江悦湾，因为接盘侠在这里买房，肯定优先考虑交通的（反正都放弃学校了）。
最后再说说Leo对整个金沙洲板块的看法：
除了地铁12号线外，金沙洲还有以下利好：
1、广佛大桥（原大坦沙大桥）已经于2020年12月开建，位置如下：
2、沉香大桥已在推进（未开建），位置如下：
预计两座桥能在两三年内通车，对缓解金沙洲越来越拥挤的交通情况会有所改善。
实话说，对于预算一般的刚需，但又希望350w内买电梯次新三房，金沙洲确实是可以考虑的。
那么有读者可能会问：
金沙洲和黄埔科学城的网红盘怎么选？比如中海誉城的小三房总价和汇海、江悦湾也相差不大。
Leo认为金沙洲和科学城对比，差距主要体现在产业配套上，其次金沙洲会在一定程度上会被佛山临广板块的小区稀释购买需求。
但从另一个角度来说，一个东一个西，其实也没有太大的可比性。科学城在自住上并不适合所有人，如果你在白云越秀荔湾海珠工作，用3.6万+的单价买入金沙洲近地铁的电梯次新三房，要比科学城不近地铁的网红盘更香一些。
金沙洲的街道很新很舒服
所以，我们在讲“东进南拓”的时候，也不能把金沙洲给遗忘了。
以上。
请期待金沙洲踩盘笔记下篇： 御金沙和金域蓝湾 。
（ 所有文章来源我的自媒体：Leo的买房笔记）