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01.
一位珠海男的深夜提问
有位珠海男深夜难眠，在某乎上提了一个问题：
“想买一套小三房，目前在中山开发区工作，想在珠海斗门买，首付可以付50万左右，月供3k-4.2k”。
下面有个军师出主意：
“如果你未来工作会迁到斗门来，那可以买斗门，不然的话千万别这么做。一来距离远，买了不利于上班和生活；二来按照购买惯例，很多珠海工作的人去买坦洲三乡，赚珠海的钱买邻近便宜的房子……”
乍一看非常有道理，动之以情，晓之以理，简直就是知我者谓我心忧，但是呢，有句话叫做“屁股决定脑袋”，千万不要再误导人家了。
02.
住在坦洲的故事
近期接受了不少住在坦洲的朋友们的咨询，
大多数买在坦洲的人，都抱着这样子的心态——
觉得香洲太贵买不起；认为西区太偏看不上；最好的选择就是距离香洲很近的坦洲，不光距离近，价格还便宜，成为了很多人的“梦中家园”。
但是这几年时间过去了，深觉坦洲的配套一直停滞不前，珠海管不着，中山够不着，孩子教育还是得珠海上学，家长天天堵在上冲路口，疫情更加是照妖镜，啥人都往坦洲钻。
最要命的是，当年一起买房的人，人家珠海的房子涨了又涨，坦洲的房价近来却在悄咪咪 的 降……耗费了时间成本，浪费了机会成本，如果卖掉坦洲再回头看珠海的房子，却发现珠海的选择也只剩下尴尬，高不成低不就。
有位粉丝朋友告诉我，最近身边很多人都在逐步撤离坦洲，自己住的小区，地下车库都是空空荡荡的，一个大老爷们去地库拿车，都有点瘆人。
心酸故事一抓一把，被坦洲房子拉低仓位的，还有多少人？
03.
坦洲为何不推荐？
很早之前我们写过一篇文章，叫《与珠海一碗汤之隔的坦洲，房价这么低是真香吗》
我的观点是：
1.坦洲整体缺少规划，没有配套；
2.中山市政府不在乎，珠海市政府管不着，坦洲没有归属感；
3.坦洲缺产业、缺城建，不缺楼盘。
说一组具体的数据，
整个中山市2020年住宅库存有57763套，坦洲镇库存第一名，6829套；三乡镇库存第二名，6770套。（数据来源：合富研究院）
如果你再打开某壳看看二手房，整个中山二手房挂牌量高达41572套，坦洲有7558套，三乡有2077套。
可以简单概括一下，一手不好卖，二手没人接！
04.
那斗门能不能买？
这个问题放在以前，我会嗤之以鼻，但回归现实，预算才是根本。
有钱谁会买坦洲呢？有钱谁会买斗门呢？
向现实低头，是每个成年人的最后体面。但在这份体面的背后，一定要有足够长远的规划。
房价差不多的坦洲和斗门，该如何规划？
回到文章开头中山男的问题上，
“想买一套小三房，目前在中山开发区工作，想在珠海斗门买”。
相信这也是经过柴米油盐的思索。
不可否认的是，斗门的新房和二手房库存不小，整个珠海市有18021套二手房在卖，斗门占到了4447套。
但与此同时，斗门也一直是珠海网签成交最大的区域，不管是珠海本地的刚需，还有外来迁居养老的人群，甚至回流到珠海的人群，也都会选择斗门。
斗门既有1.8-2.3万元/㎡的湖心路；也有1.5-2万元/㎡的白蕉、尖峰南；还有1.2-1.5万元/㎡的井岸，能满足各种层次的需求。
核心的逻辑，斗门是珠海的斗门，有珠海亲妈的输血培养。随着珠海西区的大规模城建推进，斗门已经在悄悄的蜕变，交通格局、教育引进、生活设施等都在逐步完善和规划落地，所走的每一步都是在进步，而我们要做的就是把时间轴拉长，拉长到未来的3-5年再来看结果。
05.
那么，斗门怎么选？
斗门比较大，但是从生活层面出面，考虑到教育资源、商业配套、交通便利成都，我个人比较推荐关注的两个片区——湖心路和井岸新城。
先来说说湖心路为什么值得关注：
1.湖心路本来就距离市区比较近，后期还会开通香海大桥，湖心路和香洲市区的距离会再次被缩短；2.品牌房企相继入驻，并且都会配建商业和综合体，除了现有的家和城之外，后期也会相继有豫园商城、金茂j-life、爱情海购物公园、岁宝百货等商业，一改现在商业短缺的局面；3.教育资源优质，除了齐正小学之外，珠海乐思国际幼儿园之外，还会引进首都师范大学附属小学、华中师范附属学校等。
井岸新城值得被关注的原因，在于：
1.双湖路的开通，一方面缓解了湖心路的交通压力，一方面使得住在井岸、新青的人能够很方便的享受到航空新城的核心配套，而且井岸新城大多数项目只有1.4万左右，航空新城均价在2.4万左右；2.井岸这边本身就是斗门的老城区，人口比较集中，自身的商业配套不差，有斗门步行街、大信新都会，还有建设中的建粤商务中心、富元广场、又一城等，而且也能享受到航空新城的华发商都、宝龙城等；3.教育资源也很硬核，斗门容闳幼稚园、斗门容闳学校之外，还有斗门区第二实验学校、珠峰实验学校，都是教育强校。
从房价层面来说，井岸要比湖心路低一些，成长性可能也要略高于湖心路。
回归到居住的需求，无论最后选择哪里，只要自己住的舒服就可以，出门不堵车，孩子有好学校可以读书，休闲时候有地方逛～足矣。
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房产人，专注全国房产研究
业余时间写个号，这是姐的爱好